Location mixte : louer à un étudiant (ou en bail mobilité) l'année et aux touristes l'été

Qu’appelle-t-on location mixte ?

La location mixte consiste à louer le même logement de deux façons dans l’année : avec un bail à un occupant qui y vit (un étudiant, un salarié en bail mobilité, un travailleur saisonnier), puis, le reste du temps, en meublé de tourisme à une clientèle de passage. Typiquement, un bail étudiant de septembre à mai et des vacanciers en juin, juillet et août. Sur un planning annuel mural^aff., les deux périodes se lisent d’un coup d’œil. C’est une pièce à part de la réglementation de la location courte durée, parce que plusieurs communes en ont fait un régime dérogatoire.

La formule repose sur une distinction du code du tourisme. Un meublé de tourisme est loué « à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Le Guide pratique du ministère en tire la conséquence : un logement loué avec un bail d’habitation ou un bail mobilité n’est pas un meublé de tourisme. Pendant la durée du bail, le logement sort donc du champ de la réglementation touristique ; il y revient pour la période de tourisme.

Cette formule vise une résidence secondaire ou un logement acheté pour louer. Une résidence principale ne peut pas s’y prêter : un logement loué neuf mois à un étudiant n’est plus occupé huit mois par an par son propriétaire, condition de la résidence principale. Notre guide sur la règle des 120 nuits rappelle cette définition.

Pourquoi certaines communes l’encouragent-elles ?

Parce qu’elle réconcilie deux objectifs qui s’opposent d’habitude. Les communes qui appliquent le changement d’usage veulent garder des logements pour ceux qui vivent et étudient sur place ; les propriétaires veulent profiter de la saison touristique. La location mixte laisse le logement habité l’essentiel de l’année et ne le rend aux touristes que pour quelques mois.

D’où un traitement de faveur. Dans ces communes, une résidence secondaire classique doit obtenir une autorisation de changement d’usage, souvent au prix d’une compensation : transformer un autre local en logement, ou acheter des droits de commercialité. Le régime de location mixte ouvre au contraire une autorisation temporaire sans compensation, d’un an, en échange de l’engagement de louer à l’année. À Vannes, ce régime dérogatoire a pour objet de préserver l’offre de logements étudiants.

Notre guide pour louer sa résidence secondaire montre, par contraste, ce que coûte le régime ordinaire dans ces mêmes villes.

Quelles communes prévoient un régime de location mixte ?

Nos fiches communes en relèvent quatre familles, chacune avec ses durées. Elles sont reprises dans le calendrier plus bas.

Commune	Bail à l’année	Meublé de tourisme	Autorisation
Pays basque (24 communes en zone tendue)	bail étudiant, 9 mois au moins	3 mois	1 an, renouvelable
La Rochelle, formule étudiante	bail étudiant de 9 mois	3 mois au plus	1 an
La Rochelle, formule mobilité	un ou plusieurs baux mobilité, 6 mois au moins au total	6 mois au plus	1 an
Vannes	bail mobilité de 9 mois	3 mois au plus	1 an, renouvelable chaque année
Chamonix-Mont-Blanc (expérimentation)	bail à un travailleur saisonnier, 4 mois continus au moins	le reste de l’année	1 an

Le Pays basque

Le règlement de la Communauté Pays Basque, applicable depuis le 1er mars 2023, impose une compensation à toute résidence secondaire louée en meublé de tourisme dans les 24 communes de la zone tendue, dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Hendaye et Saint-Jean-de-Luz. Il n’en dispense que deux cas, dont la location mixte : un bail étudiant de 9 mois au moins et 3 mois de meublé de tourisme, avec une autorisation d’un an renouvelable. Le Conseil d’État a confirmé le règlement de compensation le 11 juin 2026 (n° 504736), mais a renvoyé à la cour administrative d’appel de Bordeaux la question des personnes morales exclues de ce régime. À Saint-Jean-de-Luz, la page de la mairie réserve encore la dérogation aux personnes physiques.

La Rochelle

À La Rochelle, le règlement adopté par l’agglomération le 13 novembre 2025 réserve l’autorisation temporaire d’un an à deux cas : le logement annexe de la résidence principale, et la location mixte d’une résidence secondaire. Deux formules coexistent : jusqu’à 3 mois de tourisme avec un bail étudiant de 9 mois, ou jusqu’à 6 mois avec un ou plusieurs baux mobilité totalisant au moins 6 mois. Un même propriétaire peut détenir au plus 3 autorisations temporaires sur les 10 communes de l’agglomération en zone tendue. L’agglomération a annoncé des contrôles à partir du 1er janvier 2026.

Vannes

À Vannes, le règlement de décembre 2023 prévoit un régime dérogatoire : 9 mois en bail mobilité, puis 3 mois au plus en meublé de tourisme, avec une autorisation d’un an renouvelable chaque année. Il a un autre avantage : un propriétaire peut cumuler jusqu’à 3 autorisations en location mixte, contre 2 autorisations sans compensation dans le régime ordinaire.

Chamonix-Mont-Blanc

Chamonix-Mont-Blanc teste depuis le 1er mai 2026, et jusqu’au 30 avril 2028, une variante pensée pour la montagne. Si le logement est loué au moins 4 mois continus à un travailleur saisonnier, bail signé, une autorisation d’un an permet de le louer en meublé de tourisme le reste de l’année. Ces autorisations ne sont pas plafonnées, contrairement à l’autorisation ordinaire, limitée à une par propriétaire.

Votre calendrier entre-t-il dans le régime ?

Le calendrier ci-dessous applique les durées relevées dans les fiches. Choisissez la commune, puis placez sur les douze mois le bail et la période touristique : il vérifie la durée minimale du bail, le maximum touristique et, quand le règlement l’exige, la continuité du bail. Les mois restés libres correspondent à un logement vacant ou occupé par vous.

Calendrier annuel

Votre année entre-t-elle dans le régime de location mixte ?

Commune AngletBayonneBiarritzChamonix-Mont-BlancHendayeLa RochelleSaint-Jean-de-LuzVannes Formule

Cliquez sur chaque mois pour le faire passer de libre à bail, puis à tourisme, puis de nouveau libre.

Janv. Févr. Mars Avril Mai Juin Juil. Août Sept. Oct. Nov. Déc.

Bail Meublé de tourisme Libre (vous, vacant) Tout effacer

À compléter

Ce que dit la fiche de la commune

Voir la fiche →

Le calendrier raisonne en mois entiers, comme les règlements. Un bail qui commence le 15 septembre ou une saison qui déborde de quelques jours doivent être vérifiés avec le service instructeur : c’est la délibération et l’autorisation délivrée qui font foi.

Comment organiser l’année en pratique ?

Tout part du bail, qui fixe la période libre. Un bail étudiant calé sur l’année universitaire, de septembre à mai, libère juin, juillet et août : la configuration visée par le Pays basque et par la formule étudiante de La Rochelle. À Chamonix, c’est l’inverse : un saisonnier loge l’hiver, de décembre à avril par exemple, et la location touristique occupe l’été. Le calendrier ci-dessus accepte une saison à cheval sur deux années.

Prenons un deux-pièces à Biarritz. Loué 9 mois à un étudiant, puis 3 mois l’été à 110 € la nuit, soit environ 90 nuits, il dégage 9 900 € de recettes touristiques en plus des loyers. Hors régime de location mixte, le même logement ne pourrait être loué aux touristes qu’avec une autorisation soumise à compensation. Si le bail tombe à 8 mois pour offrir 4 mois aux touristes, le logement sort du régime : la location touristique n’est plus couverte par l’autorisation.

Trois précautions pour que l’année tienne :

• Des dates qui s’emboîtent. La période touristique ne doit commencer qu’à la fin du bail. Prévoyez un battement pour l’état des lieux et le ménage.
• Un bail écrit et daté. C’est la pièce qui prouve le régime : les règlements demandent un bail étudiant, un bail mobilité ou un bail signé avec un saisonnier, pour une durée minimale.
• Une autorisation à renouveler. Elle dure un an. Notez l’échéance et redemandez-la avant la saison suivante, bail à l’appui.

Ces allers-retours entre occupants multiplient les changements de linge et les remises de clés. Pour l’été, prévoyez des parures de lit^aff. en double, que les rotations de vacanciers usent vite ; pour les clés, une serrure connectée évite de faire refaire des doubles à chaque changement d’occupant.

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Quelles démarches pour la partie touristique ?

La période de tourisme reste une location de meublé de tourisme, avec toutes ses obligations.

D’abord l’autorisation : demandez-la au service instructeur de la commune (la mairie ou l’intercommunalité selon les cas) avant la première nuit touristique, en joignant le bail et un DPE classé A à E. Cette exigence de l’article L631-10 du code de la construction et de l’habitation vaut pour toutes les autorisations de changement d’usage, temporaires comprises, et le seuil passera à A à D en 2034. Le guide du changement d’usage détaille la procédure. Gardez le bail et l’autorisation ensemble, dans un classeur à intercalaires^aff. : vous les ressortirez à chaque renouvellement.

Ensuite la déclaration : tout meublé de tourisme doit être déclaré et porter un numéro d’enregistrement, affiché sur les annonces. Le téléservice national d’enregistrement n’ouvrira qu’au quatrième trimestre 2026 ; d’ici là, on suit la procédure de la commune. Dans le Pays basque, à Anglet par exemple, l’autorisation de changement d’usage doit être obtenue avant la demande de numéro. Notre guide du numéro d’enregistrement explique la démarche selon votre commune.

Enfin la taxe de séjour sur les nuits touristiques, collectée par la plateforme ou par vous, et la déclaration des recettes. Le guide taxe de séjour précise qui collecte, et le dossier fiscalité explique comment déclarer des recettes de meublé de tourisme classé ou non classé.

En copropriété, relisez le règlement : l’interdiction des meublés de tourisme votée aux deux tiers vise les lots qui ne sont pas des résidences principales, ce qui inclut un logement en location mixte.

Et dans une commune sans régime de location mixte ?

La période de bail reste libre partout : un bail étudiant ou un bail mobilité ne demande aucune autorisation de changement d’usage. Plusieurs règlements le disent expressément : Saint-Malo, Les Sables-d’Olonne ou Ajaccio dispensent d’autorisation les baux meublés à l’année et les baux mobilité.

La période touristique, elle, suit le régime ordinaire de la commune. Si elle n’applique pas le changement d’usage, la déclaration suffit. Si elle l’applique, il faut l’autorisation ordinaire d’une résidence secondaire, pour trois mois comme pour douze, avec ses éventuels quotas et sa compensation. À Saint-Malo, par exemple, une autorisation temporaire de 3 ans reste nécessaire pour les mois touristiques, dans la limite d’une par propriétaire et des quotas par secteur.

Certaines communes misent plutôt sur l’incitation à louer à l’année. Aux Sables-d’Olonne, une prime municipale de 6 250 à 10 000 € récompense la transformation d’un meublé ou d’une résidence secondaire d’au moins 25 m² en location à l’année pendant au moins trois ans (délibération du 27 septembre 2021).

Que risquez-vous en sortant du cadre ?

Le régime de location mixte est une dérogation : ses durées en sont la condition. Si la période touristique dépasse le maximum, ou si le bail n’atteint pas la durée minimale, la location touristique n’est plus couverte par l’autorisation temporaire. Elle relève alors du régime ordinaire, et louer sans l’autorisation exigée expose à l’amende civile de 100 000 € au plus par local de l’article L651-2 du CCH, prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune.

Les communes ont les moyens de vérifier. Les plateformes transmettent les données d’activité des logements, que les communes peuvent consulter, et la commune peut vous demander le nombre de jours loués jusqu’au 31 décembre de l’année suivante ; vous avez un mois pour répondre. Un logement autorisé pour 3 mois de tourisme et réservé 130 nuits se voit. Notre guide sur les contrôles et sanctions détaille ces outils, et l’outil amendes donne le plafond de chaque manquement. Si c’est la plateforme qui bloque votre annonce, par exemple parce que quelques dates sont restées sous la durée minimale d’un bail mobilité, notre article annonce Airbnb bloquée aide à en trouver la cause.

Les règles de location mixte sont récentes, parfois expérimentales et, dans le Pays basque, encore discutées devant le juge pour les sociétés. Pour un montage précis, le service instructeur de la commune reste le premier interlocuteur, un notaire ou un avocat le second. Pour suivre les évolutions, vous pouvez recevoir une alerte sur votre commune.

Où lire les textes ?

• Article L324-1-1 du code du tourisme, définition du meublé de tourisme, version du 20 mai 2026.
• Articles L631-7 à L631-10 du code de la construction et de l’habitation, changement d’usage et autorisation temporaire.
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique, § 1.1 et 3.2.
• Sanctions du changement d’usage, articles L651-1 et suivants du CCH.