Alpes-Maritimes (06) · 357 737 habitants
Location saisonnière et Airbnb à Nice : les règles en 2026
Location courte durée, meublé de tourisme, déclaration en mairie : plafond de nuits, changement d'usage, compensation et enregistrement, toutes les règles applicables à Nice, tirées des délibérations et des pages officielles.
Vérifié le 27 septembre 2026 6 sources Fiabilité : haute
Nice parmi les communes vérifiées en Provence-Alpes-Côte d'Azur · cliquez un point pour ouvrir sa fiche
Peut-on louer sur Airbnb à Nice ?
La réponse dépend d'abord de votre situation. Choisissez la vôtre.
Oui, jusqu'à 120 nuits par an
Votre résidence principale se loue sans autorisation de changement d'usage, dans la limite de 120 nuits par an.
Ce qu'il vous faut
- Pas plus de 120 nuits par an, toutes plateformes confondues.
- Un numéro d'enregistrement affiché sur chaque annonce.
- L'accord du règlement de copropriété, si le logement est en copropriété, et l'information du syndic.
Oui, avec une autorisation de la mairie
À Nice, un logement qui n’est pas votre résidence principale se loue avec une autorisation temporaire de changement d’usage ; au-delà, compensation.
Ce qu'il vous faut
- Une autorisation temporaire de changement d’usage (5 ans non renouvelable et non fractionnable) : Une seule autorisation temporaire sans compensation par propriétaire personne physique (ou personne morale assimilée), appréciée au niveau du foyer fiscal ; nominative et incessible ; aucune nouvelle autorisation temporaire après les 5 ans. Dans les 4 zones à quota, dépôt uniquement pendant la fenêtre du 1er septembre au 31 décembre 2026.
- Hors autorisation temporaire, une compensation (Toute la ville de Nice).
- 1 autorisation temporaire sans compensation par propriétaire (foyer fiscal.
- Quotas : 691 autorisations temporaires annuelles maximum pour 2026 dans 4 zones (39 IRIS) : Vieux Nice 47, Riquier - Port - Mont Boron 204, Centre-Ville 324, Ouest 116. Quota fixé à 0,9 % des locaux d'habitation ; recalcul prévu fin 2026 pour janvier 2027.
- Un DPE classé A à E, exigé pour toute autorisation de changement d’usage.
- Un numéro d'enregistrement affiché sur chaque annonce.
Qu'est-ce que la « compensation » ?
Pour louer un logement en meublé de tourisme, il faut en recréer un autre ailleurs : transformer en logement à l’année un local qui n’en était pas un (bureau, commerce), de surface au moins équivalente, en général dans la même commune, ou racheter à quelqu’un qui le fait des « droits de commercialité ».
C’est la contrainte la plus lourde du dispositif : en pratique, elle rend la location touristique d’une résidence secondaire très coûteuse, voire impossible pour un particulier.
Exemple : pour louer à la nuitée un appartement de 40 m², il faut apporter un local commercial ou des bureaux d’environ 40 m² transformés en logement permanent. Le détail (surface, secteur, qualité du logement créé) est fixé par le règlement de chaque commune.
Oui, avec une autorisation de la mairie
À Nice, un logement qui n’est pas votre résidence principale se loue avec une autorisation temporaire de changement d’usage ; au-delà, compensation.
Ce qu'il vous faut
- Une autorisation temporaire de changement d’usage (5 ans non renouvelable et non fractionnable) : Une seule autorisation temporaire sans compensation par propriétaire personne physique (ou personne morale assimilée), appréciée au niveau du foyer fiscal ; nominative et incessible ; aucune nouvelle autorisation temporaire après les 5 ans. Dans les 4 zones à quota, dépôt uniquement pendant la fenêtre du 1er septembre au 31 décembre 2026.
- Vérifiez auprès de la mairie que l’autorisation temporaire est ouverte aux sociétés : nos sources ne le précisent pas.
- Hors autorisation temporaire, une compensation (Toute la ville de Nice).
- 1 autorisation temporaire sans compensation par propriétaire (foyer fiscal.
- Quotas : 691 autorisations temporaires annuelles maximum pour 2026 dans 4 zones (39 IRIS) : Vieux Nice 47, Riquier - Port - Mont Boron 204, Centre-Ville 324, Ouest 116. Quota fixé à 0,9 % des locaux d'habitation ; recalcul prévu fin 2026 pour janvier 2027.
- Un DPE classé A à E, exigé pour toute autorisation de changement d’usage.
- Un numéro d'enregistrement affiché sur chaque annonce.
Qu'est-ce que la « compensation » ?
Pour louer un logement en meublé de tourisme, il faut en recréer un autre ailleurs : transformer en logement à l’année un local qui n’en était pas un (bureau, commerce), de surface au moins équivalente, en général dans la même commune, ou racheter à quelqu’un qui le fait des « droits de commercialité ».
C’est la contrainte la plus lourde du dispositif : en pratique, elle rend la location touristique d’une résidence secondaire très coûteuse, voire impossible pour un particulier.
Exemple : pour louer à la nuitée un appartement de 40 m², il faut apporter un local commercial ou des bureaux d’environ 40 m² transformés en logement permanent. Le détail (surface, secteur, qualité du logement créé) est fixé par le règlement de chaque commune.
Réglementation des meublés de tourisme à Nice : le résumé
| Résidence principale | 120 nuits par an maximum |
|---|---|
| Changement d'usage | Obligatoire (régime de droit) |
| Autorisation temporaire | Oui (5 ans non renouvelable et non fractionnable) |
| Compensation | Exigée : Toute la ville de Nice |
| Quotas | 691 autorisations temporaires annuelles maximum pour 2026 dans 4 zones (39 IRIS) : Vieux Nice 47, Riquier - Port - Mont Boron 204, Centre-Ville 324, Ouest 116. Quota fixé à 0,9 % des locaux d'habitation ; recalcul prévu fin 2026 pour janvier 2027. |
| Numéro d'enregistrement | Déjà exigé localement |
Le détail des règles à Nice
Louer sa résidence principale sur Airbnb à Nice
Un logement occupé au moins huit mois par an se loue sans autorisation de changement d'usage, dans la limite de 120 nuits par an. À la date de notre vérification, Nice n'a pas abaissé le plafond légal.
Le plafond avait été abaissé à 90 nuits au 1er janvier 2026 (délibération n° 1.6 du 23 mai 2025). Le nouveau règlement adopté par la délibération n° 2.1 du conseil métropolitain du 22 juin 2026 le ramène à 120 nuits depuis le 1er septembre 2026 : « Cette dispense de changement d’usage n’est valable que si la durée de location n’excède pas 120 jours par an » (Métropole Nice Côte d’Azur).
Louer une résidence secondaire à Nice : le changement d'usage
Nice soumet la location de courte durée d'un logement à une autorisation de changement d'usage , un régime qui s'y applique de droit.
Autorisation temporaire. 5 ans non renouvelable et non fractionnable. Une seule autorisation temporaire sans compensation par propriétaire personne physique (ou personne morale assimilée), appréciée au niveau du foyer fiscal ; nominative et incessible ; aucune nouvelle autorisation temporaire après les 5 ans. Dans les 4 zones à quota, dépôt uniquement pendant la fenêtre du 1er septembre au 31 décembre 2026.
Compensation. Exigée : Toute la ville de Nice. Compensation dès le 2e logement pour un même propriétaire ; dès la 1re demande pour une personne morale exerçant à titre principal une activité de location d'immeubles. Au moins un logement créé pour un logement transformé, de surface équivalente ou supérieure (tolérance -5 % si plusieurs logements). Achat d'un titre de commercialité possible.
Limite par propriétaire. 1 autorisation temporaire sans compensation par propriétaire (foyer fiscal)
Nouveau règlement adopté par la délibération n° 2.1 du Conseil métropolitain du 22 juin 2026, applicable au 1er septembre 2026. Il remplace les règlements du 14 novembre 2024 (autorisations annuelles) et du 5 décembre 2025 (autorisations de 3 ans), dont les titulaires ont un régime transitoire de renouvellement.
Quotas et secteurs à Nice
691 autorisations temporaires annuelles maximum pour 2026 dans 4 zones (39 IRIS) : Vieux Nice 47, Riquier - Port - Mont Boron 204, Centre-Ville 324, Ouest 116. Quota fixé à 0,9 % des locaux d'habitation ; recalcul prévu fin 2026 pour janvier 2027.
Le numéro d'enregistrement à Nice
Nice exige déjà un numéro d'enregistrement. Le numéro doit figurer sur chaque annonce. Le téléservice national d'enregistrement est annoncé pour le quatrième trimestre 2026. En attendant son ouverture, suivez la procédure de votre commune : son téléservice d'enregistrement s'il existe, sinon la déclaration en mairie (cerfa n° 14004). Voir notre guide du numéro d'enregistrement.
Les numéros déjà délivrés par une commune devront être renouvelés sur le téléservice national dans un délai de plusieurs mois après son ouverture ; passé ce délai, ils deviendront invalides auprès des plateformes.
La délibération du 23/05/2025 mentionne 22 623 meublés enregistrés par le téléservice de la Ville de Nice (délibération du 23 juin 2017 instituant la déclaration préalable). Demandes de changement d'usage en ligne uniquement : changementdusage.fr/nice.
Autres règles à connaître
- Les logements en résidence de services ne sont pas comptés dans les quotas.
- Autorisation temporaire révocable en cas de nuisances avérées et répétées (règlement 2026).
Taxe de séjour à Nice
Non vérifié
Ces règles locales s'ajoutent au cadre national, expliqué dans notre dossier réglementation de la location courte durée : la règle des 120 nuits, le changement d'usage, louer une résidence secondaire et le numéro d'enregistrement. Côté impôts, voyez le dossier fiscalité du meublé de tourisme.
La page officielle de la commune : nicecotedazur.org.
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Vos séjours
Équiper le logement pour des arrivées autonomes
Une fois les démarches faites, ce sont les deux achats qui évitent le plus de déplacements à un hôte.
Idéal pour : les arrivées autonomes
Boîte à clés sécurisée à code
- Arrivée à toute heure sans remise en main propre
- Code changé entre deux séjours
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À savoir : Vérifiez que la copropriété autorise la fixation en façade.
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Idéal pour : les hôtes qui enchaînent les séjours
Serrure connectée
- Un code par voyageur, valable pendant son séjour
- Plus de clé perdue ni de double à faire
- Historique des ouvertures
À savoir : Choisissez un modèle qui garde une clé mécanique de secours.
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En tant que Partenaire Amazon, HostRules réalise un bénéfice sur les achats remplissant les conditions requises. Votre prix ne change pas, et cela ne change rien aux règles publiées ici.
Ce que nous n'avons pas pu établir
Plutôt que de supposer, nous le signalons. Ces points sont à confirmer auprès de la mairie.
- URL du téléservice municipal d'enregistrement
- Taux de taxe de séjour
Sources
- 01 Logements en meublés touristiques (Nice) Métropole Nice Côte d’Azur · consulté le 27 septembre 2026
- 02 Airbnb : les propriétaires de Nice peuvent désormais louer leur résidence principale cent vingt jours par an Nice Presse · consulté le 27 septembre 2026
- 03 Délibération du conseil municipal, séance du 23 mai 2025, n° 1.6 : abaissement du plafond de 120 à 90 jours Ville de Nice · publié le 23 mai 2025 · consulté le 26 septembre 2026
- 04 Autorisations de changements d'usage à Nice Métropole Nice Côte d'Azur · consulté le 26 septembre 2026
- 05 Règlement des autorisations de changement d'usage, délibération n° 2.1 du Conseil métropolitain du 22 juin 2026 Métropole Nice Côte d'Azur · publié le 22 juin 2026 · consulté le 26 septembre 2026
- 06 Les populations de référence des communes au 1er janvier 2023 (Insee Focus 374) INSEE · consulté le 26 septembre 2026
Fiche établie par Baptiste S. à partir des sources ci-dessus, vérifiée le 27 septembre 2026. Information documentaire : elle ne remplace pas l'avis de la mairie, d'un notaire ou d'un avocat sur votre situation. Une erreur, une délibération plus récente ? Écrivez à info@bs-media.fr.
Questions fréquentes
Airbnb est-il interdit à Nice ?
Non, pas de façon générale : Nice encadre la location courte durée sans l’interdire. Une résidence principale se loue jusqu’à 120 nuits par an. Pour une résidence secondaire : oui, avec une autorisation de la mairie.
Comment déclarer sa location saisonnière à Nice ?
En demandant le numéro d’enregistrement délivré par Nice, avant toute annonce, résidence principale comprise. Le numéro doit figurer sur chaque annonce.
Y a-t-il des quotas de meublés de tourisme à Nice ?
Oui. 691 autorisations temporaires annuelles maximum pour 2026 dans 4 zones (39 IRIS) : Vieux Nice 47, Riquier - Port - Mont Boron 204, Centre-Ville 324, Ouest 116. Quota fixé à 0,9 % des locaux d'habitation ; recalcul prévu fin 2026 pour janvier 2027.
Combien de nuits peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb à Nice ?
120 nuits par an au maximum, toutes plateformes confondues. Au-delà, le logement n’est plus considéré comme une résidence principale.
Peut-on louer une résidence secondaire en location saisonnière à Nice ?
Oui, avec une autorisation de la mairie. À Nice, un logement qui n’est pas votre résidence principale se loue avec une autorisation temporaire de changement d’usage ; au-delà, compensation.
Faut-il une compensation pour louer un meublé de tourisme à Nice ?
Oui (Toute la ville de Nice). Compensation dès le 2e logement pour un même propriétaire ; dès la 1re demande pour une personne morale exerçant à titre principal une activité de location d'immeubles. Au moins un logement créé pour un logement transformé, de surface équivalente ou supérieure (tolérance -5 % si plusieurs logements). Achat d'un titre de commercialité possible.
Peut-on louer en Airbnb via une SCI à Nice ?
Oui, avec une autorisation de la mairie. À Nice, un logement qui n’est pas votre résidence principale se loue avec une autorisation temporaire de changement d’usage ; au-delà, compensation.
Quel DPE faut-il pour louer en meublé de tourisme à Nice ?
Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage exigée à Nice, le logement doit être classé A à E (règle nationale depuis le 21 novembre 2024) ; A à D à partir de 2034. Une résidence principale louée occasionnellement n’est pas concernée.
Faut-il un numéro d’enregistrement pour louer à Nice ?
Oui. Nice l’exige déjà, et il doit figurer sur chaque annonce, résidence principale comprise.
Que risque-t-on à louer sans autorisation à Nice ?
Jusqu’à 100 000 € d’amende civile par logement pour un changement d’usage sans autorisation, 15 000 € pour un dépassement du plafond de nuits et 10 000 € pour une location sans enregistrement (plafonds légaux).
Alerte gratuite
Soyez prévenu si Nice change ses règles
Passage à 90 nuits, nouvelle compensation, quotas : les conseils municipaux votent sans écrire aux propriétaires. Nous relisons les délibérations et vous écrivons quand une règle change. Rien d'autre.
Désinscription en un clic dans chaque message. Votre adresse n'est ni vendue ni transmise. Confidentialité
Conciergerie Airbnb à Nice : ce qu'elle doit respecter
Confier son logement à une conciergerie ne transfère pas la responsabilité des règles : c'est au propriétaire d'obtenir le numéro d'enregistrement et l'autorisation de changement d'usage exigée à Nice. Depuis la loi du 19 novembre 2024, la conciergerie qui aide à louer un logement sans l'autorisation requise encourt elle aussi jusqu'à 100 000 € d'amende par logement (article L651-2-1 du code de la construction et de l'habitation). Une conciergerie sérieuse vous demandera donc ces pièces avant de publier l'annonce.
Elle ne change rien non plus au plafond de 120 nuits d'une résidence principale, qui se compte toutes plateformes confondues : le compteur de nuits vous aide à le suivre.
Faire gérer son logement
Conciergerie Airbnb à Nice : être mis en relation
Ménage, linge, remise des clés, gestion des annonces : dites-nous où est votre logement et ce que vous cherchez. Nous transmettons votre demande uniquement si vous l'acceptez.