Bouches-du-Rhône (13) · 886 040 habitants
Location saisonnière et Airbnb à Marseille : les règles en 2026
Location courte durée, meublé de tourisme, déclaration en mairie : plafond de nuits, changement d'usage, compensation et enregistrement, toutes les règles applicables à Marseille, tirées des délibérations et des pages officielles.
Vérifié le 26 septembre 2026 5 sources Fiabilité : haute
Marseille parmi les communes vérifiées en Provence-Alpes-Côte d'Azur · cliquez un point pour ouvrir sa fiche
Peut-on louer sur Airbnb à Marseille ?
La réponse dépend d'abord de votre situation. Choisissez la vôtre.
Oui, jusqu'à 90 nuits par an
Marseille a abaissé le plafond à 90 nuits par an pour une résidence principale. Aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire.
Ce qu'il vous faut
- Pas plus de 90 nuits par an, toutes plateformes confondues.
- Un numéro d'enregistrement affiché sur chaque annonce.
- L'accord du règlement de copropriété, si le logement est en copropriété, et l'information du syndic.
Possible, mais avec compensation
À Marseille, louer un logement qui n’est pas votre résidence principale impose une compensation : c’est la contrainte la plus lourde du dispositif.
Ce qu'il vous faut
- Une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie.
- Une compensation : transformer en logement un local qui n’en est pas un (Les 16 arrondissements ; compensation dans le même groupe d'arrondissements : 1-2-3, 4-5-6, 7-8-9, 10-11-12, 13-14-15-16 (ou toute la commune si la compensation est du logement social SRU)).
- Secteurs fermés : Location meublée touristique prohibée dans les logements sociaux.
- Un DPE classé A à E, exigé pour toute autorisation de changement d’usage.
- Un numéro d'enregistrement affiché sur chaque annonce.
Qu'est-ce que la « compensation » ?
Pour louer un logement en meublé de tourisme, il faut en recréer un autre ailleurs : transformer en logement à l’année un local qui n’en était pas un (bureau, commerce), de surface au moins équivalente, en général dans la même commune, ou racheter à quelqu’un qui le fait des « droits de commercialité ».
C’est la contrainte la plus lourde du dispositif : en pratique, elle rend la location touristique d’une résidence secondaire très coûteuse, voire impossible pour un particulier.
Exemple : pour louer à la nuitée un appartement de 40 m², il faut apporter un local commercial ou des bureaux d’environ 40 m² transformés en logement permanent. Le détail (surface, secteur, qualité du logement créé) est fixé par le règlement de chaque commune.
Possible, mais avec compensation
À Marseille, louer un logement qui n’est pas votre résidence principale impose une compensation : c’est la contrainte la plus lourde du dispositif.
Ce qu'il vous faut
- Une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie.
- Une compensation : transformer en logement un local qui n’en est pas un (Les 16 arrondissements ; compensation dans le même groupe d'arrondissements : 1-2-3, 4-5-6, 7-8-9, 10-11-12, 13-14-15-16 (ou toute la commune si la compensation est du logement social SRU)).
- Secteurs fermés : Location meublée touristique prohibée dans les logements sociaux.
- Un DPE classé A à E, exigé pour toute autorisation de changement d’usage.
- Un numéro d'enregistrement affiché sur chaque annonce.
Qu'est-ce que la « compensation » ?
Pour louer un logement en meublé de tourisme, il faut en recréer un autre ailleurs : transformer en logement à l’année un local qui n’en était pas un (bureau, commerce), de surface au moins équivalente, en général dans la même commune, ou racheter à quelqu’un qui le fait des « droits de commercialité ».
C’est la contrainte la plus lourde du dispositif : en pratique, elle rend la location touristique d’une résidence secondaire très coûteuse, voire impossible pour un particulier.
Exemple : pour louer à la nuitée un appartement de 40 m², il faut apporter un local commercial ou des bureaux d’environ 40 m² transformés en logement permanent. Le détail (surface, secteur, qualité du logement créé) est fixé par le règlement de chaque commune.
Réglementation des meublés de tourisme à Marseille : le résumé
| Résidence principale | 90 nuits par an maximum (abaissé par la commune) |
|---|---|
| Changement d'usage | Obligatoire (régime de droit) |
| Autorisation temporaire | Non |
| Compensation | Exigée : Les 16 arrondissements ; compensation dans le même groupe d'arrondissements : 1-2-3, 4-5-6, 7-8-9, 10-11-12, 13-14-15-16 (ou toute la commune si la compensation est du logement social SRU) |
| Quotas | Aucun trouvé |
| Numéro d'enregistrement | Déjà exigé localement |
Le détail des règles à Marseille
Louer sa résidence principale sur Airbnb à Marseille
Un logement occupé au moins huit mois par an se loue sans autorisation de changement d'usage, dans la limite de 90 nuits par an. Marseille a abaissé ce plafond à 90 nuits (décision du 25 avril 2025).
Rapport adopté par le conseil municipal le vendredi 25 avril 2025 (Made in Marseille, 28/04/2025), prise d'effet le 1er janvier 2026 (Made in Marseille, ICI Provence). La page officielle de la Ville confirme le passage de 120 à 90 jours sans dater la délibération.
Louer une résidence secondaire à Marseille : le changement d'usage
Marseille soumet la location de courte durée d'un logement à une autorisation de changement d'usage , un régime qui s'y applique de droit.
Compensation. Exigée : Les 16 arrondissements ; compensation dans le même groupe d'arrondissements : 1-2-3, 4-5-6, 7-8-9, 10-11-12, 13-14-15-16 (ou toute la commune si la compensation est du logement social SRU). Transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, ou achat de droits de commercialité. Logement de qualité et de surface habitable équivalente (tolérance -10 %, jusqu'à -25 % par dérogation motivée).
Règlement adopté par le conseil de la Métropole Aix-Marseille-Provence le 27 février 2025 (à la demande du conseil municipal du 12 décembre 2024), applicable le 29 avril 2025.
Quotas et secteurs à Marseille
Aucun quota dans le règlement du 27/02/2025.
Location meublée touristique prohibée dans les logements sociaux.
Le numéro d'enregistrement à Marseille
Marseille exige déjà un numéro d'enregistrement (https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/marseille/Accueil/Index/). Le numéro doit figurer sur chaque annonce. Le téléservice national d'enregistrement est annoncé pour le quatrième trimestre 2026. En attendant son ouverture, suivez la procédure de votre commune : son téléservice d'enregistrement s'il existe, sinon la déclaration en mairie (cerfa n° 14004). Voir notre guide du numéro d'enregistrement.
Les numéros déjà délivrés par une commune devront être renouvelés sur le téléservice national dans un délai de plusieurs mois après son ouverture ; passé ce délai, ils deviendront invalides auprès des plateformes.
Déclaration préalable soumise à enregistrement obligatoire, même en résidence principale (délibération municipale 20/0140/EFAG du 20 janvier 2020).
Autres règles à connaître
- Dans un bâtiment ou une unité foncière, le nombre de meublés de tourisme ne peut pas dépasser le nombre de logements, et la surface d'habitation ne peut pas descendre sous 50 %.
- Refus pour les meublés sans DPE classé entre A et E (A à D à partir du 1er janvier 2034).
- Refus pour les logements conventionnés Anah/PIG pendant la durée des obligations.
Taxe de séjour à Marseille
Non vérifié
Ces règles locales s'ajoutent au cadre national, expliqué dans notre dossier réglementation de la location courte durée : la règle des 120 nuits, le changement d'usage, louer une résidence secondaire et le numéro d'enregistrement. Côté impôts, voyez le dossier fiscalité du meublé de tourisme.
La page officielle de la commune : marseille.fr.
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Vos séjours
Équiper le logement pour des arrivées autonomes
Une fois les démarches faites, ce sont les deux achats qui évitent le plus de déplacements à un hôte.
Idéal pour : les arrivées autonomes
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- Code changé entre deux séjours
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À savoir : Vérifiez que la copropriété autorise la fixation en façade.
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Idéal pour : les hôtes qui enchaînent les séjours
Serrure connectée
- Un code par voyageur, valable pendant son séjour
- Plus de clé perdue ni de double à faire
- Historique des ouvertures
À savoir : Choisissez un modèle qui garde une clé mécanique de secours.
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En tant que Partenaire Amazon, HostRules réalise un bénéfice sur les achats remplissant les conditions requises. Votre prix ne change pas, et cela ne change rien aux règles publiées ici.
Ce que nous n'avons pas pu établir
Plutôt que de supposer, nous le signalons. Ces points sont à confirmer auprès de la mairie.
- Numéro de la délibération municipale du 25/04/2025 (date issue de la presse)
- Montant de l'amende en cas de dépassement : la page de la Ville indique 10 000 €, la presse 15 000 € (la page de la Ville semble antérieure à la loi Le Meur)
- Taux de taxe de séjour
Sources
- 01 Location de meublés touristiques / Modifications de l'usage d'un local d'habitation Ville de Marseille · consulté le 26 septembre 2026
- 02 Règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage (annexe 1, conseil métropolitain du 27/02/2025) Métropole Aix-Marseille-Provence · publié le 27 février 2025 · consulté le 26 septembre 2026
- 03 À Marseille, les locations Airbnb limitées à 90 jours par an à partir de 2026 Made in Marseille · publié le 28 avril 2025 · consulté le 26 septembre 2026
- 04 Marseille serre la vis sur les meublés touristiques avec 90 jours maximum ICI (France Bleu) · consulté le 26 septembre 2026
- 05 Les populations de référence des communes au 1er janvier 2023 (Insee Focus 374) INSEE · consulté le 26 septembre 2026
Fiche établie par Baptiste S. à partir des sources ci-dessus, vérifiée le 26 septembre 2026. Information documentaire : elle ne remplace pas l'avis de la mairie, d'un notaire ou d'un avocat sur votre situation. Une erreur, une délibération plus récente ? Écrivez à info@bs-media.fr.
Questions fréquentes
Airbnb est-il interdit à Marseille ?
Non, pas de façon générale : Marseille encadre la location courte durée sans l’interdire. Une résidence principale se loue jusqu’à 90 nuits par an. Pour une résidence secondaire : possible, mais avec compensation.
Comment déclarer sa location saisonnière à Marseille ?
En demandant le numéro d’enregistrement délivré par Marseille sur son téléservice, avant toute annonce, résidence principale comprise. Le numéro doit figurer sur chaque annonce.
Combien de nuits peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb à Marseille ?
90 nuits par an au maximum, toutes plateformes confondues. Marseille a abaissé le plafond légal de 120 à 90 nuits. Au-delà, le logement n’est plus considéré comme une résidence principale.
Peut-on louer une résidence secondaire en location saisonnière à Marseille ?
Possible, mais avec compensation. À Marseille, louer un logement qui n’est pas votre résidence principale impose une compensation : c’est la contrainte la plus lourde du dispositif.
Faut-il une compensation pour louer un meublé de tourisme à Marseille ?
Oui (Les 16 arrondissements ; compensation dans le même groupe d'arrondissements : 1-2-3, 4-5-6, 7-8-9, 10-11-12, 13-14-15-16 (ou toute la commune si la compensation est du logement social SRU)). Transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, ou achat de droits de commercialité. Logement de qualité et de surface habitable équivalente (tolérance -10 %, jusqu'à -25 % par dérogation motivée).
Peut-on louer en Airbnb via une SCI à Marseille ?
Possible, mais avec compensation. À Marseille, louer un logement qui n’est pas votre résidence principale impose une compensation : c’est la contrainte la plus lourde du dispositif.
Quel DPE faut-il pour louer en meublé de tourisme à Marseille ?
Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage exigée à Marseille, le logement doit être classé A à E (règle nationale depuis le 21 novembre 2024) ; A à D à partir de 2034. Une résidence principale louée occasionnellement n’est pas concernée.
Faut-il un numéro d’enregistrement pour louer à Marseille ?
Oui. Marseille l’exige déjà via son téléservice, et il doit figurer sur chaque annonce, résidence principale comprise.
Que risque-t-on à louer sans autorisation à Marseille ?
Jusqu’à 100 000 € d’amende civile par logement pour un changement d’usage sans autorisation, 15 000 € pour un dépassement du plafond de nuits et 10 000 € pour une location sans enregistrement (plafonds légaux).
Alerte gratuite
Soyez prévenu si Marseille change ses règles
Passage à 90 nuits, nouvelle compensation, quotas : les conseils municipaux votent sans écrire aux propriétaires. Nous relisons les délibérations et vous écrivons quand une règle change. Rien d'autre.
Désinscription en un clic dans chaque message. Votre adresse n'est ni vendue ni transmise. Confidentialité
Conciergerie Airbnb à Marseille : ce qu'elle doit respecter
Confier son logement à une conciergerie ne transfère pas la responsabilité des règles : c'est au propriétaire d'obtenir le numéro d'enregistrement et l'autorisation de changement d'usage exigée à Marseille. Depuis la loi du 19 novembre 2024, la conciergerie qui aide à louer un logement sans l'autorisation requise encourt elle aussi jusqu'à 100 000 € d'amende par logement (article L651-2-1 du code de la construction et de l'habitation). Une conciergerie sérieuse vous demandera donc ces pièces avant de publier l'annonce.
Elle ne change rien non plus au plafond de 90 nuits d'une résidence principale, qui se compte toutes plateformes confondues : le compteur de nuits vous aide à le suivre.
Faire gérer son logement
Conciergerie Airbnb à Marseille : être mis en relation
Ménage, linge, remise des clés, gestion des annonces : dites-nous où est votre logement et ce que vous cherchez. Nous transmettons votre demande uniquement si vous l'acceptez.