Les règles nationales, dossier par dossier

En 2026, tout meublé de tourisme doit être déclaré et porter un numéro d'enregistrement, sous peine de 10 000 € d'amende. La résidence principale se loue sans autorisation mais pas plus de 120 nuits par an (90 à 119 si la commune l'a décidé) ; la résidence secondaire peut exiger, dès la première nuit, une autorisation de changement d'usage dont l'absence coûte jusqu'à 100 000 € par logement.

• 01 Loi Le Meur : ce qui change pour la location courte durée en 2026 Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme, résidence principale comprise, doit être déclaré et la résidence principale ne se loue pas plus de 120 nuits par an (90 à 119 si la commune l'a décidé). Le téléservice national d'enregistrement n'ouvrira qu'au quatrième trimestre 2026 : d'ici là, on suit la procédure de sa commune.
• 02 Résidence principale : la règle des 120 nuits (ou 90) expliquée Une résidence principale, occupée au moins 8 mois par an sans compter les périodes louées, se loue au plus 120 nuits par année civile, ou entre 90 et 119 si la commune l'a décidé. Au-delà, l'amende civile peut atteindre 15 000 €, et le logement bascule dans le régime de la résidence secondaire.
• 03 Louer sa résidence secondaire sur Airbnb en 2026 : autorisation, compensation, quotas Dans une commune qui applique le changement d'usage, louer une résidence secondaire sur Airbnb exige une autorisation du maire, quelle que soit la durée, et un DPE classé A à E ; sans elle, l'amende civile peut atteindre 100 000 € par logement. Selon la commune, l'autorisation est temporaire (moins de cinq ans, parfois contingentée par des quotas) ou définitive, souvent contre une compensation.
• 04 Changement d'usage : faut-il une autorisation pour louer en meublé de tourisme ? Une résidence principale louée sous le plafond de 120 nuits n'a jamais besoin d'autorisation ; une résidence secondaire en a besoin, quelle que soit la durée, dès que la commune applique le changement d'usage. L'autorisation exige un DPE classé A à E depuis le 21 novembre 2024, et louer sans elle expose à 100 000 € d'amende par local.
• 05 Location mixte : louer à un étudiant (ou en bail mobilité) l'année et aux touristes l'été La location mixte combine un bail à l'année (étudiant, bail mobilité ou saisonnier) et quelques mois de meublé de tourisme. Dans le Pays basque, à La Rochelle, à Vannes et à Chamonix, elle ouvre une autorisation temporaire d'un an sans compensation, à condition de respecter les durées du règlement local : par exemple 9 mois de bail étudiant et 3 mois de tourisme au plus.
• 06 Louer une chambre, un studio annexe ou une dépendance : quelles règles ? Louer une chambre dans sa résidence principale, en partageant le logement, ne relève pas du meublé de tourisme : ni numéro ni plafond de nuits à ce titre. Pour un studio ou une dépendance autonome, aucun texte national ne dit s'il fait partie de la résidence principale (120 nuits au plus) ; plusieurs communes, comme l'Île d'Yeu, La Rochelle ou le Pays basque, le traitent comme un logement distinct soumis à autorisation.
• 07 Louer en Airbnb via une SCI : 120 jours, changement d'usage et fiscalité Une SCI qui loue en meublé de tourisme n'a pas de plafond de 120 jours, parce que le logement n'est pas sa résidence principale : elle relève du régime de la résidence secondaire, avec une autorisation de changement d'usage là où la commune l'exige, et certaines communes réservent l'autorisation temporaire aux personnes physiques. Côté impôts, une société civile qui loue en meublé est passible de l'impôt sur les sociétés, sauf si ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales.
• 08 Airbnb interdit : dans quelles villes, et ce qui reste permis Aucune ville française n'interdit Airbnb en bloc : partout, vous pouvez louer votre résidence principale jusqu'à 120 nuits par an, ou jusqu'au plafond que la commune a fixé entre 90 et 119 nuits. Ce qui est fermé dans certaines villes, c'est la location d'une résidence secondaire ou d'un investissement : compensation obligatoire, quotas atteints, sociétés exclues, secteurs réservés aux résidences principales, sans oublier le logement social et les copropriétés qui interdisent l'activité.
• 09 Investir en Airbnb en 2026 : où c'est encore possible, et à quelles conditions Dans les grandes villes et les stations tendues, acheter un logement pour le louer toute l'année en meublé de tourisme est devenu très difficile : autorisation de changement d'usage dès la première nuit, compensation, autorisations temporaires rationnées et quotas. Ailleurs, c'est encore possible, avec un DPE classé A à E là où une autorisation est exigée, une fiscalité moins favorable qu'avant (micro-BIC à 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé non classé) et un numéro d'enregistrement pour tous.
• 10 Airbnb non déclaré : contrôles de la mairie et sanctions en 2026 Un Airbnb non déclaré expose à 10 000 € d'amende administrative, une fausse déclaration à 20 000 €, un dépassement du plafond de nuits à 15 000 € et une location sans autorisation de changement d'usage à 100 000 € par logement. Les communes repèrent les annonces grâce aux données que les plateformes transmettent à la DGE et au décompte des nuits qu'elles peuvent exiger sous un mois.

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme, résidence principale comprise, doit être déclaré et porter un numéro, sous peine de 10 000 € d'amende au plus. Le téléservice national de l'État n'ouvrira qu'au quatrième trimestre 2026 : d'ici là, on déclare auprès de sa commune, parfois via une plateforme privée comme Déclaloc, qui n'est pas le service de l'État.

• 01 Numéro d'enregistrement meublé de tourisme : comment l'obtenir en 2026 Tout meublé de tourisme, résidence principale comprise, doit être déclaré et porter un numéro, sous peine d'une amende de 10 000 € au plus (20 000 € pour une fausse déclaration). Le téléservice national n'ouvrira qu'au quatrième trimestre 2026 : d'ici là, on passe par le téléservice de sa commune, sinon par la mairie.
• 02 Téléservice national d'enregistrement des meublés : ouverture, démarche, nouveau numéro Le téléservice national d'enregistrement n'est pas ouvert : la DGE annonce sa mise en service au quatrième trimestre 2026, sans jour précis. Tous les loueurs devront y déclarer chaque meublé et recevront un numéro commençant par FRA et le code INSEE ; les numéros communaux devront être renouvelés dans un délai de plusieurs mois.
• 03 Déclaloc : c'est quoi, et est-ce le téléservice national ? Déclaloc est une plateforme en ligne éditée par la société Nouveaux Territoires, que certaines communes et intercommunalités utilisent pour recevoir les déclarations de meublés et délivrer leur numéro communal de 13 caractères. Ce n'est pas le téléservice national de l'État, annoncé au quatrième trimestre 2026, sur lequel tous les loueurs devront ensuite se déclarer.
• 04 Déclaloc : obtenir son numéro d'enregistrement, pas à pas Sur Déclaloc, vous créez un compte, déclarez le meublé (adresse, pièces, lits, résidence principale ou non, classement) et recevez aussitôt un numéro de 13 caractères, à reporter sur chaque annonce. Ce numéro communal devra être renouvelé sur le téléservice national après son ouverture, annoncée au quatrième trimestre 2026.
• 05 Déclaloc par département : les communes qui l'utilisent Au 29 septembre 2026, 74 communes de nos fiches délivrent leur numéro d'enregistrement par Déclaloc et 10 autres y reçoivent seulement la déclaration du meublé, sans numéro local. Le Morbihan (18 communes), la Charente-Maritime (15) et le Var (10) en comptent le plus ; l'Ille-et-Vilaine passe par d'autres outils.
• 06 Déclaloc et taxe de séjour : déclarer et reverser Pour un loueur non professionnel, une plateforme intermédiaire de paiement comme Airbnb doit collecter la taxe de séjour et la reverse deux fois par an, au plus tard le 30 juin et le 31 décembre (CGCT, art. L2333-34). Les nuitées réservées en direct, c'est à vous de les déclarer, souvent chaque mois, et de reverser la taxe aux dates fixées par délibération, mensuelles ou trimestrielles selon la collectivité.
• 07 Numéro d'enregistrement, numéro fiscal, SIRET : quel numéro mettre sur Airbnb ? Sur l'annonce, seul le numéro d'enregistrement du meublé délivré par la commune (13 caractères aujourd'hui) a sa place ; ni le SIRET (14 chiffres), ni le numéro fiscal. Le numéro fiscal personnel (13 chiffres) va dans les informations fiscales DAC7, et le « numéro d'enregistrement foncier » demandé au même endroit est facultatif.
• 08 Numéro d'enregistrement perdu, compte Déclaloc bloqué : qui contacter ? Regardez d'abord votre annonce publiée, qui doit afficher le numéro, puis le récépissé, votre messagerie et votre espace sur le téléservice de la commune. Si rien n'aboutit, seule la commune qui l'a délivré peut le retrouver : le support de son téléservice pour le compte, le service de la mairie pour le numéro.
• 09 Annonce Airbnb bloquée ou calendrier gelé : pourquoi, et que faire Quatre causes viennent de la loi : numéro d'enregistrement manquant ou invalide, plafond de 120 nuits (ou moins) atteint pour une résidence principale, suspension ou retrait décidé par la commune, informations fiscales DAC7 manquantes. Le reste relève des règles ou des réglages de la plateforme, qui seule peut les expliquer.

Les recettes d'un meublé de tourisme sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux : au micro-BIC, l'abattement est de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes pour un logement non classé, de 50 % jusqu'à 77 700 € pour un logement classé (revenus 2025), avec un minimum de 305 €. Au-delà, le régime réel s'impose ; au-delà de 23 000 €, l'affiliation sociale devient obligatoire, et la taxe de séjour se collecte à part.

• 01 Meublé de tourisme classé ou non classé : l'impôt en 2026 Pour les revenus perçus depuis 2025, un meublé de tourisme non classé bénéficie au micro-BIC d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes, contre 50 % jusqu'à 77 700 € pour un meublé classé. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, des cotisations sociales s'ajoutent, classé ou non.
• 02 Déclarer ses revenus Airbnb en 2026 : cases, régime et seuils Les recettes 2025 d'un meublé de tourisme au micro-BIC se déclarent en montant brut, en case 5NH ou 5OH s'il n'est pas classé (abattement de 30 %, jusqu'à 15 000 €), en case 5NG ou 5OG s'il est classé (50 %, jusqu'à 77 700 €). L'abattement ne descend jamais sous 305 €, et au-delà du seuil de votre catégorie, le régime réel devient obligatoire.
• 03 SIRET, URSSAF, micro-entreprise : ce que doit faire un loueur Airbnb Tout loueur en meublé, même d'une résidence principale quelques week-ends par an, doit déclarer son activité sur le guichet unique dans les 15 jours du premier jour de location, gratuitement, et obtient ainsi un SIRET. L'Urssaf n'intervient qu'au-delà de 23 000 € de recettes annuelles du foyer fiscal ; depuis 2026, un meublé non classé ne peut plus relever du régime auto-entrepreneur, et le prélèvement des cotisations par les plateformes en 2027 ne vise que les micro-entrepreneurs.
• 04 Classement meublé de tourisme : démarche, étoiles et intérêt fiscal Le classement d'un meublé de tourisme est une démarche facultative : un organisme accrédité par le COFRAC visite le logement et lui attribue de 1 à 5 étoiles, pour 5 ans. Il ouvre le micro-BIC à 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes (revenus 2025), au lieu de 30 % jusqu'à 15 000 €, et une taxe de séjour à tarif fixe ; son prix est libre et n'est fixé par aucun texte.
• 05 LMNP ou LMP : meublé de tourisme et cotisations sociales au-delà de 23 000 € Un loueur en meublé devient professionnel (LMP) quand les recettes de son foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi ses autres revenus d'activité ; sinon, il reste LMNP. Indépendamment de ce statut, au-delà de 23 000 € de recettes de meublé de tourisme, l'affiliation sociale est obligatoire : régime des indépendants en non classé, choix entre trois régimes en classé jusqu'à 83 600 € (seuil 2026, à confirmer).
• 06 Taxe de séjour d'un meublé de tourisme : calcul et collecte Pour un meublé de tourisme non classé, la taxe de séjour vaut entre 1 % et 5 % du coût de la nuitée par personne, selon le taux voté par la commune et dans la limite d'un plafond, auxquels s'ajoutent 10 % de taxe départementale ou 200 % en Île-de-France. Quand la réservation passe par une plateforme intermédiaire de paiement pour un loueur non professionnel, c'est la plateforme qui doit la collecter.

Un logement social ne peut jamais devenir un meublé de tourisme ; un bureau ou un commerce peut l'être, mais la commune peut l'exiger d'une autorisation du maire, sous peine de 25 000 € d'amende. Hors résidence principale, le DPE doit être classé A à E pour obtenir un changement d'usage, et A à D pour tous en 2034 ; la copropriété peut interdire la location à la majorité des deux tiers, et le détecteur de fumée est à la charge du propriétaire.

• 01 DPE et meublé de tourisme : quelles obligations, et quand ? Depuis le 21 novembre 2024, un logement doit être classé A à E pour obtenir une autorisation de changement d'usage en métropole ; aucune autre exigence de DPE ne s'impose aujourd'hui au meublé de tourisme. À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront être classés A à D en métropole, A à E outre-mer.
• 02 Copropriété et location courte durée : ce que le règlement peut interdire Dans une copropriété existante dont le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise, l'assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent dire explicitement si la location est autorisée ou interdite, et le copropriétaire qui loue doit en informer le syndic.
• 03 Transformer un bureau ou un commerce en meublé de tourisme : ce que dit la loi Dans une commune qui applique le changement d'usage, une délibération peut soumettre la location d'un bureau, d'un commerce ou de tout autre local non d'habitation en meublé de tourisme à une autorisation du maire (code du tourisme, article L324-1-1, IV bis). Louer sans cette autorisation expose à une amende civile de 25 000 € au plus ; ailleurs, aucune autorisation n'est exigée à ce titre.
• 04 Conciergerie Airbnb : ce que dit la loi, et comment la choisir Une conciergerie Airbnb qui gère, de manière habituelle, la location du logement d'autrui (annonce, réservations, encaissement) relève de la loi Hoguet : carte professionnelle délivrée par la CCI et mandat écrit sont exigés. Depuis la loi Le Meur, celle qui prête son concours à une location sans autorisation de changement d'usage encourt, comme le propriétaire, jusqu'à 100 000 € d'amende par logement.
• 05 Équiper un meublé de tourisme : la liste complète avant la première location Le seul équipement imposé par la loi est le détecteur de fumée, dont l'installation, l'entretien et le renouvellement incombent au propriétaire en location saisonnière (article R142-3 du code de la construction et de l'habitation). Le reste relève de la gestion : arrivée autonome, deux parures par lit, cuisine complète, ménage organisé, et une grille de 133 critères si vous visez le classement.