Meublé de tourisme classé ou non classé : l'impôt en 2026

Qu’est-ce qui distingue un meublé classé d’un meublé non classé devant l’impôt ?

Un meublé de tourisme peut être classé de 1 à 5 étoiles après la visite d’un organisme accrédité. Cette démarche est facultative et ne touche à aucune de vos obligations de loueur : le numéro d’enregistrement, le changement d’usage et le plafond de nuits d’une résidence principale s’appliquent de la même façon, étoiles ou pas. Son effet principal est fiscal, et c’est lui que ce guide mesure ; la vue d’ensemble de l’impôt du loueur se trouve dans notre dossier sur la fiscalité de la location meublée de tourisme.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réécrit en son article 7 le régime micro-BIC des meublés de tourisme, codifié à l’article 50-0 du code général des impôts. Pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, l’écart entre les deux catégories est le suivant.

Catégorie	Recettes maximales pour rester au micro-BIC	Abattement forfaitaire
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30 %
Meublé de tourisme classé	77 700 €	50 %
Location nue (micro-foncier), pour comparaison	15 000 €	30 %

Avant la réforme, pour les revenus 2023, le non classé bénéficiait de 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € de recettes, et le classé de 71 % jusqu’à 188 700 €. Le non classé a donc perdu à la fois vingt points d’abattement et plus des quatre cinquièmes de son plafond. Il est désormais traité exactement comme une location nue au micro-foncier, alors qu’il demande davantage de travail (ménage, accueil, linge, gestion des réservations). Le détail de la réforme est présenté dans notre guide sur la loi Le Meur.

Si vous aimez avoir un ouvrage de référence sous la main, choisissez un livre sur la fiscalité LMNP^aff. paru après la loi Le Meur : les éditions antérieures donnent encore les anciens seuils.

Comment se calcule le revenu imposable au micro-BIC ?

Le micro-BIC ne tient pas compte de vos charges réelles. L’administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes, censé couvrir toutes les dépenses, et le reste s’ajoute à vos autres revenus pour être imposé au barème progressif. L’abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Ce plancher ne joue que pour de très petites recettes : en non classé, 30 % des recettes n’atteignent 305 € qu’à partir d’environ 1 017 € encaissés dans l’année.

Un studio loué 95 € la nuit, 120 nuits par an

Prenons un studio loué 95 € la nuit pendant 120 nuits, la limite d’une résidence principale. Les recettes atteignent 11 400 €, sous les deux seuils.

	Non classé	Classé
Recettes	11 400 €	11 400 €
Abattement	30 %, soit 3 420 €	50 %, soit 5 700 €
Revenu imposable	7 980 €	5 700 €

Le classement réduit le revenu imposable de 2 280 € par an. Ce n’est pas encore une économie d’impôt : il faut la convertir avec votre taux marginal d’imposition, c’est-à-dire le taux de la tranche du barème dans laquelle tombe le dernier euro de revenu de votre foyer. À 30 %, l’écart représente environ 684 € d’impôt sur le revenu par an. À 11 %, environ 251 €. À 0 %, rien du tout, puisque le foyer n’est pas imposable.

Une petite maison louée 4 000 € par an

Pour une résidence principale louée quelques semaines l’été, disons 4 000 € de recettes, l’écart se réduit mécaniquement : 2 800 € imposables en non classé contre 2 000 € en classé, soit 800 € de différence. À un taux marginal de 11 %, cela fait environ 88 € par an. Le classement doit alors coûter très peu pour être rentable sur le seul plan fiscal.

Ces calculs ne portent que sur l’impôt sur le revenu : les prélèvements sociaux n’y sont pas intégrés. Pour une estimation plus large de votre imposition, utilisez le simulateur d’impôts HostRules.

Le classement vaut-il le coup pour vous ?

La question se pose en ces termes : l’économie d’impôt accumulée pendant la durée de validité du classement, soit 5 ans, dépasse-t-elle le prix de la visite ? Le module ci-dessous fait la comparaison avec vos propres chiffres. Saisissez le prix figurant sur le devis de l’organisme : il n’existe pas de tarif national, et nous ne pouvons pas le deviner à votre place.

Simulateur

Le classement vaut-il le coup pour vous ?

Seuils et abattements du micro-BIC pour les revenus 2025. Le prix de la visite n'est fixé par aucun texte : saisissez le devis que l'organisme vous a remis. Rien n'est envoyé : le calcul se fait dans votre navigateur.

Recettes annuelles de location (€) Prix de la visite de classement (€) Votre taux marginal d'imposition Je ne sais pas 0 % 11 % 30 % 41 % 45 %

Hypothèses : recettes constantes pendant les 5 ans de validité du classement, taux marginal inchangé, abattement minimal de 305 €. Les prélèvements sociaux ne sont pas inclus. Estimation documentaire, pas un calcul d'impôt.

Trois situations reviennent. Si vos recettes restent sous 15 000 €, les deux régimes restent ouverts et tout se joue sur votre taux marginal : plus il est élevé, plus le classement se rembourse vite. Si elles se situent entre 15 000 € et 77 700 €, le classement est la seule façon de rester au micro-BIC ; sans lui, le régime réel s’impose. Au-delà de 77 700 €, les deux catégories basculent au réel, et le classement perd son intérêt fiscal direct.

Le calcul suppose des recettes stables sur 5 ans. Si vous comptez réduire le nombre de nuits, parce que votre commune a abaissé le plafond de la résidence principale à 90 jours par exemple, refaites-le avec vos recettes prévues. Le compteur de nuits vous aide à suivre ce plafond, qui peut se situer entre 90 et 119 nuits selon la délibération de la commune.

Ce que le classement apporte en dehors de l’impôt sur le revenu

Le simulateur ne chiffre que l’impôt sur le revenu, mais le classement a d’autres effets. La taxe de séjour d’un meublé classé suit un tarif fixe par catégorie, alors que celle d’un meublé non classé est un pourcentage du prix de la nuitée. Le classement permet aussi d’adhérer à l’ANCV pour accepter les chèques-vacances et d’afficher le panonceau officiel. En zone de revitalisation rurale, une commune peut en outre exonérer les meublés classés de taxe d’habitation et de taxe foncière, sur délibération (articles 1407, III et 1383 E bis du CGI). Ces avantages dépendent de votre clientèle et de votre commune ; ils peuvent faire pencher la balance quand l’économie fiscale est faible.

Que se passe-t-il au-delà de 15 000 € de recettes en non classé ?

Au-delà du seuil de sa catégorie, le loueur ne peut plus opter pour le micro-BIC : il relève du régime réel, celui qu’on appelle couramment LMNP au réel (loueur en meublé non professionnel). Le régime réel peut aussi être choisi volontairement sous les seuils. La loi Le Meur ne l’a pas modifié.

Au réel, vous ne bénéficiez plus d’un abattement forfaitaire : vous déduisez vos charges effectives (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurance, frais de ménage, entretien, taxe foncière) et vous pouvez amortir le bien et le mobilier. Le résultat imposable est souvent bien plus faible qu’au micro-BIC, parfois nul. En contrepartie, la tenue d’une comptabilité s’impose, et beaucoup de loueurs passent par un expert-comptable.

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Prenons un appartement non classé qui rapporte 18 000 € par an. Sans classement, le micro-BIC est fermé. Classé, il reste au micro-BIC avec 9 000 € de revenu imposable. Au réel, tout dépend des charges et des amortissements : pour un bien acheté à crédit, le résultat peut descendre sous ces 9 000 €, pour un bien payé et amorti de longue date, il peut les dépasser. Le module ne tranche pas cette comparaison, qui demande un calcul sur vos chiffres.

L’amortissement réintégré dans la plus-value

Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84), l’article 150 VB du CGI prévoit que le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value à la revente est minoré des amortissements admis en déduction. Autrement dit, les amortissements qui ont réduit votre impôt chaque année augmentent la plus-value taxable le jour de la vente. Les amortissements de travaux déjà pris en compte et certaines résidences de services (étudiants, seniors, personnes handicapées) échappent à cette règle. Des sources concordantes situent l’entrée en vigueur aux cessions réalisées à partir du 15 février 2025, date qui reste à confirmer dans la doctrine de l’administration fiscale.

Cette règle ne rend pas le réel inintéressant, mais elle change le calcul pour un loueur qui envisage de revendre : l’avantage annuel se paie en partie à la sortie.

À partir de quel montant paie-t-on des cotisations sociales ?

Le seuil social est distinct des seuils fiscaux. Selon l’article L613-1 du code de la sécurité sociale, rappelé par la fiche service-public F34102, l’affiliation à un régime social et le paiement de cotisations deviennent obligatoires au-delà de 23 000 € de recettes annuelles tirées de la location meublée de tourisme.

Le régime applicable dépend du classement. Un meublé non classé relève du régime des travailleurs indépendants. Un meublé classé dont les recettes se situent entre 23 000 € et le seuil de la catégorie (83 600 € en 2026 selon service-public, montant à confirmer) laisse le choix entre le statut de micro-entrepreneur, celui de travailleur indépendant et le régime général ; au-delà, c’est le régime des indépendants. Ces options sont détaillées dans notre article LMNP ou LMP : meublé de tourisme et cotisations sociales, qui propose un test d’affiliation. Depuis 2026, un meublé non classé ne peut plus relever du régime auto-entrepreneur : notre article SIRET, URSSAF et micro-entreprise fait le point sur ce changement.

Loueur professionnel ou non professionnel ?

Le seuil de 23 000 € apparaît aussi dans la définition fiscale du loueur en meublé professionnel (LMP), à l’article 155, IV du CGI. L’activité devient professionnelle quand deux conditions sont réunies : les recettes du foyer fiscal dépassent 23 000 € par an, et elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer. Un salarié qui gagne 40 000 € par an et encaisse 25 000 € de loyers reste donc non professionnel au sens fiscal. Les critères sociaux et fiscaux ne se recoupent pas toujours : on peut devoir des cotisations sans être LMP.

Le statut compte aussi pour la taxe de séjour : la collecte par les plateformes intermédiaires de paiement n’est obligatoire que pour les loueurs non professionnels.

Comment obtenir le classement, et combien coûte-t-il ?

Le classement est délivré après une visite réalisée par un organisme d’évaluation accrédité par le COFRAC, ou réputé accrédité. Atout France publie la liste officielle de ces organismes, dans sa version du 2 mars 2026. L’organisme contrôle le logement au regard d’une grille fixée par arrêté, qui compte 133 critères selon la direction générale des entreprises, puis attribue une catégorie de 1 à 5 étoiles. Le classement vaut 5 ans. Passé ce délai, sans nouvelle visite, le meublé n’est plus classé et retombe dans le régime du non classé, pour l’impôt comme pour la taxe de séjour. C’est pourquoi le simulateur raisonne sur un cycle de 5 ans : chaque renouvellement suppose une nouvelle visite, donc une nouvelle dépense à mettre en regard de l’économie des 5 années suivantes. Notez la date d’expiration dès l’obtention, et prévoyez la visite suivante avant l’échéance si le calcul reste favorable. Un agenda sur cinq ans^aff. permet d’inscrire cette échéance dès le jour de la décision.

Son coût n’est encadré par aucun texte. Chaque organisme fixe son prix, qui peut dépendre de la surface, de la catégorie visée ou de la localisation. Comparez plusieurs devis, puis entrez le montant retenu dans le simulateur plus haut : c’est le seul moyen de savoir si la dépense se rembourse dans votre cas. La démarche pas à pas, les questions à poser aux organismes et un calcul du délai de retour figurent dans notre article sur le classement du meublé de tourisme.

Pour l’impôt, la catégorie importe peu : une étoile donne droit au même abattement de 50 % que cinq. Elle compte en revanche pour la taxe de séjour, dont le tarif fixe varie avec le nombre d’étoiles.

Où déclarer ces revenus, et quels seuils pour 2026 ?

Les recettes de location meublée de tourisme au micro-BIC se reportent sur la déclaration complémentaire de revenus. Les cases 5NH ou 5OH servent aux meublés non classés, les cases 5NG ou 5OG aux meublés classés, selon le déclarant du foyer concerné. L’administration applique elle-même l’abattement : vous déclarez le montant brut. Notre article pour déclarer ses revenus Airbnb en 2026 indique, case par case, quel montant reporter. Les précisions de l’administration sont réunies sur la page impots.gouv.fr consacrée au nouveau régime des meublés de tourisme et sur la page Les locations meublées.

Pour les revenus 2026, le seuil du non classé reste fixé à 15 000 €. Celui du classé suit la revalorisation des seuils du micro-BIC : la version de l’article 50-0 du CGI en vigueur au 1er juillet 2026 affiche 83 600 €, un montant qui reste à confirmer par le barème publié au BOFiP. Nous mettrons ce guide à jour dès sa publication.

Le classement ne dispense de rien : votre meublé doit être enregistré, respecter les règles de votre commune et, s’il n’est pas votre résidence principale, les futures exigences énergétiques expliquées dans notre guide sur le DPE du meublé de tourisme. Pour savoir ce qui s’applique à votre adresse, commencez par le questionnaire Puis-je louer ?. Ce guide expose les règles générales ; pour arbitrer entre micro-BIC et réel sur votre propre situation, un expert-comptable ou un conseiller fiscal reste l’interlocuteur adapté.