Conciergerie Airbnb : ce que dit la loi, et comment la choisir

Que dit la loi sur les conciergeries Airbnb ?

Aucun texte ne réglemente les conciergeries Airbnb en tant que telles, mais trois règles s’appliquent selon ce qu’elles font. Si elles gèrent la location du logement d’autrui, la loi Hoguet exige une carte professionnelle et un mandat écrit. Si elles aident à louer un logement sans l’autorisation de changement d’usage requise, elles encourent jusqu’à 100 000 € d’amende par local. Et si elles encaissent les loyers, elles perçoivent la taxe de séjour.

Ce guide appartient à notre dossier sur le logement en meublé de tourisme, qui couvre aussi le DPE, la copropriété et l’équipement. Il s’adresse au propriétaire qui hésite à confier son logement : ce que la loi impose à la conciergerie, ce qu’elle laisse au propriétaire, et les questions qui permettent de comparer deux offres avant de signer.

Le mot « conciergerie » recouvre des métiers très différents. Certaines ne font que le ménage, le linge et la remise des clés. D’autres prennent tout en charge : création de l’annonce, prix, calendrier, messages aux voyageurs, encaissement, reversement mensuel. La loi ne regarde pas l’étiquette mais les tâches. Beaucoup de propriétaires gardent d’ailleurs une partie du travail, souvent l’accueil : dans ce cas, une boîte à clés fixée près de l’entrée permet l’arrivée autonome des voyageurs.

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Une conciergerie doit-elle avoir une carte professionnelle ?

Oui, dès qu’elle gère la location elle-même. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, s’applique aux personnes physiques ou morales qui, « d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire », aux opérations portant sur les biens d’autrui. Son article 1er vise notamment la « location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis » (1°) et « la gestion immobilière » (6°).

Pour ces activités, l’article 3 exige une carte professionnelle, délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale, qui précise les opérations que son titulaire peut accomplir. Elle suppose une aptitude professionnelle, une garantie financière, une assurance de responsabilité civile professionnelle et l’absence d’incapacité. Selon les CCI, elle est valable trois ans. Les cartes délivrées sont consultables dans un fichier national tenu par CCI France : demandez le numéro et vérifiez-le.

Concrètement, la frontière se lit tâche par tâche :

Tâche confiée	Lien avec la loi Hoguet
Ménage, linge, petit entretien	ne figure pas, en elle-même, parmi les opérations de l’article 1er
Remise des clés, accueil	idem, si la conciergerie n’intervient pas sur la location elle-même
Annonce, prix, calendrier, réservations	concours à la location du bien d’autrui : opération visée au 1°
Encaissement des loyers, reversement	opération visée, et fonds détenus pour autrui
Gestion d’ensemble du logement loué	gestion immobilière, visée au 6°

Les sanctions sont pénales. Exercer ces activités de manière habituelle sans carte est puni de six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende (article 14). Recevoir ou détenir des fonds à l’occasion de ces opérations sans carte est puni de deux ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 16).

Ce qui n’existe pas, à notre connaissance au 29 septembre 2026 : un texte qui définit la conciergerie, une réponse ministérielle ou un arrêt de la Cour de cassation qui tranche le cas d’une conciergerie de location courte durée. La presse professionnelle rapporte des décisions de premier degré, dont un jugement du tribunal judiciaire de Tours du 28 janvier 2025 qui aurait annulé le contrat d’une conciergerie sans carte et rejeté sa demande d’honoraires ; nous n’avons pas pu lire ce jugement. La règle à retenir tient au texte lui-même : c’est l’activité réelle, pas le nom du contrat, qui compte.

Que doit contenir le mandat ?

Quand la loi Hoguet s’applique, la relation doit être écrite. L’article 6 impose que les conventions conclues avec le professionnel soient « rédigées par écrit » et précisent notamment les conditions dans lesquelles il reçoit des fonds, les modalités de reddition de comptes et les conditions de détermination de sa rémunération. Accepter une somme en violation de cet article est aussi puni par l’article 16.

Au-delà de ce que la loi impose, un bon mandat répond noir sur blanc aux questions qui fâchent :

• l’étendue de la mission : quelles tâches, quels jours, quels délais d’intervention ;
• la rémunération : taux ou forfait, base de calcul (loyer avec ou sans frais de ménage), frais annexes (linge, consommables, petites réparations) ;
• les fonds : qui encaisse, sur quel compte, à quelle date les sommes vous sont reversées, avec quel relevé ;
• la taxe de séjour : qui la collecte et la reverse (voir plus bas) ;
• l’annonce : sur quel compte elle est publiée, et ce que vous récupérez si vous arrêtez ;
• la durée et la sortie : préavis de résiliation, absence de pénalité disproportionnée.

Gardez le mandat signé, ses avenants et les relevés mensuels dans un classeur à intercalaires^aff. : ce sont les pièces qui permettent de vérifier les reversements et de déclarer vos recettes.

La conciergerie est-elle responsable si mon logement est illégal ?

Oui, depuis la loi Le Meur. L’article L651-2-1 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur depuis le 21 novembre 2024, vise toute personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l’infraction de l’article L651-2, c’est-à-dire la location d’un logement sans l’autorisation de changement d’usage requise, « contre rémunération ou à titre gratuit », par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services. Le plafond est le même que pour le propriétaire : 100 000 € par local irrégulièrement transformé. Seule la mise à disposition d’une plateforme numérique est exclue.

Pour le propriétaire, la conséquence est double. D’abord, la conciergerie ne vous couvre pas : chacun répond de sa propre amende. Ensuite, une conciergerie sérieuse a intérêt à vérifier votre situation avant de publier. Attendez d’elle qu’elle demande le numéro d’enregistrement et, si votre commune applique le changement d’usage, l’autorisation du maire. Une conciergerie qui ne pose aucune de ces questions ne vous protège pas ; elle s’expose, et vous avec.

Si le logement est votre résidence principale, la conciergerie doit aussi respecter le plafond de nuits : 120 par an, ou moins si la commune l’a abaissé. Le guide sur la règle des 120 nuits détaille le décompte ; au-delà, l’amende civile peut atteindre 15 000 €.

Qui collecte la taxe de séjour ?

Le voyageur paie la taxe de séjour ; la question est de savoir qui l’encaisse et la reverse à la commune. L’article L2333-33 du code général des collectivités territoriales répond : elle est perçue « par les logeurs, les hôteliers, les propriétaires, les autres intermédiaires lorsque ces personnes reçoivent le montant des loyers qui leur sont dus » et par les professionnels qui, par voie électronique, assurent un service de réservation ou de mise en relation et sont intermédiaires de paiement pour le compte de loueurs non professionnels.

Trois cas se présentent donc :

• la plateforme encaisse le paiement pour un loueur non professionnel : elle collecte la taxe et la reverse (article L2333-34) ;
• la conciergerie reçoit les loyers d’une réservation directe ou d’une plateforme qui ne collecte pas : elle perçoit la taxe, en tant qu’intermédiaire ;
• personne ne reçoit les loyers pour vous : c’est à vous de collecter.

Le risque, avec une conciergerie, est la double collecte ou l’oubli, notamment pour les réservations prises hors plateforme. Le mandat doit l’écrire. Le calcul lui-même, avec le tarif de votre commune, est détaillé dans notre guide de la taxe de séjour.

La grille : les questions à poser avant de signer

Posez ces questions à chaque conciergerie que vous rencontrez, puis notez ses réponses. La grille adapte le poids des questions aux tâches que vous voulez confier, signale les réponses négatives sur les points essentiels et calcule un score pour comparer deux offres.

Grille avant signature

Les questions à poser à une conciergerie

1. Ce que vous voulez lui confier

Ménage, linge, petit entretien Remise des clés, accueil des voyageurs Création et gestion de l'annonce Fixation des prix et du calendrier Réponses aux demandes, acceptation des réservations Encaissement des loyers ou des cautions

2. Ce que la conciergerie vous a répondu

1. 1. Avez-vous une carte professionnelle ? Quel est son numéro, quelle activité mentionne-t-elle ?essentiel

   Exigée pour qui prête son concours, de manière habituelle, à la location du bien d'autrui ou à sa gestion (loi Hoguet, art. 1 et 3). Vérifiable dans le fichier national des CCI.

   Oui, clairement Réponse floue Non

2. 2. Le contrat est-il un mandat écrit qui précise votre rémunération et la façon dont vous recevez les fonds ?essentiel

   L'article 6 de la loi Hoguet impose un écrit qui fixe notamment les conditions de rémunération et de réception des fonds.

   Oui, clairement Réponse floue Non

3. 3. Vérifiez-vous mon numéro d'enregistrement et, si la commune l'exige, mon autorisation de changement d'usage avant de publier ?essentiel

   La conciergerie qui prête son concours à une location sans autorisation encourt jusqu'à 100 000 € par local (CCH L651-2-1). Une conciergerie sérieuse vérifie.

   Oui, clairement Réponse floue Non

4. 4. Qui encaisse les loyers, sur quel compte, et à quelle date me sont-ils reversés ?

   Recevoir des fonds pour autrui sans carte expose à deux ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (loi Hoguet, art. 16).

   Oui, clairement Réponse floue Non

5. 5. Qui collecte et reverse la taxe de séjour, et comment évitez-vous une double collecte avec la plateforme ?

   Les intermédiaires qui reçoivent les loyers perçoivent la taxe (CGCT L2333-33). La plateforme la collecte déjà dans certains cas.

   Oui, clairement Réponse floue Non

6. 6. Tenez-vous le compte des nuits louées, toutes plateformes confondues, pour respecter le plafond de ma résidence principale ?

   Au-delà du plafond, l'amende civile peut atteindre 15 000 €. Sans objet si le logement n'est pas votre résidence principale : répondez « oui ».

   Oui, clairement Réponse floue Non

7. 7. Avez-vous une assurance de responsabilité civile professionnelle ? Pouvez-vous m'en montrer l'attestation ?

   Condition de délivrance de la carte professionnelle (loi Hoguet, art. 3), et protection en cas de dommage causé pendant une intervention.

   Oui, clairement Réponse floue Non

8. 8. L'annonce reste-t-elle sur mon compte, vous étant co-hôte, et la récupérerai-je avec ses avis si nous arrêtons ?

   Une annonce publiée sur le compte de la conciergerie emporte les avis voyageurs avec elle.

   Oui, clairement Réponse floue Non

9. 9. Sur quelle base calculez-vous la commission, et tous les frais annexes (ménage, linge, consommables) sont-ils écrits ?

   Aucun barème officiel : les tarifs sont libres. Comparez des offres écrites, sur la même base de calcul.

   Oui, clairement Réponse floue Non

10. 10. M'envoyez-vous un relevé détaillé chaque mois : réservations, montants encaissés, commissions, dépenses ?

    Indispensable pour déclarer vos recettes et vérifier les reversements.

    Oui, clairement Réponse floue Non

11. 11. Quelle est la durée du contrat, et puis-je le résilier avec un préavis raisonnable, sans pénalité ?

    Un engagement long sans sortie vous lie même si le service se dégrade.

    Oui, clairement Réponse floue Non

12. 12. Qui intervient, et en combien de temps, en cas de panne, de litige ou de plainte des voisins ?

    En copropriété, les nuisances des voyageurs retombent sur le propriétaire.

    Oui, clairement Réponse floue Non

Grille indicative : elle aide à comparer des offres, elle ne dit pas si une conciergerie respecte la loi. Rien de ce que vous cochez n'est enregistré ni envoyé.

Une bonne note ne certifie rien : elle dit seulement que la conciergerie a répondu clairement. Les réponses qui comptent se vérifient sur pièce, carte professionnelle, attestation d’assurance et mandat en tête.

Combien coûte une conciergerie Airbnb ?

Aucun barème officiel n’existe : les tarifs sont libres. Les offres prennent en général la forme d’une commission sur les loyers, d’un forfait par séjour ou d’une combinaison des deux, avec des frais de ménage et de linge facturés à part. Si vous fournissez vous-même le linge, des draps en percale de qualité hôtelière^aff. supportent mieux les lavages fréquents. Nous ne publions pas de fourchette de pourcentage : aucune source publique et datée ne permet d’en établir une qui vaille d’une ville à l’autre.

Pour comparer, ramenez chaque offre à un même séjour type. Par exemple, un studio loué 95 € la nuit pour un séjour de 4 nuits, avec un ménage de fin de séjour : combien la conciergerie facture-t-elle, commission, ménage et linge compris ? Et combien reste-t-il après la commission de la plateforme ?

La fiscalité ne suit pas la même logique selon votre régime. Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire, de 30 % pour un meublé non classé et de 50 % pour un meublé classé, est « représentatif de charges » selon impots.gouv.fr : la commission de la conciergerie n’y change rien. Au régime réel, ce sont les charges réellement engagées qui comptent. Notre guide classé ou non classé compare les deux régimes, et le simulateur d’impôts chiffre votre cas.

Ce qui reste à la charge du propriétaire

Confier la gestion ne transfère pas les obligations du loueur. Plusieurs lui restent attachées personnellement.

La déclaration. L’article L324-1-1 du code du tourisme impose au loueur de procéder « en personne » à la déclaration soumise à enregistrement. Le téléservice national d’enregistrement n’est pas encore ouvert : la DGE annonce sa mise en service au quatrième trimestre 2026 ; en attendant, suivez la procédure de votre commune.

L’autorisation. Là où elle est exigée, c’est le propriétaire, ou le locataire autorisé, qui la demande. Le questionnaire puis-je louer ? indique si votre commune l’exige.

La copropriété. Le copropriétaire qui loue en meublé de tourisme doit en informer le syndic, et reste responsable des nuisances : le guide copropriété et meublé de tourisme détaille ce qu’un règlement peut interdire.

Les revenus. Les loyers encaissés par la conciergerie pour votre compte restent vos recettes, et c’est vous qui les déclarez. Le guide pour déclarer ses revenus de location courte durée indique les cases.

Le logement. Le détecteur de fumée, dont l’installation et l’entretien incombent au propriétaire en location saisonnière, le DPE et l’équipement restent votre affaire. Un livret d’accueil^aff. qui répond d’avance aux questions des voyageurs facilite le travail d’une conciergerie comme le vôtre. Notre guide pour équiper un meublé de tourisme fait le tour du reste.

Enfin, les contrôles visent le logement, pas le prestataire : notre guide des contrôles et sanctions explique comment les communes repèrent les situations irrégulières. Ce guide explique les règles ; pour un contrat précis, un avocat ou un notaire sont les bons interlocuteurs.

Où lire les textes ?

• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) : articles 1er (opérations visées), 3 (carte professionnelle), 6 (mandat écrit), 14 et 16 (sanctions).
• Article 1er de la loi Hoguet, version en vigueur depuis le 27 mars 2014.
• Articles L651-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, dont L651-2-1 (complicité, 100 000 € par local).
• Article L2333-33 du code général des collectivités territoriales : qui perçoit la taxe de séjour.
• Article L324-1-1 du code du tourisme, version en vigueur depuis le 20 mai 2026.
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique.