Airbnb non déclaré : contrôles de la mairie et sanctions en 2026

Qu’est-ce qu’un Airbnb « non déclaré » ?

L’expression recouvre plusieurs situations, qui ne sont pas sanctionnées de la même façon. Un Airbnb non déclaré est d’abord un meublé de tourisme proposé sans déclaration ni numéro d’enregistrement. Mais le mot vise aussi, dans le langage courant, le logement déclaré sous un faux statut, la résidence principale louée au-delà du plafond de nuits et la résidence secondaire louée sans l’autorisation de changement d’usage exigée par la commune. Ce guide explique comment les contrôles se font en 2026 et ce que chaque manquement coûte ; l’ensemble des obligations est rassemblé dans notre page sur la réglementation de la location courte durée.

Le point de départ est simple. Depuis le 20 mai 2026, l’article L324-1-1 du code du tourisme impose à tout loueur de meublé de tourisme, résidence principale comprise, une déclaration préalable soumise à enregistrement, dans toutes les communes. Le téléservice national d’enregistrement n’ouvrira qu’au quatrième trimestre 2026 : d’ici là, la démarche passe par la commune, comme l’explique notre guide du numéro d’enregistrement. Un loueur qui n’a rien fait n’a donc pas l’excuse de l’outil manquant : sa commune a une procédure. Une fois la démarche faite, rangez le récépissé ou le numéro avec les autres pièces du logement dans un classeur à intercalaires^aff. : vous le retrouverez sans chercher si la commune vous interroge.

Comment la mairie repère-t-elle les annonces ?

Longtemps, la commune devait parcourir les annonces à la main. Trois mécanismes ont changé la donne.

Le numéro affiché sur l’annonce

Les plateformes doivent afficher le numéro d’enregistrement sur chaque annonce (article L324-2 du code du tourisme). Une annonce sans numéro, ou avec un numéro qui ne correspond à aucune déclaration, se voit donc au premier coup d’œil. Le numéro permet aussi de rapprocher l’annonce de ce que le loueur a déclaré : adresse, statut de résidence principale, autorisation éventuelle.

Les données transmises par les plateformes

Les plateformes doivent transmettre à l’organisme public unique les données d’activité des logements qu’elles proposent (article L324-2-1, II). Cet organisme est la Direction générale des entreprises. Le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 a créé l’article R324-2 du code du tourisme, en vigueur depuis le 21 mars 2026 : il organise la mise à disposition de ces données aux communes et aux intercommunalités qui en font la demande, et en fixe la nature, la fréquence et la durée de conservation. Un second décret du même jour, le n° 2026-197, crée le traitement de données « API meublés » qui les centralise, décrit sur la page de la DGE.

Ce décret est souvent présenté comme « le décret de l’enregistrement ». C’est inexact : il ne porte pas sur la délivrance des numéros, mais sur le partage des données d’activité. C’est précisément ce qui en fait l’outil des contrôles. Une commune qui en fait la demande dispose de l’activité déclarée par les plateformes sans avoir à parcourir les annonces.

Le rapprochement des sources

Le contrôle consiste ensuite à croiser. Un logement déclaré comme résidence principale et réservé 150 nuits sur les plateformes dépasse le plafond et ne peut plus être une résidence principale. Un logement déclaré comme résidence secondaire dans une commune qui applique le changement d’usage, sans autorisation au fichier, ressort aussi. Les déclarations de taxe de séjour fournissent une troisième source : à La Rochelle, par exemple, les loueurs déclarent chaque mois les nuitées commercialisées.

Les communes en tirent des chiffres qu’elles publient. Bordeaux comptait 3 852 meublés enregistrés en 2024, dont environ un tiers dans le centre-ville ; Nice en recensait 22 623 enregistrés par son téléservice dans sa délibération de mai 2025. Ces registres sont la base des contrôles.

Que doivent faire les plateformes ?

Les plateformes ne sont pas de simples vitrines : la loi les charge d’une partie du contrôle, sous peine d’amendes propres (article L324-2-1 du code du tourisme, version du 20 mai 2026).

Obligation de la plateforme	Sanction encourue
Informer le loueur de ses obligations et recueillir sa déclaration sur l’honneur	12 500 € par meublé
Transmettre les données d’activité à l’organisme unique	50 000 € par meublé
Retirer l’offre d’une résidence principale qui a atteint le plafond annuel	50 000 € par annonce

Les plateformes doivent aussi retirer les annonces dont le numéro est suspendu. Ces amendes civiles sont prononcées par le tribunal judiciaire à la demande de la commune. Pour le loueur, la conséquence pratique est directe : l’annonce d’une résidence principale peut être coupée une fois le plafond atteint, en pleine saison s’il a mal compté. Pour distinguer un blocage imposé par la loi d’un simple paramétrage de l’annonce, voyez notre article annonce Airbnb bloquée.

La commune peut-elle exiger le décompte des nuits ?

Oui, et c’est un outil redoutable parce qu’il inverse la charge du travail. Le IV de l’article L324-1-1 du code du tourisme permet à la commune, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en location, de demander au loueur le nombre de jours pendant lesquels le meublé a été loué, qu’il soit ou non sa résidence principale. Le loueur répond dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

Ne pas transmettre ce décompte est sanctionné comme le dépassement du plafond : amende civile de 15 000 € au plus. Une location de 2026 peut ainsi être contrôlée jusqu’au 31 décembre 2027. D’où l’intérêt de tenir un registre par année civile, toutes plateformes confondues : le compteur de nuits le fait pour vous, et notre guide sur la règle des 120 nuits explique le décompte des séjours à cheval sur deux années.

Si vous préférez garder aussi une trace papier, un carnet de réservations tenu au fil des séjours fait l’affaire.

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Quels autres pouvoirs a le maire ?

Le maire peut suspendre un numéro d’enregistrement et ordonner aux plateformes de retirer l’annonce si le logement fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité, en plus des cas prévus à l’article 6 du règlement européen (UE) 2024/1028 (article L324-1-1, III bis).

Il peut aussi demander un DPE valide à tout propriétaire de meublé de tourisme (article L324-2-2). Le propriétaire a deux mois pour le fournir ; à défaut, une astreinte administrative de 100 € par jour court au profit de la commune. Si le DPE n’est pas conforme au niveau exigé, une amende administrative de 5 000 € au plus par local peut être prononcée après une procédure contradictoire d’un mois, et le numéro d’enregistrement peut être retiré. L’exigence de niveau vise, à partir du 1er janvier 2034, tous les meublés qui ne sont pas la résidence principale du loueur ; le guide DPE et meublé de tourisme détaille le calendrier.

Enfin, les communes qui délivrent des autorisations temporaires de changement d’usage tiennent leur propre levier : l’autorisation a une date de fin, et son renouvellement n’est jamais automatique. À Vannes, le règlement permet de refuser le renouvellement en cas de nuisances constatées, et la presse locale rapporte la même possibilité sur l’île de Ré.

Amende administrative ou amende civile : quelle procédure ?

Les sanctions du loueur passent par deux voies, selon le manquement.

L’amende administrative est prononcée directement par la commune. Elle vise la déclaration elle-même : défaut de déclaration ou d’enregistrement, fausse déclaration ou faux numéro, et, pour le DPE, la non-conformité constatée après la procédure contradictoire.

L’amende civile est prononcée par le président du tribunal judiciaire, à la demande de la commune, selon la procédure accélérée au fond ; son produit revient à la commune. Elle vise le dépassement du plafond de nuits, le défaut de transmission du décompte, la location d’un local non d’habitation sans autorisation et, dans le code de la construction et de l’habitation, la location sans autorisation de changement d’usage.

Manquement du loueur	Plafond	Nature	Texte
Défaut de déclaration ou d’enregistrement	10 000 €	amende administrative	CT, L324-1-1, V
Fausse déclaration ou faux numéro	20 000 €	amende administrative	CT, L324-1-1, V
Dépassement du plafond de nuits, décompte non transmis	15 000 €	amende civile	CT, L324-1-1, V
Local non d’habitation loué sans autorisation	25 000 €	amende civile	CT, L324-1-1, V
Location sans autorisation de changement d’usage	100 000 € par local	amende civile	CCH, L651-2
DPE non conforme	5 000 € par local	amende administrative	CT, L324-2-2

Pour le changement d’usage, le juge peut en outre ordonner le retour du local à l’habitation, sous astreinte de 1 000 € au plus par jour et par mètre carré utile. Et l’article L651-2-1 du CCH applique le même plafond de 100 000 € par local à toute personne qui aide à commettre l’infraction, conciergerie ou intermédiaire, les plateformes exceptées.

Ces montants sont des plafonds, fixés au cas par cas. Ils peuvent se cumuler quand les manquements sont distincts : une résidence secondaire louée sans autorisation, sans numéro et déclarée comme résidence principale cumule trois manquements. L’outil amendes additionne les plafonds qui vous concernent.

Un mot sur les montants que vous lirez ailleurs. Plusieurs pages municipales affichent encore les plafonds d’avant la réforme, 5 000 € pour le défaut de numéro ou 50 000 € par local pour le changement d’usage : ils ont été relevés, respectivement le 20 mai 2026 et le 21 novembre 2024.

Êtes-vous en règle ?

L’auto-diagnostic ci-dessous part de votre situation réelle, pas de celle que vous avez déclarée. Il relève les manquements qu’un contrôle constaterait, avec le texte et le plafond encouru, puis l’ordre dans lequel les régulariser.

Auto-diagnostic

Suis-je en règle ?

Le logement que vous louez est…

ma résidence principale une résidence secondaire ou un investissement un bureau ou un commerce

Avez-vous un numéro d'enregistrement ?

oui, affiché sur toutes mes annonces oui, mais absent de certaines annonces non

Y vivez-vous au moins huit mois par an, hors périodes louées ?

oui non non, pour raison professionnelle, de santé ou de force majeure

Combien de nuits l'avez-vous loué cette année civile ?

pas plus que le plafond de ma commune au-delà du plafond de ma commune, mais 120 au plus plus de 120 je ne sais pas

Votre commune applique-t-elle le changement d'usage, et avez-vous l'autorisation ?

oui, j'ai une autorisation en cours de validité oui, mais mon autorisation a expiré oui, et je n'ai pas d'autorisation non, la commune ne l'applique pas je ne sais pas

La commune soumet-elle les locaux non d'habitation à autorisation, et l'avez-vous ?

oui, et j'ai l'autorisation oui, et je ne l'ai pas non je ne sais pas

La mairie vous a-t-elle demandé le nombre de jours loués ?

non oui, et j'ai répondu oui, il y a moins d'un mois oui, il y a plus d'un mois, sans réponse

Le maire vous a-t-il demandé un DPE ?

non oui, et je l'ai fourni oui, il y a plus de deux mois, sans réponse

En copropriété, avez-vous informé le syndic de l'activité ?

pas de copropriété oui non

En règle

Les montants sont des plafonds, fixés au cas par cas par la commune ou le juge. Pour additionner ceux qui vous concernent, utilisez le simulateur d'amendes.

Dans quel ordre régulariser ?

L’ordre compte, parce que certaines situations s’aggravent chaque nuit et d’autres non.

D’abord, arrêter ce qui s’accumule. Une résidence secondaire louée sans l’autorisation de changement d’usage exigée expose au plafond le plus lourd, 100 000 € par local. La première mesure est de bloquer les nouvelles réservations touristiques, puis de déposer une demande d’autorisation, DPE classé A à E à l’appui, ou de basculer le logement en bail d’habitation, qui ne relève pas de ce régime. Le guide pour louer sa résidence secondaire montre ce que votre commune exige ; dans certaines villes, un régime de location mixte ouvre une autorisation d’un an sans compensation. Pour une résidence principale au-delà du plafond, fermez le calendrier jusqu’au 1er janvier.

Ensuite, corriger la déclaration. Si le logement a été déclaré comme résidence principale sans en remplir les conditions, mettez la déclaration à jour : la loi impose de le faire à chaque changement. Si rien n’a été déclaré, faites-le selon la procédure de votre commune.

Puis mettre les annonces en conformité : numéro sur chaque annonce, sur chaque plateforme.

Enfin, répondre à tout ce que la mairie a demandé dans les délais : un mois pour le décompte des nuits, deux mois pour le DPE. Et, en copropriété, informer le syndic.

La régularisation n’efface pas les manquements passés : la commune peut toujours les relever. Mais elle arrête leur accumulation et montre votre bonne foi. Si une procédure est déjà engagée, un avocat est le bon interlocuteur.

Les contrôles vont-ils se renforcer ?

Tout l’indique. Le téléservice national d’enregistrement, annoncé au quatrième trimestre 2026, rassemblera les déclarations au même endroit que les données des plateformes, déjà centralisées par l’API meublés. Le règlement européen (UE) 2024/1028, applicable depuis mai 2026, harmonise les données exigées pour l’enregistrement et oblige les plateformes à vérifier et retirer les annonces sur injonction.

Localement, les communes annoncent leurs calendriers. L’agglomération de La Rochelle a annoncé des contrôles à partir du 1er janvier 2026 avec son nouveau règlement. Dans le Pays basque, les autorisations de trois ans délivrées avant le 1er mars 2023 sont toutes arrivées à expiration au plus tard le 1er mars 2026 : les logements qui continuent d’être loués doivent relever du règlement actuel. Pour savoir ce que votre commune exige, le questionnaire puis-je louer ? croise ses règles avec votre situation, et vous pouvez recevoir une alerte quand elles changent.

Pour une vue d’ensemble du métier de loueur, un livre récent sur la location meublée de tourisme^aff. complète utilement la lecture des textes, à condition que son édition soit postérieure à la loi Le Meur.

Ce guide décrit les textes et les outils de contrôle ; il ne remplace pas l’avis d’un avocat sur une procédure en cours.

Où lire les textes ?

• Article L324-1-1 du code du tourisme, III à V, version en vigueur depuis le 20 mai 2026.
• Article L324-2-1 du code du tourisme, obligations et sanctions des plateformes.
• Article R324-2 du code du tourisme, créé par le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026.
• Page API meublés de la DGE, mise à jour le 23 juillet 2026.
• Sanctions du changement d’usage, articles L651-1 et suivants du CCH.
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique.