Réglementation de la location courte durée en 2026 : les règles Airbnb, point par point

Que dit la réglementation de la location courte durée en 2026 ?

La réglementation de la location courte durée en 2026 tient en cinq règles, qui s’appliquent à tout logement loué en meublé de tourisme sur Airbnb, Abritel, Booking ou en direct.

1. Déclarer le logement et afficher son numéro d’enregistrement sur chaque annonce. Depuis le 20 mai 2026, l’obligation vaut pour tous les meublés, résidences principales comprises, dans toutes les communes (article L324-1-1 du code du tourisme).
2. Respecter le plafond de nuits si le logement est votre résidence principale : 120 nuits par année civile, ou un plafond compris entre 90 et 119 si la commune l’a abaissé. Un planning annuel mural^aff. où chaque séjour occupe ses cases rend le total visible, toutes plateformes confondues.
3. Obtenir une autorisation de changement d’usage si le logement n’est pas votre résidence principale et que la commune applique ce régime, quelle que soit la durée de location. L’autorisation exige un DPE classé A à E.
4. Respecter le règlement de copropriété, qui peut interdire l’activité, et informer le syndic.
5. Collecter la taxe de séjour et déclarer les recettes, au régime fiscal du meublé classé ou non classé.

Autour de ces cinq règles, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a donné aux communes des leviers puissants : abaisser le plafond de nuits, créer des autorisations temporaires contingentées par des quotas, exiger une compensation, et consulter les données d’activité que les plateformes transmettent. D’où une réglementation à deux étages : un socle national, identique partout, et des règles locales qui changent tout d’une ville à l’autre. À Paris, une résidence secondaire ne se loue en meublé de tourisme qu’avec une compensation ; dans une commune qui n’applique pas le changement d’usage, la déclaration suffit.

Le statut du logement commande le reste. La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure, les périodes louées ne comptant pas comme occupation (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Tout autre logement relève du régime de la résidence secondaire : maison de vacances, appartement acheté pour louer, résidence principale louée plus de 120 nuits. Un bureau ou un commerce suit un troisième régime, et un logement social ne se loue jamais en meublé de tourisme.

Enfin, certaines locations sortent du champ. La chambre chez l’habitant, dont le reste du logement est partagé avec l’occupant, n’est pas un meublé de tourisme ; les logements loués avec un bail d’habitation ou un bail mobilité non plus.

Quelles obligations s’appliquent à votre location ?

La checklist ci-dessous part de votre situation : ce que vous louez, la règle de votre commune, la copropriété, un éventuel bail à l’année. Elle liste les obligations qui vous concernent, dans l’ordre où les traiter, et chaque point renvoie au guide qui le détaille. Cochez au fur et à mesure.

Checklist de conformité

Qu'est-ce qui s'applique à votre location ?

Ce que vous louez

Ma résidence principale Une résidence secondaire ou un investissement Un bureau ou un commerce Un logement social

Votre commune applique-t-elle le changement d'usage ? Je ne sais pas Oui Non Le logement est en copropriété J'envisage de louer aussi à l'année (étudiant, bail mobilité, saisonnier)

Vos points à vérifier, dans l'ordre

Interdit

Un logement social ne se loue jamais en meublé de tourisme : aucune autorisation ni aucun numéro ne lève cette interdiction.

Cette liste résume les règles nationales. Votre commune peut en ajouter (quotas, compensation, limite par propriétaire) : sa fiche les détaille.

Les sections qui suivent reprennent chaque sujet dans cet ordre, avec l’essentiel des chiffres.

Chaque démarche laisse une pièce à conserver : récépissé ou numéro d’enregistrement, autorisation éventuelle, DPE, information du syndic, relevés de taxe de séjour. Les garder ensemble, logement par logement, vous fait gagner du temps le jour où la commune vous pose une question.

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La loi Le Meur : qu’a-t-elle changé ?

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, n’a pas créé un régime nouveau : elle a resserré les verrous existants et en a ajouté un, fiscal. Ses mesures entrent en vigueur par étapes, ce qui explique une bonne part des confusions.

Le 21 novembre 2024, lendemain de sa publication, le changement d’usage s’est élargi aux communes de la taxe sur les logements vacants, l’autorisation a été conditionnée à un DPE classé A à E, les communes ont reçu le droit de créer des quotas d’autorisations temporaires, l’amende pour transformation illégale est passée de 50 000 à 100 000 € par local, et les copropriétés ont pu interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers. Le 1er janvier 2025, les communes qui appliquaient le numéro d’enregistrement ont pu abaisser le plafond de nuits jusqu’à 90, et le micro-BIC des meublés non classés est tombé à 15 000 € de recettes avec 30 % d’abattement. Le 20 mai 2026, l’enregistrement est devenu obligatoire partout, le plafond de nuits s’est appliqué dans toutes les communes et les amendes ont été relevées. Au quatrième trimestre 2026, le téléservice national d’enregistrement doit ouvrir. Au 1er janvier 2034, enfin, tous les meublés hors résidence principale devront être classés A à D au DPE en métropole (A à E outre-mer).

Deux idées reçues méritent d’être écartées. Il n’était pas obligatoire d’« être enregistré avant le 20 mai 2026 » : l’outil national n’existait pas. Et le calendrier 2025-2028 du DPE (G interdit en 2025, F en 2028) est celui de la location longue durée, pas celui des meublés de tourisme.

Notre guide de la loi Le Meur et de ses dates d’application déroule ces jalons sur une frise filtrable selon votre situation.

Résidence principale : la règle des 120 nuits

La résidence principale est le cas le plus simple : elle se loue en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage, dans la limite d’un plafond annuel. Le IV de l’article L324-1-1 du code du tourisme le fixe à 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut abaisser ce plafond par délibération motivée, dans la limite de 90 jours ; le Guide pratique du ministère précise qu’elle peut retenir tout chiffre entre 90 et 119. Plusieurs grandes villes l’ont fait : Paris depuis le 1er janvier 2025, Bordeaux, Lyon, Marseille et Montpellier depuis le 1er janvier 2026, toutes à 90 nuits. Nice avait fait de même avant de revenir à 120 nuits le 1er septembre 2026 : la règle locale peut aussi s’assouplir. Un plafond abaissé ne fait pas entrer le logement dans le changement d’usage, qui ne commence qu’au-delà de 120 nuits.

Le décompte se fait par logement, toutes plateformes confondues, locations directes comprises, et repart à zéro le 1er janvier. Les plateformes doivent cesser de proposer un logement déclaré comme résidence principale une fois le plafond atteint, et la commune peut vous demander le nombre de jours loués jusqu’au 31 décembre de l’année suivante.

Au-delà du plafond local, l’amende civile peut atteindre 15 000 €. Au-delà de 120 nuits, s’ajoute un problème de statut : le logement laisse forcément moins de huit mois d’occupation et ne peut plus être une résidence principale. Il bascule dans le régime de la résidence secondaire, avec le changement d’usage si la commune l’applique. Un appartement loué 95 € la nuit rapporte 11 400 € au plafond de 120 nuits, 8 550 € à 90.

Le statut se prouve : la déclaration d’enregistrement indique si le logement est la résidence principale, preuve à l’appui, et la loi prévoit qu’un décret exige un avis d’imposition à l’adresse du meublé. Notre guide de la règle des 120 nuits pour la résidence principale propose un test de statut, et le compteur de nuits tient votre registre.

Si vous aimez aussi le papier, un planning affiché près du bureau montre d’un coup d’œil les nuits déjà réservées, toutes plateformes confondues.

Chambre, annexe, dépendance : combien de nuits ?

Trois situations proches de la résidence principale obéissent à des logiques différentes, et c’est l’une des questions les plus posées par les hôtes.

La chambre chez l’habitant n’est pas un meublé de tourisme. Le Guide pratique du ministère l’exclut parce que le meublé de tourisme est à la disposition exclusive du locataire, alors que, dans une chambre louée, le reste du logement est partagé avec l’habitant. Elle échappe donc aux règles propres aux meublés : enregistrement, plafond de nuits, changement d’usage, quotas. Airbnb n’exige d’ailleurs pas de numéro pour une chambre de la résidence principale louée en votre présence. Si vous servez le petit-déjeuner, vous entrez dans un autre régime, celui des chambres d’hôtes, avec sa déclaration en mairie.

Le studio indépendant, l’annexe ou la dépendance sur le terrain de votre résidence principale posent la question inverse. Le code de la construction range bien les annexes parmi les locaux d’habitation, mais aucun texte national ni le Guide du ministère ne dit si un logement doté de sa propre entrée, de sa cuisine et de ses sanitaires « est » votre résidence principale, et bénéficie donc de ses 120 nuits sans autorisation. Plusieurs règlements locaux le traitent comme un logement distinct, soumis au régime de la résidence secondaire.

Notre article sur la chambre, l’annexe et la dépendance passe ces cas en revue, avec les règles des communes qui les ont tranchés. Pour un cas limite, la mairie reste l’interlocuteur qui fait foi.

Résidence secondaire : autorisation, compensation, quotas

Une résidence secondaire n’a aucun plafond de nuits, mais elle peut avoir besoin d’une autorisation dès la première. Dans les communes qui appliquent le changement d’usage, la louer en meublé de tourisme exige l’autorisation préalable du maire, quelle que soit la durée de location. Ailleurs, la déclaration et le numéro suffisent.

Les règlements locaux se rangent en quatre familles. Certaines communes n’appliquent pas le régime. D’autres délivrent une autorisation temporaire sans compensation, pour une durée qu’elles fixent (souvent quelques années), souvent une seule par propriétaire. D’autres encore la contingentent par des quotas, et la durée est alors la même pour toutes, inférieure à cinq ans : à Annecy, 2 660 autorisations réparties en trois zones, avec une liste d’attente une fois le plafond atteint ; à Saint-Malo, 1 760 en quatre secteurs. Les plus tendues exigent une compensation : transformer en logement un local qui avait un autre usage, ou acheter des droits de commercialité. C’est le cas à Paris, à Bordeaux ou à Marseille.

Deux conditions s’ajoutent partout où l’autorisation est exigée. Le logement doit être classé A à E au DPE, en métropole, depuis le 21 novembre 2024 (A à D à partir de 2034). Et l’autorisation temporaire est personnelle : elle ne suit pas le bien en cas de vente. La loi permet de l’accorder à une personne physique ou morale, mais le règlement local peut la réserver aux personnes physiques, ce qui ferme la porte aux SCI dans certaines villes.

Louer sans l’autorisation exigée expose à l’amende civile de 100 000 € par local, avec retour possible du local à l’habitation sous astreinte. Pour un projet d’achat, la vérification se fait avant la signature : régime de la commune, quotas, DPE, règlement de copropriété.

Notre guide pour louer sa résidence secondaire sur Airbnb compare les règles de trois à cinq communes côte à côte.

SCI : les 120 jours s’appliquent-ils à une société ?

Non, et c’est justement ce qui complique la location via une société civile immobilière. Le plafond de 120 nuits est attaché à la résidence principale du loueur : l’article L324-1-1 du code du tourisme vise la personne qui offre à la location le meublé « déclaré comme sa résidence principale ». Une SCI n’habite nulle part ; le logement qu’elle loue aux voyageurs n’est la résidence principale de personne au sens de ce texte.

La conséquence est rarement formulée sur les forums, alors qu’elle décide de tout : un logement loué en courte durée par une SCI relève du régime de la résidence secondaire. Pas de plafond de nuits, mais, dans les communes qui appliquent le changement d’usage, une autorisation du maire dès la première nuit, avec un DPE classé A à E. La loi permet d’accorder l’autorisation temporaire à une personne morale, mais le règlement local peut la réserver aux personnes physiques : la société doit alors viser une autorisation définitive, souvent soumise à compensation.

La SCI a aussi ses propres questions fiscales, distinctes de celles d’un particulier au micro-BIC. Notre article SCI et location courte durée reprend ces deux volets, réglementaire et fiscal, et les points à vérifier avant de louer par une société.

Le changement d’usage : qui est concerné ?

Le changement d’usage est la pièce maîtresse du régime de la résidence secondaire. Les articles L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation protègent l’usage d’habitation des logements : louer à une clientèle de passage revient à lui donner un autre usage, soumis à l’autorisation du maire, ou du maire d’arrondissement à Paris, Lyon et Marseille.

Depuis le 21 novembre 2024, le texte vise les communes de la taxe sur les logements vacants, celles des zones tendues ; auparavant, il visait les communes de plus de 200 000 habitants et trois départements de la petite couronne. Les autres communes peuvent l’adopter par délibération, motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le Guide pratique du ministère ajoute que la décision revient désormais à chaque commune, y compris en zone tendue. Dans les faits, c’est toujours une délibération locale qui fixe les conditions : la réponse sûre est celle de votre mairie ou de sa fiche commune.

La résidence principale en est dispensée tant qu’elle reste sous 120 nuits. Un logement social ne peut jamais être loué en meublé de tourisme. Pour les bureaux et commerces, une commune qui applique le changement d’usage peut soumettre leur location touristique à une autorisation du maire (article L324-1-1, IV bis, du code du tourisme) ; sans elle, l’amende civile peut atteindre 25 000 €.

Le demandeur doit prouver l’usage d’habitation du local, par tout moyen, à un moment entre 1970 et 1976 ou au cours des trente dernières années. Il doit joindre un DPE classé A à E. Et il doit savoir quelle autorisation la commune délivre : temporaire, sans compensation mais parfois contingentée, ou définitive, parfois contre compensation.

Notre guide du changement d’usage pour un meublé de tourisme déroule un arbre de décision qui aboutit à un verdict pour votre logement.

Airbnb interdit : dans quelles villes ?

Aucune règle nationale n’interdit Airbnb, et aucune commune ne peut interdire à un habitant de louer sa résidence principale dans la limite du plafond : 120 nuits, ou le chiffre compris entre 90 et 119 qu’elle a fixé. Quand on lit qu’une ville « interdit Airbnb », il s’agit presque toujours de la résidence secondaire ou du logement acheté pour louer.

Plusieurs mécanismes produisent cet effet. Une compensation obligatoire rend l’opération hors de portée de la plupart des particuliers, comme à Paris. Des quotas d’autorisations temporaires, une fois atteints, ferment la porte aux nouvelles demandes. Un règlement local peut réserver l’autorisation temporaire aux personnes physiques et écarter les sociétés. Dans certaines communes, le plan local d’urbanisme peut imposer que les constructions nouvelles soient exclusivement des résidences principales. S’y ajoutent deux interdictions qui ne dépendent pas de la ville : un logement social ne se loue jamais en meublé de tourisme, et une copropriété peut voter l’interdiction dans les lots qui ne sont pas des résidences principales.

Notre article Airbnb interdit : dans quelles villes détaille ces situations et ce qui reste permis dans chacune ; la fiche de votre commune donne la règle en vigueur, avec sa date.

Investir en Airbnb : où acheter pour louer ?

Acheter un logement pour le louer en courte durée pose toutes ces questions à la fois. Ce logement n’est la résidence principale de personne : il relève du régime de la résidence secondaire, sans plafond de nuits mais avec une autorisation de changement d’usage dès la première nuit dans les communes qui l’appliquent. S’y ajoutent, selon la ville, la compensation, les autorisations temporaires souvent limitées en nombre par propriétaire, les quotas, le DPE classé A à E exigé pour toute autorisation, le vote possible de la copropriété et, côté impôts, un micro-BIC ramené à 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé.

Dans les grandes villes et les stations tendues, ces verrous rendent l’investissement très difficile ; ailleurs, il reste possible sous conditions. Notre article investir en Airbnb en 2026 : où c’est encore possible passe ces verrous en revue et classe les communes que nous suivons selon ce qu’elles permettent à un investisseur, en nom propre ou via une société. Il présente aussi les voies qui restent ouvertes : communes sans changement d’usage, autorisations temporaires encore accessibles, meublé classé, location mixte et location à l’année. Il décrit la réglementation, sans conseil en investissement.

La location mixte : un bail à l’année, quelques mois de tourisme

Entre la résidence secondaire louée à l’année et le meublé de tourisme permanent, plusieurs communes ont ouvert une voie médiane : la location mixte. Le logement est loué une partie de l’année avec un bail, à un étudiant, en bail mobilité ou à un travailleur saisonnier, puis en meublé de tourisme le reste du temps. Pendant le bail, il n’est pas un meublé de tourisme : un logement loué avec un bail d’habitation ou un bail mobilité sort de cette catégorie.

L’intérêt tient au régime local. Dans les communes qui l’ont prévu, la location mixte ouvre une autorisation temporaire d’un an sans compensation, là où une résidence secondaire classique devrait compenser. Nos fiches en relèvent quatre versions :

Commune	Bail	Tourisme
Pays basque (24 communes, dont Biarritz)	bail étudiant de 9 mois au moins	3 mois
La Rochelle	bail étudiant de 9 mois, ou baux mobilité de 6 mois au total	3 mois, ou 6 mois
Vannes	bail mobilité de 9 mois	3 mois au plus
Chamonix-Mont-Blanc (expérimentation jusqu’en avril 2028)	bail saisonnier de 4 mois continus au moins	le reste de l’année

Ces durées sont la condition du régime : au-delà, la location touristique n’est plus couverte par l’autorisation. La formule ne vaut que pour une résidence secondaire : un logement loué neuf mois à un étudiant n’est plus la résidence principale de son propriétaire. Et la période touristique reste soumise au numéro d’enregistrement, au DPE classé A à E exigé pour toute autorisation, et à la taxe de séjour.

Dans une commune sans régime de location mixte, le bail à l’année reste libre, mais la période touristique suit l’autorisation ordinaire. Notre guide de la location mixte, étudiant l’année et touristes l’été propose un calendrier qui vérifie vos durées commune par commune.

Les changements d’occupant, du bail à la saison touristique puis retour, multiplient les remises de clés : une serrure connectée à code^aff. permet d’attribuer un code à chaque occupant et de le supprimer à son départ.

Le numéro d’enregistrement : où et comment l’obtenir ?

C’est l’obligation qui concerne tout le monde. Depuis le 20 mai 2026, le III de l’article L324-1-1 du code du tourisme impose à toute personne qui offre un meublé de tourisme une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national. Résidence principale comprise, dans toutes les communes. La simple déclaration en mairie est abrogée dans le texte.

Mais le téléservice national n’est pas ouvert. La Direction générale des entreprises annonce sa mise en service au quatrième trimestre 2026, sans date précise. En attendant, on suit la procédure de sa commune : son téléservice d’enregistrement s’il existe, qui délivre un numéro de 13 caractères, sinon la déclaration en mairie avec le cerfa n° 14004*04, que service-public propose toujours pour une résidence secondaire. Pour une résidence principale dans une commune sans téléservice, le plus sûr est de demander à la mairie, par écrit, la démarche qu’elle attend.

Le décret qui doit fixer les pièces justificatives n’est pas publié. On sait toutefois que la déclaration indiquera si le logement est la résidence principale, preuve à l’appui, et que le règlement européen (UE) 2024/1028 impose un socle de données : adresse, type de logement, nombre de lits, autorisation éventuelle, identité du loueur. Le numéro est délivré sans délai quand le dossier est complet ; il doit figurer sur chaque annonce, et la déclaration se met à jour à chaque changement.

Le numéro n’est pas une autorisation : il prouve la déclaration, pas le droit de louer. Sans lui, l’amende administrative peut atteindre 10 000 € ; une fausse déclaration ou un faux numéro, 20 000 €.

Notre guide du numéro d’enregistrement de meublé de tourisme propose un assistant qui vous dit quelle démarche faire aujourd’hui, selon votre commune.

Quel numéro mettre sur Airbnb ?

Quatre identifiants circulent autour d’une annonce, et les hôtes les confondent depuis des années. Un seul a sa place sur l’annonce : le numéro d’enregistrement du meublé, délivré aujourd’hui par le téléservice de la commune (13 caractères) et demain par le téléservice national. La DGE indique que le futur format intégrera le trigramme FRA et le code Insee de la commune, et que les numéros communaux devront être renouvelés par le téléservice national pendant une période transitoire, avant de devenir invalides.

Les autres numéros servent ailleurs. Le numéro fiscal personnel, 13 chiffres, figure sur vos avis d’impôt : Airbnb le demande dans vos informations fiscales, au titre de ses obligations européennes de déclaration (DAC7). Le « numéro d’enregistrement foncier » demandé au même endroit est facultatif : Airbnb précise qu’on peut continuer à accueillir des voyageurs sans lui. Le SIRET, 14 chiffres, identifie votre activité de loueur auprès de l’Insee ; il s’obtient en déclarant son activité sur le guichet des formalités des entreprises et se reporte sur la déclaration de revenus, pas sur l’annonce.

Saisir un SIRET ou un numéro fiscal dans le champ du numéro d’enregistrement ne vaut pas déclaration du logement. Notre article quel numéro mettre sur Airbnb reprend chaque champ, et notre article sur le SIRET et l’Urssaf explique la démarche d’immatriculation.

Annonce Airbnb bloquée : règle ou paramétrage ?

Un calendrier fermé ou une annonce masquée n’a pas toujours la même cause, et la réponse du support ne suffit pas toujours à la trouver. Trois familles de blocages existent.

Les premiers viennent de la loi. Une plateforme doit cesser de proposer un logement déclaré comme résidence principale quand il a été loué plus de 120 nuits, ou au-delà du plafond communal, par son intermédiaire dans l’année civile ; le blocage ne compte donc que ses propres réservations, alors que le plafond légal vaut toutes plateformes confondues. Elle doit aussi retirer l’annonce dont le numéro est suspendu, par exemple quand le maire a pris un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité.

Les deuxièmes viennent de la déclaration : dans les communes où l’enregistrement est en place, Airbnb indique que les hôtes doivent disposer d’un numéro pour continuer à accueillir des voyageurs. Les troisièmes viennent de la plateforme elle-même : données fiscales manquantes, qui peuvent geler les versements, ou paramétrage, comme une durée minimale de 30 nuits pour une annonce en bail mobilité.

Notre article annonce Airbnb bloquée aide à identifier la cause de votre blocage et la démarche qui le lève.

Contrôles et sanctions : que risquez-vous ?

Les contrôles ont changé d’échelle. Les plateformes doivent afficher le numéro sur chaque annonce et transmettre les données d’activité des logements à l’organisme public unique, la DGE. Le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 a créé l’article R324-2 du code du tourisme, qui organise la mise à disposition de ces données aux communes et intercommunalités qui les demandent ; un décret du même jour crée le traitement « API meublés ». Une commune peut donc rapprocher les nuits réservées du statut déclaré, sans parcourir les annonces.

Elle peut aussi exiger le décompte des nuits : jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en location, elle demande le nombre de jours loués, et le loueur répond en un mois. Le maire peut suspendre un numéro en cas d’arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité, et demander un DPE, à fournir sous deux mois sous peine d’une astreinte de 100 € par jour.

Les sanctions passent par deux voies. Les amendes administratives sont prononcées par la commune : 10 000 € pour le défaut de déclaration, 20 000 € pour la fausse déclaration. Les amendes civiles sont prononcées par le président du tribunal judiciaire, à la demande de la commune : 15 000 € pour le dépassement du plafond de nuits ou le décompte non transmis, 25 000 € pour un local non d’habitation loué sans autorisation, 100 000 € par local pour une location sans autorisation de changement d’usage, avec retour à l’habitation sous astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré. La conciergerie qui aide à commettre l’infraction encourt le même plafond. Les plateformes ont leurs propres amendes, jusqu’à 50 000 € par annonce qui dépasse le plafond annuel.

Notre guide des contrôles de la mairie et des sanctions pour un Airbnb non déclaré propose un auto-diagnostic qui liste vos manquements et l’ordre de régularisation. L’outil amendes additionne les plafonds.

Le tableau de synthèse

Qui est concerné	Règle	Texte	Sanction maximale
Tous les loueurs de meublé de tourisme	Déclaration et numéro d’enregistrement affiché	CT, L324-1-1, III	10 000 € (amende administrative) ; 20 000 € si fausse déclaration
Résidence principale	120 nuits par an, ou 90 à 119 selon la commune	CT, L324-1-1, IV	15 000 € (amende civile)
Tous les loueurs, sur demande de la commune	Décompte des jours loués transmis sous un mois	CT, L324-1-1, IV	15 000 € (amende civile)
Résidence secondaire, dans une commune qui applique le régime	Autorisation de changement d’usage avant la première nuit	CCH, L631-7 et L631-7-1 A	100 000 € par local, plus astreinte de retour à l’habitation
Demandeur d’une autorisation de changement d’usage	DPE classé A à E (A à D en 2034)	CCH, L631-10	refus de l’autorisation
Bureau ou commerce, si la commune a délibéré	Autorisation du maire	CT, L324-1-1, IV bis	25 000 € (amende civile)
Meublé hors résidence principale, à partir de 2034	DPE classé A à D en métropole	CT, L324-2-2	5 000 € par local ; astreinte de 100 € par jour si DPE non fourni
Copropriétaire	Informer le syndic ; respecter une interdiction votée	Loi du 10/07/1965, art. 9-2 et 26	selon le règlement de copropriété
Plateformes	Afficher le numéro, transmettre les données, retirer les annonces au-delà du plafond	CT, L324-2 et L324-2-1	jusqu’à 50 000 € par meublé ou par annonce

Et le logement, la fiscalité ?

La réglementation de la location courte durée ne s’arrête pas aux autorisations. Deux autres dossiers complètent celui-ci.

Le premier touche au logement lui-même. Le DPE conditionne l’autorisation de changement d’usage aujourd’hui et s’imposera à tous les meublés hors résidence principale en 2034 ; la copropriété peut interdire l’activité, à la majorité des deux tiers dans les immeubles dont le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise. Notre dossier logement : DPE, copropriété, équipement traite ces questions. Côté équipement, un seul est imposé par la loi : le détecteur de fumée certifié NF EN 14604^aff., à la charge du propriétaire en location saisonnière.

Le second est fiscal. Depuis les revenus 2025, un meublé non classé ne bénéficie du micro-BIC que jusqu’à 15 000 € de recettes, avec 30 % d’abattement ; un meublé classé garde 50 % jusqu’à 77 700 €. S’y ajoutent la taxe de séjour, collectée par la plateforme ou par le loueur, et, au-delà de 23 000 € de recettes, les cotisations sociales. Notre dossier fiscalité du meublé de tourisme détaille ces règles. Pour approfondir le statut de loueur en meublé, un livre à jour sur la fiscalité LMNP^aff. est un bon complément, à condition que son édition intègre la réforme des revenus 2025.

Comment connaître les règles de votre commune ?

Les règles nationales ne suffisent pas : c’est la commune qui décide du plafond de nuits, du changement d’usage, des quotas et de la compensation. Et ses décisions changent souvent. En 2025 et 2026, Bordeaux, Lyon, Marseille et Montpellier ont abaissé leur plafond à 90 nuits ; Nice, après l’avoir fait, est revenue à 120 nuits en refondant son règlement à l’été 2026 ; La Rochelle a adopté un règlement renforcé en novembre 2025.

Pour les villes que nous suivons, les fiches communes donnent chaque règle avec sa source et sa date de vérification, et le questionnaire puis-je louer ? croise ces règles avec votre situation. Notre méthode explique comment nous vérifions ces informations, et vous pouvez recevoir une alerte quand une règle change dans votre commune. Pour une commune que nous ne couvrons pas, le service urbanisme de la mairie est la source : demandez-lui la délibération en vigueur sur le changement d’usage et le plafond de nuits.

Cette page explique les textes ; elle ne tranche pas un cas particulier. Pour un projet précis, notamment un achat ou une compensation, la mairie, un notaire ou un avocat sont les bons interlocuteurs.

Où lire les textes ?

• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur.
• Article L324-1-1 du code du tourisme, version en vigueur depuis le 20 mai 2026.
• Article L324-2-1 du code du tourisme, obligations des plateformes.
• Articles L631-7 à L631-10 du code de la construction et de l’habitation, changement d’usage.
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique (DHUP), septembre 2025.
• Page API meublés de la DGE, mise à jour le 23 juillet 2026.