Résidence principale : la règle des 120 nuits (ou 90) expliquée

Qu’est-ce qu’une résidence principale au sens de la loi ?

Tout part de cette définition, parce que le statut du logement décide du régime qui s’applique dans la réglementation de la location courte durée. Pour la réglementation des meublés de tourisme, on retient celle de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : la résidence principale est le logement « occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».

Le Guide pratique 2025 du ministère en tire une conséquence décisive : les périodes où le logement est loué en meublé de tourisme ne comptent pas comme occupation. Vous ne pouvez donc pas additionner vos mois de présence et vos nuits de location pour atteindre les huit mois.

Il en découle une borne arithmétique. Une année compte 365 jours ; huit mois en représentent environ 243. Un logement loué plus de 120 jours dans l’année civile laisse forcément moins de huit mois d’occupation : il ne peut pas être une résidence principale. Le plafond de 120 nuits n’est pas un chiffre arbitraire : il correspond, à quelques jours près, au complément des huit mois.

Le statut se prouve, et pas seulement se déclare. Lors de l’enregistrement, la déclaration indique si le logement est la résidence principale du loueur, preuve à l’appui. La loi prévoit que le décret d’application exige un avis d’imposition établi au nom du loueur, avec l’adresse du meublé comme lieu d’imposition. Ce décret n’est pas publié à la date de notre vérification, mais la pièce visée par la loi est connue : vérifiez l’adresse qui figure sur votre avis d’imposition.

Tout logement qui n’est pas une résidence principale relève du régime de la résidence secondaire, qu’il s’agisse d’une maison de vacances ou d’un studio acheté pour la location. Et ce régime est nettement plus contraignant, comme on le verra plus bas.

D’où vient la règle des 120 nuits ?

Du IV de l’article L324-1-1 du code du tourisme : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. »

Trois mots comptent dans cette phrase. « Déclaré » : le plafond s’attache au logement que vous avez déclaré comme résidence principale lors de l’enregistrement. « Année civile » : le compteur repart à zéro le 1er janvier, et un séjour à cheval sur deux années se répartit entre elles. « Jours » : le texte parle de jours de location ; les plateformes raisonnent en nuits, et c’est l’unité la plus simple pour tenir votre propre registre. Un planning annuel mural^aff. montre l’année d’un coup d’œil, du 1er janvier au 31 décembre.

Jusqu’au printemps 2026, ce plafond ne s’appliquait que dans les communes qui avaient instauré un numéro d’enregistrement. Depuis le 20 mai 2026, date d’entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l’article, il s’applique dans toutes les communes, avec l’enregistrement généralisé voulu par la loi Le Meur.

Les 120 jours, c’est partout en France ou selon la commune ?

Partout. Depuis le 20 mai 2026, le plafond de 120 jours du IV de l’article L324-1-1 du code du tourisme vaut pour toute résidence principale louée en meublé de tourisme, dans toutes les communes, qu’elles aient ou non délibéré, qu’elles appliquent ou non le changement d’usage. La commune n’a qu’un pouvoir : l’abaisser, par délibération motivée, à un chiffre compris entre 90 et 119. Elle ne peut pas le relever au-delà de 120.

Deux choses restent locales et entretiennent la confusion. D’abord, le plafond exact : 120 par défaut, moins si votre commune l’a décidé. Ensuite, le blocage automatique du calendrier par les plateformes, qui ne compte que les nuits réservées par leur intermédiaire : il n’est qu’un garde-fou, pas la règle. Un calendrier resté ouvert au-delà de 120 nuits ne vous autorise pas à dépasser le plafond, qui s’apprécie toutes plateformes et locations directes confondues.

Votre commune peut-elle descendre à 90 nuits ?

Oui, dans certaines conditions. Le même article prévoit que « la commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location […] dans la limite de quatre-vingt-dix jours ». Le Guide pratique du ministère précise deux points utiles.

D’abord, le plafond local n’est pas forcément 90 : la commune peut retenir n’importe quel chiffre entre 90 et 119. Ensuite, le guide recommande de l’appliquer à partir du 1er janvier suivant la délibération, ou de prévoir une mesure transitoire, pour ne pas changer la règle en cours d’année. Cette faculté existe depuis le 1er janvier 2025 dans les communes qui appliquent le numéro d’enregistrement.

Un plafond abaissé ne fait pas basculer le logement dans le changement d’usage. Si votre commune a retenu 90 nuits et que vous en louez 100, vous dépassez le plafond local et vous exposez à l’amende, mais votre logement reste une résidence principale : le changement d’usage ne commence qu’au-delà de 120 jours. Notre guide du changement d’usage détaille cette frontière.

Pour connaître le plafond de votre ville, consultez sa fiche commune.

Votre logement est-il vraiment votre résidence principale ?

Le test ci-dessous applique la définition : mois d’occupation réelle, nuits louées, plafond de votre commune et éventuelle exception. Il donne un verdict et ses conséquences.

Test

Votre logement est-il vraiment votre résidence principale ?

Mois où vous occupez vous-même le logement, sur l'année

10 mois

Sans compter les périodes où le logement est loué. Nuits louées sur l'année civile Plafond de votre commune 120 par défaut, entre 90 et 119 si la commune l'a abaissé. Une raison vous éloigne-t-elle du logement ? Non Oui, une obligation professionnelle Oui, une raison de santé Oui, un cas de force majeure

Vous y vivez Loué Ni l'un ni l'autre

…

Quelques cas reviennent souvent. Le propriétaire qui vit dans son appartement dix mois par an et le loue pendant ses deux mois de vacances, soit une soixantaine de nuits, est dans le cas le plus simple : résidence principale, sous le plafond. Celui qui vit sept mois dans son logement et le loue le reste du temps n’atteint pas les huit mois : même avec moins de 120 nuits louées, le logement n’est pas sa résidence principale, sauf exception. Et le logement déclaré comme résidence principale mais loué 150 nuits ne l’est plus, quoi qu’en dise la déclaration. Le studio aménagé au fond du jardin, la dépendance ou la chambre louée pendant que vous êtes chez vous posent des questions différentes, traitées dans notre article sur la chambre, l’annexe et la dépendance.

Comment se fait le décompte des nuits ?

Il se fait par logement, toutes plateformes confondues, locations directes comprises. Louer 70 nuits sur une plateforme et 60 sur une autre fait 130 nuits : le plafond de 120 est dépassé, même si aucune des deux plateformes ne le voit seule.

Chaque séjour se rattache à l’année civile de ses nuits. Un séjour du 28 décembre au 4 janvier compte quatre nuits sur l’année qui se termine (du 28 au 31) et trois sur la suivante (du 1er au 3 janvier). Un logement proche du plafond en décembre peut donc accepter une réservation de fin d’année, à condition de ne compter que les nuits de décembre.

La commune a les moyens de vérifier. Jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la mise en location, elle peut vous demander le nombre de jours pendant lesquels le logement a été loué, qu’il soit ou non votre résidence principale. Vous avez un mois pour répondre, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration. Ne pas transmettre ce décompte expose à la même amende que le dépassement. Notre guide des contrôles de la mairie et des sanctions montre comment ces vérifications se déroulent. Les plateformes, de leur côté, transmettent les données d’activité des logements à l’organisme public unique, que les communes peuvent consulter, et elles doivent cesser de proposer un logement déclaré comme résidence principale une fois le plafond annuel atteint.

Le plus sûr est donc de tenir votre propre registre. Le compteur de nuits additionne vos séjours par année civile et indique ce qu’il vous reste avant le plafond de votre commune.

Un support papier peut doubler ce registre : noter chaque séjour à sa date, avec la plateforme et le nombre de nuits, vous permet de répondre à la commune sans reconstituer l’année.

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Un ordre de grandeur, pour fixer les idées : un appartement loué 95 € la nuit rapporte 11 400 € au plafond de 120 nuits, et 8 550 € si la commune a retenu 90. Ces recettes se déclarent ; notre guide fiscalité : classé ou non classé explique l’abattement applicable, et le simulateur d’impôts fait le calcul.

Que couvrent les exceptions ?

La définition de la résidence principale et le plafond de 120 jours prévoient les mêmes trois exceptions : obligation professionnelle, raison de santé et cas de force majeure. Elles permettent de conserver le statut de résidence principale alors que la durée d’occupation ou de location sort de la règle.

Les textes ne les définissent pas davantage. On peut penser à une mission professionnelle qui vous éloigne plusieurs mois, à une hospitalisation longue, à un sinistre qui rend le logement inhabitable. Mais rien ne garantit qu’une situation donnée sera admise : c’est au loueur de la justifier. Si vous comptez invoquer une exception, conservez les pièces (attestation de l’employeur, certificat médical, déclaration de sinistre) et interrogez la mairie avant de déclarer le logement comme résidence principale. Pour un cas limite, un notaire ou un avocat peut vous éclairer.

Que se passe-t-il au-delà du plafond ?

Les conséquences dépendent de l’ampleur du dépassement.

Si vous dépassez le plafond local sans dépasser 120 nuits (par exemple 100 nuits dans une commune à 90), le logement reste votre résidence principale, mais vous encourez l’amende civile de 15 000 € au plus prévue au V de l’article L324-1-1. Elle est prononcée par le président du tribunal judiciaire, à la demande de la commune, qui en perçoit le produit.

Si vous dépassez 120 nuits, s’ajoute un problème de statut : le logement ne peut plus être votre résidence principale. Il relève alors du régime de la résidence secondaire, détaillé dans notre guide pour louer sa résidence secondaire sur Airbnb, avec ce que cela implique :

	Résidence principale	Résidence secondaire
Changement d’usage	jamais	autorisation exigée, quelle que soit la durée, si la commune applique le régime
Plafond de nuits	120, ou 90 à 119 selon la commune	aucun plafond propre
DPE	aucune obligation propre	A à E pour obtenir un changement d’usage ; A à D pour tous en 2034
Copropriété existante	location maintenue même si l’AG interdit	interdiction votable aux deux tiers
Enregistrement	obligatoire, avec preuve du statut	obligatoire

Louer sans autorisation de changement d’usage expose à 100 000 € d’amende par local. Et avoir déclaré comme résidence principale un logement qui n’en est pas une peut être sanctionné comme une fausse déclaration, jusqu’à 20 000 €. Notre outil amendes récapitule ces plafonds.

Que vous épargne le statut de résidence principale ?

Beaucoup, ce qui explique l’attention que lui portent les communes. Pas d’autorisation de changement d’usage, donc ni compensation, ni quota, ni DPE à produire. Pas d’obligation de DPE en 2034, puisque l’exigence du niveau A à D ne vise que les meublés qui ne sont pas la résidence principale du loueur (voir le guide DPE et meublé de tourisme).

En copropriété, l’interdiction votée aux deux tiers ne vise que les lots qui ne sont pas des résidences principales : vous pouvez continuer à louer dans la limite du plafond. Une réserve toutefois : un règlement de copropriété établi depuis la loi Le Meur qui interdit la location en meublé de tourisme vaut aussi pour la résidence principale. Le guide copropriété et meublé de tourisme fait le point.

Le statut ne dispense pas de tout. Vous devez déclarer le logement et afficher son numéro, preuve de résidence principale à l’appui : la loi prévoit un avis d’imposition à votre nom, établi à l’adresse du meublé, dans un décret qui n’est pas encore publié. Notre guide du numéro d’enregistrement détaille la démarche. Vous collectez aussi la taxe de séjour, sauf si la plateforme le fait pour vous, et déclarez vos recettes. Rangez l’avis d’imposition, le récépissé de déclaration et vos relevés de séjours dans un même classeur à intercalaires^aff. : ce sont les pièces qui prouvent le statut.

Pour savoir en une fois ce qui s’applique à votre logement dans votre ville, le questionnaire puis-je louer ? croise ces règles, et vous pouvez recevoir une alerte si votre commune abaisse son plafond.

Où lire les textes ?

• Article L324-1-1 du code du tourisme, IV (plafond, décompte) et V (sanctions).
• Article L324-2-1 du code du tourisme, sur les obligations des plateformes.
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique, § 1.1.1, 3.4.2 et 3.4.3.
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur.