Location saisonnière et Airbnb à Biarritz : les règles en 2026

Le détail des règles à Biarritz

Louer sa résidence principale sur Airbnb à Biarritz

Un logement occupé au moins huit mois par an se loue sans autorisation de changement d'usage, dans la limite de 120 nuits par an. À la date de notre vérification, Biarritz n'a pas abaissé le plafond légal.

La page de la mairie indique que les résidences principales louées moins de 120 jours cumulés ne nécessitent pas d'autorisation de changement d'usage. Aucune délibération abaissant à 90 jours trouvée sur une source officielle (un blog de conciergerie évoque une étude, non recoupé).

Louer une résidence secondaire à Biarritz : le changement d'usage

Biarritz soumet la location de courte durée d'un logement à une autorisation de changement d'usage , instaurée par délibération du 5 mars 2022.

Autorisation temporaire, réservée à des cas particuliers. 1 an renouvelable (location mixte) ; 2 ans (meublé intégré à la résidence principale). Sans compensation, dans deux cas seulement : location mixte (bail étudiant de 9 mois minimum + 3 mois de meublé de tourisme) ; meublé intégré à la résidence principale, limité à 1 logement par propriétaire. Depuis la modification du règlement du 27/09/2025 (article 4.1), la location mixte est ouverte aux personnes physiques ou morales.

Compensation. Exigée : toute la commune (24 communes de la zone tendue de la Communauté Pays Basque). Depuis le 1er mars 2023 : transformer en logement un local non dévolu à l'habitation (bureau, commerce…) de surface au moins équivalente, situé dans la même commune, ou acheter des droits de commercialité à un tiers qui réalise cette transformation.

Limite par propriétaire. 1 logement par propriétaire pour l'autorisation temporaire « meublé intégré à la résidence principale »

Règlement intercommunal voté le 5 mars 2022, modifié le 9 juillet 2022, entré en vigueur le 1er mars 2023 ; modifié à nouveau le 27 septembre 2025 selon la page de la Ville de Bayonne. Biarritz instruit elle-même les demandes (téléservice mt.e-permis.fr). Validé par le TA de Pau (6 mars 2023), la CAA de Bordeaux (27 mars 2025) puis le Conseil d'État (11 juin 2026, n° 504736).

Le numéro d'enregistrement à Biarritz

Biarritz exige déjà un numéro d'enregistrement (https://taxe.3douest.com/biarritz.php). Le numéro doit figurer sur chaque annonce. Le téléservice national d'enregistrement est annoncé pour le quatrième trimestre 2026. En attendant son ouverture, suivez la procédure de votre commune : son téléservice d'enregistrement s'il existe, sinon la déclaration en mairie (cerfa n° 14004). Voir notre guide du numéro d'enregistrement.

Les numéros déjà délivrés par une commune devront être renouvelés sur le téléservice national dans un délai de plusieurs mois après son ouverture ; passé ce délai, ils deviendront invalides auprès des plateformes.

Numéro à 13 caractères obligatoire dans les 24 communes de la zone tendue. Changement d'usage déposé sur https://mt.e-permis.fr. Téléservice national d'enregistrement en vigueur depuis le 20 mai 2026 (décrets n° 2026-196 et 2026-197 du 19 mars 2026, selon la presse spécialisée) : régime transitoire des numéros communaux non trouvé.

Autres règles à connaître

• DPE classé A à E exigé dans le règlement, A à D à partir de 2034 (page Communauté Pays Basque)
• Résidence principale = logement occupé au moins 8 mois par an

Taxe de séjour à Biarritz

Meublé non classé : 5 %. 5 % du prix HT de la nuitée par occupant, plus la taxe additionnelle départementale de 10 % (page mairie). La page ne mentionne pas la taxe additionnelle de 34 % (GPSO) que la mairie d'Hendaye inclut : à vérifier.

Ces règles locales s'ajoutent au cadre national, expliqué dans notre dossier réglementation de la location courte durée : la règle des 120 nuits, le changement d'usage, louer une résidence secondaire et le numéro d'enregistrement. Côté impôts, voyez le dossier fiscalité du meublé de tourisme.

La page officielle de la commune : biarritz.fr.

Conciergerie Airbnb à Biarritz : ce qu'elle doit respecter

Confier son logement à une conciergerie ne transfère pas la responsabilité des règles : c'est au propriétaire d'obtenir le numéro d'enregistrement et l'autorisation de changement d'usage exigée à Biarritz. Depuis la loi du 19 novembre 2024, la conciergerie qui aide à louer un logement sans l'autorisation requise encourt elle aussi jusqu'à 100 000 € d'amende par logement (article L651-2-1 du code de la construction et de l'habitation). Une conciergerie sérieuse vous demandera donc ces pièces avant de publier l'annonce.

Elle ne change rien non plus au plafond de 120 nuits d'une résidence principale, qui se compte toutes plateformes confondues : le compteur de nuits vous aide à le suivre.