LMNP ou LMP : meublé de tourisme et cotisations sociales au-delà de 23 000 €

LMNP ou LMP : quelle différence pour un meublé de tourisme ?

Tout loueur en meublé, de courte comme de longue durée, porte l’une de deux étiquettes fiscales : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Pour un meublé de tourisme, la question LMNP ou LMP se double d’une seconde, souvent confondue avec elle : à partir de quand doit-on s’affilier à un régime social et payer des cotisations ? Les deux reposent sur le même montant, 23 000 €, mais pas sur les mêmes conditions. Cet article les démêle ; la vue d’ensemble de l’impôt du loueur se trouve dans notre dossier sur la fiscalité de la location meublée de tourisme.

Le statut LMNP ou LMP est une qualification fiscale, définie à l’article 155, IV du code général des impôts et commentée par la doctrine de l’administration (BOI-BIC-CHAMP-40-10). Elle s’apprécie à l’échelle du foyer fiscal, pas du logement : toutes les recettes de location meublée du foyer s’additionnent, quel que soit le nombre de biens.

Ce statut ne se confond pas avec le régime d’imposition. Le micro-BIC et le régime réel dépendent des seuils de recettes de chaque catégorie de meublé (15 000 € en non classé, 77 700 € en classé pour les revenus 2025), expliqués dans notre guide sur la fiscalité des meublés classés et non classés. On peut ainsi être LMNP au micro-BIC, LMNP au réel, et la qualification de LMP s’apprécie à part.

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Quelles sont les deux conditions du statut LMP ?

L’activité de location meublée devient professionnelle quand deux conditions sont réunies en même temps :

1. les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
2. ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer.

Les deux conditions sont cumulatives. Il suffit que l’une manque pour que le loueur reste non professionnel. Trois cas le montrent.

Situation du foyer	Recettes de meublé	Autres revenus d’activité	Statut
Couple, un salaire de 40 000 €	25 000 €	40 000 €	LMNP (condition 2 non remplie)
Personne seule sans autre activité	20 000 €	0 €	LMNP (condition 1 non remplie)
Couple, un temps partiel à 18 000 €	30 000 €	18 000 €	LMP (deux conditions remplies)

Le premier cas est le plus fréquent parmi les loueurs de courte durée : des recettes élevées, mais un salaire qui reste supérieur. Le deuxième montre qu’un foyer qui ne vit que de la location peut rester non professionnel tant qu’il ne dépasse pas 23 000 €. Le troisième bascule parce que la location devient la première source de revenus d’activité du foyer.

La notion d’« autres revenus d’activité » est précisée par la doctrine fiscale citée plus haut. Pour un cas limite, où les deux montants sont proches, lisez-la ou faites-vous confirmer le calcul : un changement de statut emporte des conséquences fiscales qui dépassent le cadre de cet article, et un expert-comptable est l’interlocuteur adapté pour les mesurer.

À partir de quand paie-t-on des cotisations sociales sur un meublé de tourisme ?

La règle sociale est plus simple que la règle fiscale : elle ne regarde que les recettes. Selon l’article L613-1 du code de la sécurité sociale, rappelé par la fiche service-public F34102, l’affiliation à un régime social et le paiement de cotisations deviennent obligatoires au-delà de 23 000 € de recettes annuelles tirées de la location meublée de tourisme.

En dessous de ce montant, la location meublée de tourisme n’entraîne pas, à elle seule, d’affiliation obligatoire. Le studio loué 95 € la nuit pendant 120 nuits, qui rapporte 11 400 € par an, en est loin. Un appartement loué 130 € la nuit pendant 180 nuits, soit 23 400 € de recettes, franchit en revanche le seuil, de 400 €. S’il s’agit d’une résidence secondaire, rappelons qu’elle n’est pas soumise au plafond de 120 nuits de la résidence principale, mais peut l’être au changement d’usage selon la commune.

Le seuil se franchit donc vite pour un logement loué une bonne partie de l’année dans une ville touristique. Suivre ses recettes au fil des mois permet d’anticiper : notre simulateur d’impôts estime vos recettes et signale ce seuil. Un cahier de comptes^aff., tenu réservation par réservation, montre à temps que le cumul de l’année s’en approche.

Quel régime social au-delà de 23 000 € : classé ou non classé ?

Une fois le seuil de 23 000 € dépassé, le régime social dépend du classement du logement.

Meublé non classé. Le loueur relève du régime des travailleurs indépendants. Il n’a pas d’option.

Meublé classé. Entre 23 000 € et le seuil de sa catégorie, le loueur peut choisir entre trois régimes : micro-entrepreneur, travailleur indépendant ou régime général. Ce seuil est de 83 600 € en 2026 selon service-public. Il correspond au montant qu’affiche la version de l’article 50-0 du CGI en vigueur au 1er juillet 2026 pour la catégorie qui comprend les meublés classés, mais il reste à confirmer par le barème publié par l’administration fiscale. Au-delà de ce seuil, le loueur d’un meublé classé relève lui aussi du régime des indépendants. Pour un meublé non classé, le régime micro-entrepreneur n’est plus ouvert depuis 2026 ; ce changement, et le prélèvement des cotisations par les plateformes prévu en 2027, sont détaillés dans notre article SIRET, URSSAF et micro-entreprise.

Recettes annuelles	Meublé non classé	Meublé classé
Jusqu’à 23 000 €	Pas d’affiliation obligatoire à ce titre	Pas d’affiliation obligatoire à ce titre
De 23 000 € à 83 600 € (seuil 2026, à confirmer)	Travailleurs indépendants	Choix : micro-entrepreneur, travailleur indépendant ou régime général
Au-delà de 83 600 €	Travailleurs indépendants	Travailleurs indépendants

Nous ne publions pas de taux de cotisation : ils ne figurent pas dans les sources que nous avons vérifiées, et ils diffèrent selon le régime retenu. Pour les comparer, adressez-vous à l’organisme social ou à un expert-comptable avant de choisir.

Le classement joue donc un second rôle, après son effet fiscal : il ouvre un choix que le non classé n’a pas. Le fonctionnement de la démarche et son coût, libre, sont décrits dans notre article sur le classement du meublé de tourisme.

Êtes-vous LMNP ou LMP, et devez-vous vous affilier ?

Le test ci-dessous applique séparément les deux règles à vos chiffres : les deux conditions du statut LMP d’un côté, l’affiliation sociale de l’autre. Il signale le cas où elles divergent.

Test

LMNP ou LMP, et faut-il s'affilier ?

Le statut fiscal et l'affiliation sociale obéissent à des critères différents. Le test les applique séparément à vos chiffres annuels. Rien n'est envoyé.

Recettes de location meublée du foyer (€ par an) Autres revenus d'activité du foyer (€ par an)

Le meublé de tourisme est…

Non classé Classé

Le seuil de 83 600 € appliqué aux meublés classés est celui de 2026, à confirmer par le barème de l'administration. Le test ne chiffre aucune cotisation et ne remplace pas l'avis d'un expert-comptable ou de l'organisme social.

Le test raisonne sur une année. Si vos recettes fluctuent autour de 23 000 € d’une année sur l’autre, votre situation peut changer chaque année : refaites-le avec les chiffres de l’année en cours.

Pourquoi peut-on devoir des cotisations sans être LMP ?

Parce que les deux règles n’ont pas le même objet. La règle fiscale cherche à savoir si la location est l’activité principale du foyer ; elle compare donc les recettes aux autres revenus. La règle sociale cherche à savoir si l’activité a atteint une taille qui justifie une protection sociale propre ; elle ne regarde que les recettes. Service-public le rappelle : les critères sociaux peuvent différer des critères fiscaux du LMP.

Reprenons le couple dont l’un gagne 40 000 € de salaire et qui encaisse 25 000 € de recettes d’un meublé non classé. Fiscalement, il est LMNP, puisque ses recettes restent inférieures au salaire. Socialement, il dépasse 23 000 € : il doit s’affilier au régime des indépendants. Pour l’impôt, ses 25 000 € dépassent aussi le seuil de 15 000 € du micro-BIC non classé : il relève du régime réel. Trois règles, trois seuils, trois conséquences différentes pour le même logement.

Pour un loueur qui ne loue qu’en meublé de tourisme, l’inverse ne se produit pas : la première condition du statut LMP étant le seuil de 23 000 €, un loueur professionnel a toujours des recettes supérieures au seuil social.

Le statut a aussi un effet sur la taxe de séjour. Quand la réservation passe par une plateforme intermédiaire de paiement, celle-ci doit collecter la taxe pour les loueurs non professionnels ; pour un loueur professionnel, la collecte par la plateforme devient facultative et suppose un mandat, faute de quoi elle revient au loueur. Le détail figure dans notre guide de la taxe de séjour.

LMNP au réel : que change la réintégration des amortissements dans la plus-value ?

Au régime réel, le loueur déduit ses charges et amortit le bien et le mobilier. Cet amortissement réduit le résultat imposable chaque année, parfois jusqu’à zéro, et c’est ce qui rend le réel attractif. La loi de finances pour 2025 a changé l’équilibre à la sortie.

Au réel, chaque charge déduite part d’une facture : un trieur à compartiments^aff., un compartiment par mois, les garde en ordre pour la comptabilité.

La loi n° 2025-127 du 14 février 2025, à son article 84, a ajouté un III à l’article 150 VB du CGI. Le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value lors de la revente est désormais minoré des amortissements admis en déduction (au sens de l’article 39 C). Concrètement, plus vous avez amorti, plus la plus-value taxable est élevée le jour de la vente.

Deux exceptions sont prévues : les amortissements de travaux déjà pris en compte, et certaines résidences de services (pour étudiants, personnes âgées ou handicapées). Les meublés de tourisme ne figurent pas parmi ces résidences.

Reste la date. Des sources secondaires concordantes indiquent que la règle s’applique aux cessions réalisées à partir du 15 février 2025. Nous n’avons pas pu la vérifier dans la doctrine de l’administration fiscale (BOFiP) : elle est donc à confirmer. Si vous envisagez une vente, faites valider ce point avant de signer.

Cette règle ne condamne pas le réel. Elle impose de raisonner sur toute la durée de détention : l’impôt économisé chaque année par l’amortissement se paie en partie à la revente. Pour un loueur qui compte garder son bien longtemps, l’avantage annuel reste acquis ; pour celui qui prévoit de vendre rapidement, le calcul change. Si vous déclarez au micro-BIC, vous ne déduisez pas d’amortissements : notre article pour déclarer ses revenus de location courte durée montre comment se remplissent les cases.

Et vos autres obligations de loueur ?

Le statut LMNP ou LMP et l’affiliation sociale ne changent rien à vos obligations au titre du code du tourisme. Votre meublé doit être enregistré, selon la procédure de votre commune en attendant l’ouverture du téléservice national d’enregistrement, annoncée au quatrième trimestre 2026 : notre guide du numéro d’enregistrement explique la marche à suivre. Un loueur qui dépasse 23 000 € de recettes loue souvent une résidence secondaire ou un logement dédié : dans les communes qui l’appliquent, une autorisation de changement d’usage est alors exigée. À Biarritz, par exemple, le règlement exige un DPE classé A à E pour l’obtenir, et A à D à partir de 2034 (voir la fiche de Biarritz).

Pour savoir ce qui s’applique à votre adresse, le questionnaire Puis-je louer ? fait le point en quelques minutes. Cet article expose les règles générales ; le choix d’un régime social ou d’un régime fiscal pour votre situation relève d’un expert-comptable ou de l’organisme social compétent.