Loi Le Meur : ce qui change pour la location courte durée en 2026

Que contient la loi Le Meur ?

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, donne aux communes de nouveaux moyens de réguler les meublés de tourisme. Elle ne crée pas un régime nouveau : elle resserre les quatre verrous qui existaient déjà et en ajoute un cinquième. C’est le socle de la réglementation de la location courte durée en 2026, dont nous détaillons ici le calendrier et le contenu.

Le premier verrou est la déclaration soumise à enregistrement. Jusqu’ici, seules certaines communes délivraient un numéro ; la loi la rend obligatoire pour tous les meublés de tourisme, partout en France, résidences principales comprises. Le deuxième est le plafond annuel de la résidence principale, fixé à 120 jours par l’article L324-1-1 du code du tourisme, que les communes peuvent désormais abaisser jusqu’à 90. Le troisième est le changement d’usage du code de la construction et de l’habitation, qui s’étend à de nouvelles communes, se double d’une exigence de performance énergétique et s’accompagne d’amendes relevées. Le quatrième touche la copropriété, qui peut interdire l’activité plus facilement. Le cinquième, enfin, est fiscal : l’avantage du micro-BIC pour les meublés non classés disparaît presque entièrement.

Ces mesures n’entrent pas en vigueur le même jour. La plupart s’appliquent depuis le 21 novembre 2024, lendemain de la publication de la loi ; la réforme fiscale vise les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025 ; l’enregistrement généralisé date, dans le texte, du 20 mai 2026 ; et l’exigence de DPE pour tous les meublés hors résidence principale n’arrive qu’en 2034. D’où l’intérêt de raisonner date par date. Pour une vue d’ensemble du métier de loueur, un livre récent sur la location meublée de tourisme^aff. complète utilement ce guide, à condition que son édition soit postérieure à novembre 2024.

Quelles dates faut-il retenir ?

Le tableau résume les cinq jalons. La frise qui suit détaille, pour chacun, ce qui change et qui est concerné : filtrez selon que vous louez votre résidence principale ou une résidence secondaire.

Qu’est-ce qui change en 2026 pour le numéro d’enregistrement ?

C’est le point qui prête le plus à confusion. La loi prévoyait une entrée en vigueur de l’enregistrement généralisé « au plus tard » le 20 mai 2026, et Légifrance affiche bien l’article L324-1-1 du code du tourisme dans sa nouvelle version depuis cette date. Le texte dit désormais : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national. » La simple déclaration en mairie, qui concernait les résidences secondaires, est abrogée.

Mais ce téléservice national n’existe pas encore. La Direction générale des entreprises, qui en a la charge, écrit sur sa page consacrée à l’API meublés, mise à jour le 23 juillet 2026, que sa mise en service est prévue « pour le quatrième trimestre de l’année 2026 ». Aucun jour précis n’est annoncé. Plusieurs sites affirment qu’il fallait « être enregistré avant le 20 mai 2026 » : c’est inexact, puisque l’outil prévu pour le faire n’est pas ouvert.

En attendant, vous suivez la procédure de votre commune. Si elle dispose d’un téléservice d’enregistrement, vous y obtenez un numéro à 13 caractères. Sinon, la démarche passe par la mairie, avec le cerfa n° 14004 pour une résidence secondaire. Notre guide du numéro d’enregistrement détaille chaque cas et propose un assistant qui vous dit quoi faire aujourd’hui.

Deux précisions encore. Le téléservice national ne porte pas de nom officiel autre que « téléservice national d’enregistrement » ; les noms commerciaux que vous croiserez sont ceux de plateformes privées utilisées par certaines communes. Et le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026, parfois présenté comme « le décret de l’enregistrement », porte en réalité sur la transmission aux communes des données d’activité que les plateformes déclarent, pas sur la délivrance des numéros.

En attendant l’ouverture du téléservice national, gardez ensemble le récépissé de votre déclaration en mairie ou votre numéro communal, et les pièces du logement : vous les aurez sous la main le moment venu.

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Pour une résidence principale, qu’est-ce qui change concrètement ?

La résidence principale reste le cas le plus simple. Elle ne demande aucune autorisation de changement d’usage tant que le loueur respecte le plafond annuel. Trois choses changent toutefois.

D’abord, le plafond s’applique dans toutes les communes depuis le 20 mai 2026, et non plus seulement dans celles qui avaient instauré un numéro d’enregistrement. Il est de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Depuis le 1er janvier 2025, une commune peut le fixer plus bas, entre 90 et 119 jours, par délibération motivée. Les plateformes doivent cesser de proposer un logement déclaré comme résidence principale une fois le plafond atteint. Le détail du décompte est dans notre guide sur la règle des 120 nuits, et le compteur de nuits additionne vos séjours toutes plateformes confondues. Si vous tenez aussi un suivi papier, un agenda de réservations^aff. où noter chaque séjour, plateforme par plateforme, facilite le recoupement.

Ensuite, la déclaration devient obligatoire pour la résidence principale aussi, et elle devra être prouvée : la loi prévoit que le décret d’application exige un avis d’imposition au nom du loueur, établi à l’adresse du meublé. Ce décret n’est pas publié à la date de notre vérification.

Enfin, la copropriété peut vous concerner : un règlement de copropriété établi après la loi doit dire si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite, et une interdiction vaut alors aussi pour la résidence principale louée occasionnellement.

Ce qui ne change pas : aucune obligation de DPE ne s’impose à la résidence principale louée quelques semaines par an, ni aujourd’hui ni en 2034.

Pourquoi le durcissement est-il plus net pour les résidences secondaires ?

Parce que c’est leur multiplication, dans les zones où le logement manque, que la loi cherche à freiner. Tout logement qui n’est pas la résidence principale du loueur relève de ce régime, qu’il s’agisse d’une maison de famille ou d’un studio acheté pour la location.

Le changement d’usage en est la pièce maîtresse. Depuis le 21 novembre 2024, il vise les communes de la taxe sur les logements vacants, et toute autre commune peut l’adopter par délibération. Là où il s’applique, louer une résidence secondaire en meublé de tourisme exige une autorisation du maire, quelle que soit la durée de location. Les communes peuvent créer des autorisations temporaires et en limiter le nombre par des quotas (leur durée est alors identique pour toutes, inférieure à cinq ans), ou exiger une compensation. La loi n’interdit donc pas Airbnb en tant que tel ; ce que recouvre un « Airbnb interdit » dans une ville est expliqué dans notre article Airbnb interdit : quelles villes. Notre guide du changement d’usage déroule l’arbre de décision complet, et celui consacré à la location d’une résidence secondaire sur Airbnb compare les règles des principales villes. Certaines communes ouvrent aussi une autorisation sans compensation à la location mixte, qui combine un bail étudiant ou un bail mobilité et quelques mois de tourisme.

Le DPE devient une condition : une autorisation de changement d’usage n’est accordée, en métropole, qu’à un logement classé A à E. Au 1er janvier 2034, le seuil passera à A à D, et il s’imposera alors à tous les meublés hors résidence principale, même sans changement d’usage. Le calendrier 2025-2028 que l’on lit souvent (G interdit en 2025, F en 2028) est celui de la location longue durée ; il ne s’applique pas tel quel aux meublés de tourisme. Tout est détaillé dans le guide DPE et meublé de tourisme.

Les sanctions montent : 100 000 € d’amende civile par local transformé sans autorisation, contre 50 000 € auparavant, et le même plafond pour la conciergerie ou l’intermédiaire qui aide à commettre l’infraction.

La copropriété peut-elle désormais interdire la location ?

Oui, plus facilement. Avant la loi, interdire les meublés de tourisme dans une copropriété existante exigeait en pratique l’unanimité. Depuis le 21 novembre 2024, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 permet de voter cette interdiction à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, à une condition : le règlement doit déjà contenir une clause d’habitation bourgeoise qui interdit toute activité commerciale dans les lots non commerciaux.

L’interdiction ne vise que les lots qui ne sont pas des résidences principales. Le propriétaire qui loue sa résidence principale dans la limite de 90 à 120 jours reste libre de le faire. Le Conseil constitutionnel a jugé ces dispositions conformes à la Constitution le 19 mars 2026 (décision n° 2025-1186 QPC).

Deux règles s’y ajoutent. Tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, et un point sur l’activité est inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée suivante. Et, on l’a vu, les nouveaux règlements doivent trancher la question explicitement. Notre guide copropriété et meublé de tourisme détaille la procédure.

Qu’est-ce qui change à la déclaration de revenus ?

Pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, le régime micro-BIC des meublés de tourisme a été resserré par l’article 50-0 du code général des impôts, tel que modifié par la loi.

Avant la réforme, un meublé non classé bénéficiait de 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 €. Prenons un appartement non classé loué 95 € la nuit pendant 120 nuits, soit 11 400 € de recettes. Avec l’abattement de 30 %, le revenu imposable est de 7 980 € ; avec l’ancien abattement de 50 %, il aurait été de 5 700 €. Le même logement classé conserverait l’abattement de 50 %, ce qui rend le classement plus intéressant qu’avant. Au-delà des seuils, le régime réel s’impose ; il n’a pas été modifié par la loi.

Le guide fiscalité : classé ou non classé compare les deux options, et le simulateur d’impôts fait le calcul avec vos propres chiffres. Pour aller plus loin sur le régime du loueur en meublé, choisissez un livre sur la fiscalité LMNP^aff. dont l’édition intègre les revenus 2025.

Quelles sanctions depuis le 20 mai 2026 ?

La nouvelle rédaction de l’article L324-1-1 fixe les plafonds suivants. Les amendes civiles sont prononcées par le président du tribunal judiciaire, à la demande de la commune, qui en perçoit le produit.

Pour le seul défaut de numéro, le plafond était de 5 000 € avant le 20 mai 2026. Pour le changement d’usage, le juge peut aussi ordonner le retour du local à l’habitation, sous astreinte de 1 000 € au plus par jour et par mètre carré. Notre outil amendes indique le plafond applicable à chaque situation, et notre guide des contrôles et sanctions explique comment les communes repèrent les annonces, grâce notamment aux données que les plateformes doivent désormais leur transmettre.

Par où commencer si vous louez déjà ?

Trois vérifications suffisent pour savoir où vous en êtes. Vérifiez d’abord votre statut : le logement est-il vraiment votre résidence principale, c’est-à-dire occupé au moins huit mois par an, les périodes de location ne comptant pas ? Vérifiez ensuite les règles de votre commune : applique-t-elle le changement d’usage, a-t-elle abaissé le plafond, a-t-elle un téléservice d’enregistrement ? Les fiches communes et le questionnaire puis-je louer ? répondent pour les villes que nous couvrons, et vous pouvez recevoir une alerte quand une règle change. Vérifiez enfin votre copropriété, en relisant le règlement et les procès-verbaux des dernières assemblées.

Cette page explique les textes ; elle ne remplace pas l’avis de votre mairie, d’un notaire ou d’un avocat sur un cas précis.

Où lire les textes ?

Les sources primaires consultées pour ce guide :

• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, Légifrance.
• Article L324-1-1 du code du tourisme, version en vigueur depuis le 20 mai 2026.
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique (DHUP), septembre 2025.
• Page API meublés de la DGE, mise à jour le 23 juillet 2026.
• Location meublée de tourisme : le nouveau régime fiscal, impots.gouv.fr.