Changement d'usage : faut-il une autorisation pour louer en meublé de tourisme ?

Qu’est-ce que le changement d’usage ?

Le code de la construction et de l’habitation protège l’usage d’habitation des logements. Transformer un local d’habitation en local à un autre usage, meublé de tourisme compris, est encadré : louer un logement à une clientèle de passage, à la nuit ou à la semaine, revient à lui donner un autre usage. Dans les communes où le régime s’applique, c’est la contrainte la plus lourde de la réglementation de la location courte durée : cette transformation est soumise à l’autorisation préalable du maire, ou du maire d’arrondissement à Paris, Lyon et Marseille (articles L631-7 et suivants du CCH).

Le dispositif est ancien, mais la loi Le Meur l’a profondément remanié à compter du 21 novembre 2024 : communes concernées, preuve de l’usage d’habitation, exigence de DPE, autorisations temporaires et quotas, sanctions. Il est distinct de la déclaration et du numéro d’enregistrement : le numéro prouve que vous avez déclaré le logement, l’autorisation vous donne le droit de le louer. Pour situer ce régime parmi les autres règles de la location meublée, un livre récent sur la location meublée de tourisme^aff. donne une vue d’ensemble, à condition que son édition soit postérieure à novembre 2024.

Qui doit demander l’autorisation ?

Tout dépend du statut du logement.

La résidence principale en est dispensée. Le dernier alinéa de l’article L631-7-1 A du CCH le dit expressément : vous pouvez la louer en courte durée sans autorisation, dans la limite du plafond annuel fixé par le code du tourisme, soit 120 nuits par année civile, ou un plafond compris entre 90 et 119 si la commune l’a abaissé. Encore faut-il que le logement soit vraiment votre résidence principale, c’est-à-dire occupé au moins huit mois par an, les périodes de location ne comptant pas. Notre guide sur la règle des 120 nuits propose un test pour le vérifier.

La résidence secondaire, et plus largement tout logement qui n’est pas la résidence principale du loueur, y est soumise dans les communes concernées, quelle que soit la durée de location. Une semaine par an suffit. Un logement acheté pour la location est dans ce cas, tout comme la résidence principale louée plus de 120 nuits, qui perd ce statut.

Prenons un appartement loué 95 € la nuit dans une commune qui applique le régime. Son propriétaire y vit le reste de l’année et le loue 110 nuits : c’est sa résidence principale, il encaisse 10 450 € sans autorisation à demander. Qu’il pousse à 140 nuits pour atteindre 13 300 €, et le logement ne peut plus être sa résidence principale : ces locations relèvent alors du changement d’usage, et louer sans autorisation l’expose à l’amende de 100 000 € par local. S’il a déclaré le logement comme résidence principale, s’y ajoute l’amende de 15 000 € au plus prévue pour le dépassement du plafond.

Deux cas sortent du raisonnement. La chambre chez l’habitant n’est pas un meublé de tourisme. Le logement social, lui, ne peut jamais être loué en meublé de tourisme : aucune autorisation ne lève cette interdiction.

Abaisser le plafond sous 120 nuits ne change rien à cette frontière : le Guide pratique du ministère précise que les résidences principales louées entre 90 et 120 nuits n’entrent pas pour autant dans le changement d’usage, qui ne commence qu’au-delà de 120. Pour une résidence principale, tout se joue donc sur le décompte des nuits : un agenda de réservations^aff. où noter chaque séjour, plateformes et locations directes confondues, aide à rester sous le plafond.

Votre commune applique-t-elle le changement d’usage ?

C’est la question décisive, et la réponse n’est pas toujours simple.

Depuis le 21 novembre 2024, le premier alinéa de l’article L631-7 rend le régime applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret relatif à la taxe sur les logements vacants, c’est-à-dire les communes des zones tendues. Avant cette date, le texte visait les communes de plus de 200 000 habitants et celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Les autres communes peuvent adopter le régime par délibération, en vertu de l’article L631-9 du CCH. La délibération est prise par l’intercommunalité compétente en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, par le conseil municipal. Elle doit être motivée par « un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement », selon le Guide pratique du ministère.

Il faut ajouter une nuance. Le Guide pratique 2025 écrit que, depuis novembre 2024, « la décision d’appliquer ou non la procédure de changement d’usage revient entièrement à chaque commune », y compris en zone tendue. En pratique, c’est une délibération locale qui fixe les conditions d’octroi et de compensation. Le texte de loi et le guide ne se recoupent pas tout à fait sur ce point ; la réponse sûre est donc celle de votre mairie. Nos fiches communes indiquent ce que chaque ville a décidé.

L’arbre ci-dessous reprend ces critères un à un et aboutit à un verdict pour votre logement.

Arbre de décision

Faut-il une autorisation de changement d'usage ?

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Autorisation temporaire ou définitive : quelle différence ?

La commune choisit, dans sa délibération, le ou les régimes qu’elle ouvre.

L’autorisation temporaire est prévue par l’article L631-7-1 A du CCH. Elle peut être accordée à une personne physique ou à une personne morale, mais le règlement local peut la réserver aux personnes physiques : une société civile immobilière, par exemple, peut alors en être exclue. Le cas des sociétés, qui n’ont pas de résidence principale, est détaillé dans notre article SCI et location courte durée. Sa durée est fixée par le règlement local : 9 ans non reconductibles à Lyon, 10 ans à Roquebrune-Cap-Martin. Si la commune plafonne le nombre d’autorisations (quotas), la loi impose une durée identique pour toutes, inférieure à cinq ans, et une sélection publique qui vaut aussi pour les renouvellements. Elle ne peut pas être soumise à compensation.

L’autorisation définitive transforme durablement l’usage du local. La commune peut la subordonner à une compensation : transformer en logement un local qui avait un autre usage (compensation « au réel »), ou acheter à un tiers des « droits de commercialité ». Les modalités sont fixées par la délibération. Notre guide pour louer sa résidence secondaire sur Airbnb montre ce que Paris, Bordeaux ou Marseille exigent, et compare les règles de plusieurs communes côte à côte.

	Temporaire	Définitive
Durée	fixée par le règlement local ; avec quotas, identique pour toutes et inférieure à 5 ans	définitive
Renouvellement	selon le règlement local ; avec quotas, par la même sélection publique	sans objet
Compensation	impossible	possible, selon la délibération
Quotas	possibles	non

Les quotas

Une commune qui applique le changement d’usage peut plafonner les autorisations temporaires sur tout ou partie de son territoire, soit en nombre, soit en part des logements. La délibération fixe le périmètre, le plafond, la durée et une procédure de sélection publique et transparente. Une fois le plafond atteint, les nouvelles demandes sont refusées. Les quotas ne concernent ni les résidences principales ni les chambres chez l’habitant. Quotas, secteurs réservés à la résidence principale, refus d’autorisation : ce qu’on appelle un « Airbnb interdit » recouvre des situations différentes, que notre article Airbnb interdit : quelles villes passe en revue.

Certaines communes réservent l’autorisation temporaire sans compensation à des cas particuliers, notamment la location mixte : un bail étudiant, un bail mobilité ou un bail saisonnier une partie de l’année, et quelques mois de meublé de tourisme.

Le DPE peut-il bloquer l’autorisation ?

Oui. Depuis le 21 novembre 2024, l’article L631-10 du CCH impose au demandeur de produire un DPE classé A à E, en France métropolitaine. Sans ce DPE, l’autorisation est refusée, qu’elle soit temporaire ou définitive. À partir du 1er janvier 2034, le seuil passera à A à D.

Un exemple : un deux-pièces classé F dans une commune qui applique le changement d’usage. Tant qu’il n’est pas remonté en E, aucune autorisation ne peut lui être délivrée, et le louer en courte durée n’est pas possible légalement. Même classé E aujourd’hui, il devra atteindre D en 2034, date à laquelle tous les meublés de tourisme hors résidence principale seront soumis à ce niveau, changement d’usage ou non.

Outre-mer, la règle diffère : l’exigence de DPE attachée à l’autorisation de changement d’usage ne vise que la France métropolitaine. En 2034, les meublés de tourisme hors résidence principale situés en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte devront, eux, être classés A à E.

Le calendrier que l’on lit souvent (G interdit en 2025, F en 2028) est celui de la location longue durée : il ne s’applique pas tel quel aux meublés de tourisme. Le guide DPE et meublé de tourisme détaille les deux jalons propres aux meublés.

Comment prouver l’usage d’habitation ?

L’autorisation ne se demande que pour un local qui a un usage d’habitation : encore faut-il le prouver. La loi Le Meur a assoupli la règle. La preuve se fait désormais par tout moyen, en établissant que le local était affecté à l’habitation soit à un moment quelconque entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit à tout moment au cours des trente dernières années (article L631-7 du CCH, 3e à 6e alinéas).

Tout document qui établit l’habitation à l’une de ces périodes peut être produit ; le service urbanisme de la mairie indique ce qu’il accepte.

Et les bureaux ou les commerces ?

Le changement d’usage protège les locaux d’habitation : un bureau ou un commerce n’y est pas soumis en tant que tel. Mais depuis la loi Le Meur, une commune qui applique le changement d’usage peut, par délibération, soumettre la location en meublé de tourisme de tous les locaux non d’habitation à une autorisation du maire (article L324-1-1, IV bis, du code du tourisme). Louer sans cette autorisation expose à 25 000 € d’amende civile au plus.

Que risquez-vous sans autorisation ?

L’article L651-2 du CCH prévoit une amende civile de 100 000 € au plus par local irrégulièrement transformé, contre 50 000 € avant le 21 novembre 2024. Le juge peut en outre ordonner le retour du local à l’habitation, sous astreinte de 1 000 € au plus par jour et par mètre carré utile. Pour un studio de 25 m², l’astreinte peut ainsi atteindre 25 000 € par jour de retard.

L’article L651-2-1, créé par la loi Le Meur, applique le même plafond de 100 000 € par local à toute personne qui aide à commettre l’infraction, conciergerie ou intermédiaire, les plateformes numériques exceptées. Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire, à la demande de la commune ; les autres sanctions figurent dans la même section du code.

Notre outil amendes donne le plafond de chaque manquement, et notre guide des contrôles et sanctions explique comment les communes repèrent les logements loués sans autorisation.

Dans quel ordre faire les démarches ?

L’ordre compte, parce que chaque étape conditionne la suivante. Commencez par établir le statut du logement : résidence principale ou non. Si ce n’en est pas une, renseignez-vous sur la commune : applique-t-elle le changement d’usage, et selon quelle délibération ? Le questionnaire puis-je louer ? donne la réponse pour les villes que nous couvrons, et vous pouvez recevoir une alerte si la règle change.

Chaque étape produit une pièce à conserver : DPE, preuve de l’usage d’habitation, demande et autorisation, récépissé de déclaration. Réunissez-les au même endroit dès le départ.

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Si une autorisation est exigée, faites établir un DPE, vérifiez la classe, rassemblez la preuve de l’usage d’habitation et chiffrez l’éventuelle compensation. Déposez ensuite la demande en mairie, avant toute location. Une fois l’autorisation obtenue, déclarez le logement pour obtenir le numéro d’enregistrement, en mentionnant l’autorisation. En copropriété, vérifiez enfin que le règlement n’interdit pas l’activité : notre guide copropriété et meublé de tourisme explique la règle des deux tiers.

Ce guide décrit les textes. Pour un dossier précis, notamment une compensation, le service urbanisme de la mairie, un notaire ou un avocat sont les interlocuteurs utiles.

Où lire les textes ?

• Articles L631-7 à L631-10 du code de la construction et de l’habitation, version du 21 novembre 2024.
• Article L631-9 du CCH, extension par délibération.
• Sanctions du changement d’usage, articles L651-1 et suivants du CCH.
• Article L324-1-1 du code du tourisme, pour le plafond de nuits et les locaux non d’habitation.
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique, p. 27 à 30.