Louer une chambre, un studio annexe ou une dépendance : quelles règles ?

Louer une chambre dans votre résidence principale, en partageant le logement avec vos hôtes, n’est pas du meublé de tourisme : pas de numéro d’enregistrement, pas de plafond de 120 nuits à ce titre. Un studio, une annexe ou une dépendance que le voyageur occupe seul est un meublé de tourisme. Reste à savoir s’il fait partie de votre résidence principale : aucun texte national ne le tranche, et ce sont les communes qui répondent.

Ce guide complète notre dossier sur la réglementation de la location courte durée. C’est l’une des questions qui reviennent le plus sur le forum des hôtes depuis 2025, avec des réponses contradictoires : « aucun plafond », « 90 jours », « 120 jours », « voyez la mairie ». Voici ce qui est écrit, ce qui ne l’est pas, et ce que les règlements locaux ont décidé.

Chambre, partie du logement, annexe : de quoi parle-t-on ?

Trois situations se cachent sous le même mot d’« annexe ». Elles n’obéissent pas aux mêmes règles.

Ce que vous louez	Meublé de tourisme ?	Numéro d’enregistrement	Plafond de nuits	Ce qui fonde la réponse
Une chambre, le reste du logement partagé avec vous	non	non	non (à ce titre)	Guide du ministère, § 1.1
Une chambre avec petit-déjeuner	non : chambre d’hôtes	non ; déclaration au maire	non	code du tourisme, D324-13 à D324-15
Une partie de votre logement réservée au voyageur	oui	oui	celui de la résidence principale, selon toute vraisemblance	L324-1-1 ; pas de texte sur la frontière
Un studio ou une dépendance autonome sur votre terrain	oui	oui, le sien	non tranché au niveau national	règlements locaux
Un logement à une autre adresse	oui	oui	non : résidence secondaire	L324-1-1 ; loi de 1989, art. 2

Louer une chambre chez soi : pas un meublé de tourisme

Le code du tourisme définit les meublés de tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire », loués à une clientèle de passage (article L324-1-1). Le guide pratique du ministère en tire la conséquence : les chambres chez l’habitant ne sont pas des meublés de tourisme, puisque, dans la location d’une chambre, « le reste du local est partagé avec l’habitant ». Le critère décisif est donc le partage : le voyageur n’a pas l’usage exclusif du logement.

Conséquences : pas de numéro d’enregistrement, pas de plafond de 120 nuits au titre du meublé de tourisme, pas d’autorisation de changement d’usage. Le centre d’aide d’Airbnb dit la même chose en ajoutant une précision : la chambre privée est louée « au sein de votre logement, en votre présence ». Si vous louez la chambre pendant vos absences, le voyageur dispose de fait de tout le logement ; ces séjours se rapprochent de la location de votre résidence principale, et la prudence est de les compter dans vos nuits.

Plusieurs règlements locaux confirment l’exclusion. À Arles, à Cassis ou dans plusieurs communes de l’île de Ré (Ars-en-Ré, La Flotte, Le Bois-Plage-en-Ré), les chambres chez l’habitant dans la résidence principale sont dispensées d’autorisation. À Arès, la location d’une partie de la résidence principale sans accès indépendant est dispensée « sans limite de durée ». Le Palais, à Belle-Île, pose la limite utile : la chambre est dispensée, « sauf local indépendant avec cuisine et sanitaires propres ».

Côté impôts, les recettes restent des revenus de location meublée. impots.gouv.fr prévoit toutefois une exonération pour la location d’une partie de l’habitation principale à des personnes qui n’y élisent pas domicile, si les recettes ne dépassent pas 760 € par an, charges comprises. Au-delà, toute la recette est imposable.

Obligation commune à tout logement, chambre louée comprise : un détecteur de fumée conforme à la norme NF EN 14604^aff.. Pour une location saisonnière, son installation et son entretien incombent au propriétaire (code de la construction, R142-3).

Avec le petit-déjeuner, une chambre d’hôtes

Sur le forum, une mairie aurait répondu qu’une chambre louée sans petit-déjeuner « relève de la chambre d’hôtes ». Les textes disent l’inverse. L’article D324-13 du code du tourisme définit l’activité de chambres d’hôtes comme « la fourniture groupée de la nuitée et du petit déjeuner », limitée à cinq chambres et quinze personnes, avec un accueil assuré par l’habitant. Sans petit-déjeuner, ce n’est pas une chambre d’hôtes.

Si vous servez le petit-déjeuner, trois obligations suivent (articles D324-14 et D324-15) : chaque chambre donne accès à une salle d’eau et à un WC ; la location comprend au minimum le linge de maison^aff. ; l’activité se déclare au maire, avec votre identité, l’adresse, le nombre de chambres, la capacité d’accueil et les périodes prévues. Au-delà de cinq chambres ou quinze personnes, on sort du régime : Le Palais précise que l’activité exige alors un changement de destination.

Studio, annexe, dépendance : que disent les textes nationaux ?

Dès que le voyageur occupe seul un espace (un studio aménagé dans le garage, une dépendance au fond du jardin, un étage avec sa propre entrée), on est en présence d’un meublé de tourisme : la définition vise précisément les « studios meublés, à l’usage exclusif du locataire ». La question n’est donc pas de savoir s’il faut un numéro (oui), mais sous quel régime louer : celui de la résidence principale, avec un plafond de nuits, ou celui de la résidence secondaire, avec une autorisation là où la commune l’exige.

Trois textes encadrent la réponse, sans la donner.

La résidence principale est le logement « occupé au moins huit mois par an » (loi du 6 juillet 1989, article 2), définition retenue pour toute la réglementation des meublés. Elle s’apprécie logement par logement.

La dispense d’autorisation vaut « lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur » (code de la construction et de l’habitation, L631-7-1 A). Tout tient donc à la notion de « local » : votre studio forme-t-il un local à part, ou une partie du vôtre ?

Les annexes sont des locaux d’habitation. L’article L631-7 range parmi les locaux à usage d’habitation « toutes catégories de logements et leurs annexes ». Louer l’annexe à des touristes change donc bien son usage, quand le régime s’applique.

Ni le code du tourisme, ni le code de la construction, ni le guide du ministère ne disent si une annexe autonome sur le terrain de votre résidence principale fait partie de celle-ci. Le guide DHUP ne consacre aucun passage aux annexes, dépendances ou studios attenants. Ce point n’est pas tranché par un texte national.

Deux lectures s’affrontent. La première rattache l’annexe à la résidence principale : même propriété, même adresse, même occupant, donc plafond de 120 nuits et pas d’autorisation. La seconde la traite comme un logement distinct : le voyageur y vit de façon autonome, vous n’y habitez jamais, elle n’est donc la résidence principale de personne ; c’est une résidence secondaire. Plus l’annexe a d’autonomie (entrée, cuisine, salle d’eau propres), plus la seconde lecture s’impose. Côté fiscal, le service « Gérer mes biens immobiliers » recense d’ailleurs la « dépendance » comme une nature de local à part entière, avec son propre identifiant ; c’est un indice, pas une règle de la location touristique.

Test

Mon annexe est-elle ma résidence principale ?

Répondez aux six questions ; le résultat se met à jour à chaque réponse.

1. Vivez-vous vous-même dans le logement principal au moins 8 mois par an ?

Oui Non

2. Que louez-vous exactement ?

Une chambre ; le voyageur partage des pièces avec moi Une partie de mon logement réservée au voyageur, reliée à l'intérieur Un studio, une annexe ou une dépendance séparée, sur le même terrain Un logement dans un autre bâtiment ou à une autre adresse

3. Le voyageur a-t-il, pour lui seul, une entrée, une cuisine et une salle d'eau ?

Les trois Une ou deux Aucune

4. Êtes-vous présent pendant les séjours ?

Oui Non, je loue quand je suis absent

5. Servez-vous le petit-déjeuner ?

Non Oui

6. Le règlement de votre commune parle-t-il des annexes ou dépendances ?

Je ne sais pas Non Oui, il les soumet à autorisation

Ce que décident les règlements locaux

Là où les communes appliquent le changement d’usage, elles ont souvent comblé le vide. Nos fiches en relèvent plusieurs, et elles vont dans le même sens : l’annexe autonome est un logement distinct, qui demande une autorisation.

Commune	Ce que dit la règle locale
L’Île-d’Yeu	Depuis le 1er janvier 2026, le changement d’usage vise aussi « une annexe de la résidence principale permettant une vie indépendante » (studio, dépendance).
Pays basque (Biarritz, Anglet, Hendaye, Arbonne…)	Autorisation temporaire de deux ans, sans compensation, pour le « meublé intégré » (ou « associé ») à la résidence principale, limitée à un logement par propriétaire. Dans les fiches d’Arbonne, d’Arcangues ou de Biriatou, les dépendances de la résidence principale relèvent sinon du changement d’usage avec compensation.
La Rochelle	L’autorisation temporaire n’est ouverte que dans deux cas, dont « un logement annexe de la résidence principale ». Même régime dans plusieurs communes voisines de l’agglomération.
Arès	Autorisation temporaire exigée pour une partie de la résidence principale avec accès indépendant et usage exclusif du locataire (appartement issu d’une division, annexe de type cabanon sur la même unité foncière).
Arradon, Larmor-Baden	Selon la FAQ de l’agglomération, une location annexe avec entrée indépendante sur le terrain de la résidence principale exige une autorisation.
Bayeux, Arromanches-les-Bains	Une dépendance indépendante de la résidence principale relève du changement d’usage pour être louée sans la limite de 120 jours.
Le Touquet-Paris-Plage	L’autorisation est obligatoire pour les dépendances indépendantes d’une résidence principale.

Deux enseignements. D’abord, le critère retenu localement est presque toujours l’autonomie : entrée indépendante, possibilité de vivre séparément, cuisine et sanitaires propres. Ensuite, certaines communes ont prévu une voie d’accès allégée pour ce cas précis, comme le Pays basque avec son autorisation de deux ans sans compensation, ou La Rochelle. La lecture de la fiche de votre commune dit si c’est votre cas ; si votre commune n’a rien écrit, le questionnaire puis-je louer ? vous aide à situer votre logement.

Notre guide sur le changement d’usage explique la procédure, et celui pour louer une résidence secondaire les conditions qui s’appliquent quand l’annexe est traitée comme un logement distinct.

Combien de nuits pour une annexe ?

La réponse dépend de la qualification, pas d’un chiffre propre aux annexes.

Si l’annexe est une partie de votre résidence principale, elle suit le plafond de la résidence principale : 120 nuits par année civile, ou le plafond abaissé par la commune, entre 90 et 119. Notre guide sur la règle des 120 nuits détaille le décompte. Une question reste ouverte faute de texte : si vous louez à la fois la maison entière et l’annexe, les nuits se cumulent-elles sur un seul plafond ? Rien ne le dit ; la prudence est de les additionner.

Si l’annexe est un logement distinct, elle n’a pas de plafond de nuits : ce plafond ne vise que la résidence principale. Mais elle relève alors du régime de la résidence secondaire : autorisation de changement d’usage dès la première nuit là où la commune l’applique, et, à partir de 2034, DPE classé A à D en métropole.

Un exemple chiffré. Un studio de jardin loué 80 € la nuit, 150 nuits par an, rapporte 12 000 € de recettes. Rattaché à la résidence principale, il dépasserait le plafond de 30 nuits, avec une amende civile de 15 000 € au plus à la clé. Traité comme un logement distinct, il peut être loué 150 nuits, mais seulement avec l’autorisation exigée par la commune, sous peine d’une amende pouvant atteindre 100 000 € par local.

Faut-il un numéro d’enregistrement pour l’annexe ?

Oui, dès qu’elle est louée à des touristes qui l’occupent seuls : c’est un meublé de tourisme. Elle a son propre numéro, distinct de celui de la maison si celle-ci est aussi louée : un numéro identifie un logement déclaré, pas un propriétaire. Lors de la déclaration, indiquez honnêtement le statut retenu (résidence principale ou non), puisque la déclaration doit le préciser, preuve à l’appui. Notre guide sur le numéro d’enregistrement détaille la démarche, et celui sur quel numéro mettre sur Airbnb évite les confusions de champ.

Une annexe avec entrée indépendante se prête bien à l’arrivée autonome des voyageurs.

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Et en copropriété, en lotissement ?

Une annexe louée en meublé de tourisme reste soumise au règlement de copropriété, comme n’importe quel lot. Un règlement récent peut interdire la location, même de la résidence principale ; et l’assemblée générale peut, sous conditions, interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des deux tiers. Si votre annexe est traitée comme un logement distinct, elle tombe dans cette seconde catégorie. Les règles d’urbanisme (transformation d’un garage en logement, par exemple) sont une question à part, que ce guide ne traite pas.

Ce guide expose les textes et les règlements relevés au 29 septembre 2026. Pour une annexe précise, la mairie, un notaire ou un avocat peuvent seuls vous donner une réponse opposable.

Où lire les textes ?

• Code du tourisme, article L324-1-1 (définition du meublé de tourisme, déclaration, plafond de nuits).
• Code du tourisme, articles D324-13 à D324-15 (chambres d’hôtes).
• Code de la construction et de l’habitation, article L631-7 (locaux d’habitation et leurs annexes) et article L631-7-1 A (dispense pour la résidence principale).
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, § 1.1 (chambres chez l’habitant).
• impots.gouv.fr, les locations meublées (exonération de la location d’une partie de l’habitation principale).