Copropriété et location courte durée : ce que le règlement peut interdire

La copropriété peut-elle interdire la location en meublé de tourisme ?

Oui, dans certains cas, et plus facilement qu’avant. C’est l’un des filtres à passer pour préparer son logement à la location courte durée, avec le DPE et la nature du local. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a modifié la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété sur trois points, en vigueur depuis le 21 novembre 2024. Les règlements nouveaux doivent prendre position sur les meublés de tourisme. Les copropriétés existantes peuvent les interdire à une majorité renforcée, et non plus à l’unanimité. Enfin, tout copropriétaire qui loue doit en informer le syndic. Côté pratique, les conflits naissent surtout du bruit et des parties communes : un panneau de règles de la maison^aff. affiché à l’entrée rappelle aux voyageurs ce que l’immeuble attend d’eux.

Ces règles s’ajoutent à celles de votre commune, elles ne les remplacent pas. Un logement peut être parfaitement louable au regard de la mairie (numéro d’enregistrement obtenu, changement d’usage accordé ou inutile) et interdit par le règlement de copropriété, ou l’inverse. Le questionnaire Puis-je louer ? traite le versant communal, ce guide traite le versant copropriété.

Rappelons aussi ce qui n’est pas un meublé de tourisme : la chambre chez l’habitant, où le reste du logement est partagé avec l’occupant, n’en est pas un. Les règles qui suivent visent la location d’un logement entier, à l’usage exclusif du locataire, à une clientèle de passage.

Que doit dire un règlement de copropriété récent ?

L’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux nouveaux règlements de copropriété de dire explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Pour un immeuble dont le règlement a été établi après l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, la réponse se trouve donc noir sur blanc dans le document.

La portée de cette clause est large. Selon le guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme du ministère de la Transition écologique, quand un règlement de ce type interdit les meublés de tourisme, l’interdiction vaut aussi pour la résidence principale louée occasionnellement. C’est une différence essentielle avec le régime des copropriétés existantes, décrit plus bas : l’acquéreur d’un appartement neuf dont le règlement interdit la location ne pourra pas louer son propre logement quelques semaines par an pendant ses vacances.

Pour un achat dans un immeuble récent, la lecture de cette clause avant la signature est donc la première vérification à faire si vous comptez louer, même ponctuellement.

Comment l’assemblée générale peut-elle interdire les meublés dans une copropriété existante ?

Pour les copropriétés dont le règlement est antérieur, la loi Le Meur a ajouté un point d à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. L’assemblée générale peut désormais voter l’interdiction de la location en meublé de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales. Auparavant, une telle modification du règlement exigeait l’unanimité, ce qui la rendait presque impossible dans une copropriété où un seul propriétaire louait.

Une condition préalable : la clause d’habitation bourgeoise

Ce vote n’est possible que si le règlement contient déjà une clause d’habitation bourgeoise interdisant toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale. L’assemblée générale ne crée donc pas une restriction à partir de rien : elle tire les conséquences d’une clause existante pour l’appliquer explicitement aux meublés de tourisme. Si votre règlement ne contient pas une telle clause, cette voie n’est pas ouverte.

La rédaction de ces clauses varie d’un règlement à l’autre, souvent rédigés il y a des décennies. Lisez l’article consacré à la destination de l’immeuble ou à l’usage des parties privatives : c’est là qu’elle se trouve en général. En cas de doute sur sa portée, un avocat ou un notaire pourra l’interpréter.

Une double majorité

La majorité de l’article 26 est exigeante : il faut la majorité des membres du syndicat, c’est-à-dire plus de la moitié des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix, calculées en tantièmes. Les deux conditions se cumulent.

Prenons un immeuble de 40 copropriétaires qui totalisent 10 000 tantièmes. L’interdiction n’est adoptée que si au moins 21 copropriétaires votent pour, et si ces 21 copropriétaires détiennent ensemble au moins 6 667 tantièmes. Vingt-cinq petits propriétaires qui ne détiennent que 5 000 tantièmes ne suffisent pas ; trois gros propriétaires qui en détiennent 7 000 non plus.

Qui reste protégé

L’interdiction votée sur ce fondement ne vise que les lots qui ne sont pas des résidences principales. Le Guide DHUP précise que les résidences principales louées dans la limite de 90 à 120 jours restent autorisées. Un copropriétaire qui loue son propre logement pendant ses congés n’est donc pas concerné, tant qu’il respecte le plafond de nuits de sa commune.

Ce plafond est de 120 nuits par année civile, et une commune peut l’abaisser jusqu’à 90. Au-delà, le logement cesse d’être une résidence principale au sens de la réglementation, et l’interdiction votée en assemblée générale devient applicable. Notre guide sur la résidence principale et les 120 nuits détaille ce seuil, et le compteur de nuits vous aide à le suivre.

L’assemblée générale peut-elle vous l’interdire ?

Le questionnaire ci-dessous reprend les quatre éléments qui décident : la date du règlement, ce qu’il contient, le statut de votre logement et l’existence d’un vote. Il vous indique si la location est permise, si elle peut être interdite, et à quelle majorité.

Questionnaire copropriété

L'assemblée générale peut-elle vous l'interdire ?

En attente

Munissez-vous de votre règlement de copropriété (le syndic peut vous en fournir une copie). Vos réponses restent dans votre navigateur.

Quand votre règlement de copropriété a-t-il été établi ?

Depuis le 21 novembre 2024 (immeuble ou copropriété récente) Avant le 21 novembre 2024 Je ne sais pas

Que dit-il des meublés de tourisme ?

Il les autorise Il les interdit Je ne l'ai pas encore lu

Contient-il une clause d'habitation bourgeoise qui interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale ?

Oui Non Je ne sais pas

Le logement que vous louez (ou voulez louer) est

Ma résidence principale, louée occasionnellement Une résidence secondaire ou un logement dédié à la location

L'assemblée générale a-t-elle déjà voté une interdiction des meublés de tourisme ?

Oui Non, ou pas encore

Le verdict repose sur les règles nationales de la loi du 10 juillet 1965. Il ne tient pas compte d’éventuelles clauses particulières de votre règlement, ni des irrégularités de convocation ou de vote qui peuvent affecter une décision d’assemblée générale : ces points relèvent d’un avocat spécialisé en copropriété.

Le Conseil constitutionnel a-t-il validé cette majorité ?

Oui. Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a jugé conformes à la Constitution les alinéas de l’article 26 qui permettent cette interdiction, dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. Le mécanisme de l’article 26, d n’est donc plus menacé de censure.

Concrètement, un copropriétaire qui loue une résidence secondaire dans un immeuble doté d’une clause d’habitation bourgeoise doit considérer que l’interdiction peut être votée à la prochaine assemblée générale, si une majorité suffisante le souhaite. Dans un immeuble où plusieurs lots sont loués en courte durée et où les autres copropriétaires s’en plaignent, le risque n’est pas théorique.

Faut-il informer le syndic de votre activité ?

Oui, dans tous les cas. L’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme à en informer le syndic. L’obligation pèse aussi sur son locataire, lorsque celui-ci a été autorisé à sous-louer en meublé de tourisme.

Cette information a une suite : un point sur l’activité de meublés de tourisme dans la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. Les copropriétaires en prennent donc connaissance, ce qui peut ouvrir le débat sur une interdiction. Il s’agit d’une information, pas d’une demande d’autorisation adressée au syndic. L’obligation existe même quand le règlement autorise les meublés, et même pour une résidence principale.

L’obligation est liée à la déclaration du meublé. Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme, résidence principale comprise, doit faire l’objet d’une déclaration soumise à enregistrement. Le téléservice national d’enregistrement n’est pas encore ouvert : la direction générale des entreprises annonce sa mise en service au quatrième trimestre 2026, et d’ici là, c’est la procédure de votre commune qui s’applique. Notre guide sur le numéro d’enregistrement explique la démarche. Gardez une trace écrite de l’information du syndic, avec le récépissé de déclaration, dans un classeur à intercalaires^aff. consacré au logement.

Et si la copropriété autorise la location, les voisins peuvent-ils agir ?

Une copropriété qui autorise les meublés de tourisme ne protège pas le loueur contre les nuisances. Le Guide DHUP rappelle qu’il n’existe pas d’outil propre au meublé de tourisme en la matière, mais que l’action pour trouble anormal de voisinage reste ouverte, y compris dans une copropriété qui autorise l’activité. Un voisin peut ainsi agir en justice contre des allées et venues répétées, du bruit ou des dégradations dans les parties communes, indépendamment de ce que dit le règlement.

La prévention passe par le règlement intérieur remis aux voyageurs, la gestion des arrivées et des départs, et la réactivité en cas de plainte. Aucun de ces points n’est encadré par un texte propre au meublé de tourisme ; ils relèvent de votre gestion. Une précaution concerne directement la copropriété : une boîte à clés fixée en façade ou dans les parties communes suppose de s’être renseigné auprès du syndic. Notre liste pour équiper un meublé de tourisme détaille les solutions d’arrivée autonome et le livret d’accueil. Si vous confiez les arrivées et le ménage à une conciergerie, elle devient votre relais au quotidien dans l’immeuble : voyez notre article sur la conciergerie Airbnb.

Deux objets aident à tenir cette prévention. Un panneau de règles de la maison^aff. affiché à l’entrée rappelle aux voyageurs les horaires de calme et l’usage des parties communes. Un détecteur de bruit connecté mesure le niveau sonore du logement et vous prévient au-delà d’un seuil, ce qui permet d’appeler le voyageur avant que le voisin ne se plaigne.

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Que vérifier avant d’acheter un logement à louer en copropriété ?

Pour un investisseur qui achète dans l’intention de louer en courte durée, la copropriété est devenue un risque à part entière. Trois vérifications permettent de l’évaluer avant la signature.

Le règlement de copropriété, d’abord, avec sa date. S’il a été établi depuis le 21 novembre 2024, cherchez la clause obligatoire de l’article 8-1-1 : elle tranche la question. S’il est plus ancien, cherchez la clause d’habitation bourgeoise. Son absence ferme la voie de l’article 26, d ; sa présence signifie que l’assemblée générale peut, à tout moment, interdire la location dans les lots qui ne sont pas des résidences principales.

Les procès-verbaux des dernières assemblées générales, ensuite. Ils indiquent si une interdiction a déjà été votée, ou si la question a été débattue. Depuis la loi Le Meur, l’information du syndic prévue à l’article 9-2 conduit à inscrire un point sur les meublés de tourisme à l’ordre du jour de l’assemblée suivante : la présence de ce point dans les procès-verbaux signale que d’autres copropriétaires louent déjà, et que le sujet est connu de tous.

Le statut que vous donnerez au logement, enfin. Si vous comptez en faire votre résidence principale et le louer quelques semaines par an, le vote de l’article 26, d ne vous atteint pas, mais une clause d’interdiction d’un règlement récent si. Si vous comptez le louer toute l’année, vous êtes exposé aux deux mécanismes, et aux règles de la commune.

Prenons un deux-pièces acheté 250 000 € pour être loué 150 nuits par an à 90 €, soit 13 500 € de recettes. Dans un immeuble ancien doté d’une clause d’habitation bourgeoise, une interdiction votée deux ans après l’achat supprime ces recettes et impose de revenir à une location classique. L’écart de rendement entre les deux usages est l’enjeu réel de la lecture du règlement.

Comment la copropriété s’articule-t-elle avec les règles de la commune ?

Deux autorités différentes, deux séries de règles qui se cumulent. La commune décide si le changement d’usage s’applique, si une autorisation temporaire ou définitive est nécessaire, si des quotas limitent le nombre d’autorisations et si le plafond de la résidence principale est abaissé sous 120 nuits. La copropriété décide, dans les conditions de la loi de 1965, si les lots de l’immeuble peuvent accueillir des meublés de tourisme.

Une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie ne vaut pas accord de la copropriété, et inversement. Un appartement situé dans une commune qui accorde facilement les autorisations peut rester interdit à la location si l’assemblée générale a voté l’interdiction. Le raisonnement vaut aussi pour un lot commercial en pied d’immeuble : la clause d’habitation bourgeoise vise les lots qui ne sont pas à destination commerciale, et c’est le règlement, lot par lot, qui dit ce qu’une boutique peut devenir. Côté commune, la location d’un bureau ou d’un commerce en meublé de tourisme obéit à un régime distinct, présenté dans notre article sur la transformation d’un local commercial en meublé de tourisme. Notre guide sur le changement d’usage présente le versant municipal, et la fiche de votre ville dans la liste des communes indique ce qu’elle applique. Pour la vue d’ensemble de la réforme, reportez-vous à notre guide sur la loi Le Meur.

Côté commune, les enjeux financiers sont lourds : louer une résidence secondaire sans l’autorisation de changement d’usage exigée par la commune expose à une amende civile qui peut atteindre 100 000 € par local ; le détail des montants figure sur notre page des amendes. Ce guide expose les règles générales ; pour un vote contesté ou une clause ambiguë, un avocat en droit de la copropriété est l’interlocuteur adapté.