Investir en Airbnb en 2026 : où c'est encore possible, et à quelles conditions

Peut-on encore investir en Airbnb en 2026 ?

Oui, mais plus n’importe où. Dans les grandes villes et les stations tendues, acheter un logement pour le louer toute l’année en meublé de tourisme est devenu très difficile : autorisation de changement d’usage dès la première nuit, compensation, autorisations temporaires rationnées, quotas. Ailleurs, l’investissement en location courte durée reste possible, à condition de passer les verrous un par un.

Cet article complète notre dossier sur la réglementation de la location courte durée. Il s’adresse à ceux qui tapent « investir airbnb 2026 » ou « acheter pour louer sur airbnb » avant de signer : il ne dit pas si un projet est rentable, il dit ce que la loi et chaque commune permettent.

Les chiffres ci-dessous sont calculés à partir de nos 196 fiches communes publiées, avec la même logique que leurs verdicts, pour un logement qui n’est pas une résidence principale :

Situation dans la commune	Communes publiées
Pas de changement d’usage : déclaration et numéro suffisent	14
Autorisation de la mairie, sans compensation obligatoire partout	122
Compensation exigée pour une résidence secondaire classique	37
Règle non établie : à vérifier en mairie	23

Nos fiches couvrent surtout des villes et des zones touristiques, là où la question se pose : elles ne sont pas un échantillon de la France. Pour une commune absente, seule la mairie peut confirmer la règle.

Acheter pour louer : un logement qui n’est pas votre résidence principale

Toute la réglementation repose sur une distinction. La résidence principale est le logement « occupé au moins huit mois par an » (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Elle se loue sans autorisation, dans la limite de 120 nuits par an ou du plafond abaissé par la commune. Un logement acheté pour être loué n’est, par définition, la résidence principale de personne : il relève du régime de la résidence secondaire.

Ce régime n’a pas de plafond de nuits, et c’est là que beaucoup d’investisseurs se trompent : l’absence de plafond ne libère pas le logement, elle le fait entrer dans le régime le plus encadré. Le déclarer comme résidence principale pour y échapper expose à 20 000 € d’amende pour fausse déclaration, en plus des sanctions du changement d’usage.

Avant de visiter, il est utile de connaître les régimes de la location meublée, du micro-BIC au réel : un guide de la location meublée^aff. dans une édition postérieure à la loi de novembre 2024 vous évitera de raisonner avec des chiffres périmés.

Les verrous, un par un

1. Le changement d’usage dès la première nuit

Dans les communes qui appliquent les articles L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH), louer en meublé de tourisme un logement qui n’est pas une résidence principale revient à changer son usage. Il faut l’autorisation préalable du maire, quelle que soit la durée de location. Le régime vise d’office les communes de la taxe sur les logements vacants, et toute autre commune peut l’adopter par délibération (CCH L631-9). Sur nos fiches, 159 communes l’appliquent.

2. La compensation

C’est le verrou le plus lourd. Pour louer un logement en meublé de tourisme, il faut en recréer un autre ailleurs : transformer en logement à l’année un local qui n’en était pas un (bureau, commerce), de surface au moins équivalente, en général dans la même commune, ou racheter à quelqu’un qui le fait des « droits de commercialité ». Exemple : pour louer à la nuitée un appartement de 40 m², il faut apporter un local commercial ou des bureaux d’environ 40 m² transformés en logement permanent. Le détail (surface, secteur, qualité du logement créé) est fixé par le règlement de chaque commune.

C’est la contrainte la plus lourde du dispositif : en pratique, elle rend la location touristique d’une résidence secondaire très coûteuse, voire impossible pour un particulier. Sur nos fiches, 37 communes l’exigent pour toute résidence secondaire classique, sans autorisation temporaire pour l’éviter.

3. L’autorisation temporaire, rationnée

Une commune peut créer une autorisation temporaire, sans compensation (CCH L631-7-1 A). Sa durée est fixée par le règlement local ; si la commune fixe des quotas, la loi l’impose identique pour toutes et inférieure à cinq ans. Dans nos fiches, 106 communes en proposent une accessible à une résidence secondaire classique, dont 70 pour trois ans ; la durée exacte est dans le règlement de chacune.

Elle est souvent rationnée. 33 de ces communes la limitent à une seule autorisation par propriétaire ou par foyer fiscal, sur tout ou partie de leur territoire : à Rennes, une par foyer fiscal hors résidence principale ; à Nice, une sans compensation par foyer, pour cinq ans non renouvelables. Et 27 communes publiées fixent des quotas : une fois le plafond atteint, les nouvelles demandes sont refusées ou mises en liste d’attente, comme sur l’île de Ré.

4. Le DPE

Depuis le 21 novembre 2024, une autorisation de changement d’usage, temporaire ou définitive, n’est accordée en métropole qu’à un logement classé A à E (CCH L631-10). Au 1er janvier 2034, tout meublé de tourisme qui n’est pas une résidence principale devra être classé A à D, même dans une commune sans changement d’usage. Un bien classé F ou G, acheté pour la location courte durée, suppose donc des travaux avant la première nuit là où l’autorisation est exigée.

5. La copropriété

Si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise, l’assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des deux tiers des voix (loi du 10 juillet 1965, article 26). Le lot d’un investisseur est précisément dans le champ de ce vote. Lisez le règlement et les derniers procès-verbaux avant d’acheter.

6. La société

Passer par une SCI ne contourne aucun de ces verrous. Parmi les communes à autorisation temporaire, 39 l’ouvrent expressément aux sociétés et 41 la réservent aux personnes physiques ou n’accordent rien à une personne morale. Côté impôts, le BOFiP considère qu’une société civile qui loue en meublé, même de façon saisonnière, est passible de l’impôt sur les sociétés, sauf si ces recettes ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales ; et l’article 50-0 du code général des impôts ferme le micro-BIC aux sociétés. Notre guide SCI et location courte durée détaille les deux volets.

7. La fiscalité

Pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, le micro-BIC d’un meublé de tourisme non classé ne s’applique que jusqu’à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Un meublé classé garde 50 % jusqu’à 77 700 € (revenus 2025). Notre comparatif classé ou non classé chiffre l’écart.

Au régime réel, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (loi de finances pour 2025, article 84, qui complète l’article 150 VB du CGI). Le texte vise les cessions réalisées à partir du 15 février 2025 d’après des sources secondaires concordantes ; cette date reste à confirmer sur le BOFiP.

En tant que Partenaire Amazon, HostRules réalise un bénéfice sur les achats remplissant les conditions requises.

8. Le SIRET et le seuil des cotisations

Tout loueur en meublé, même non professionnel, déclare son activité dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location, sur le guichet des formalités des entreprises ; la démarche est gratuite et donne un numéro SIRET, distinct du numéro d’enregistrement du meublé. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles du foyer fiscal, l’affiliation et les cotisations sociales deviennent obligatoires, et un meublé non classé ne peut plus relever du régime micro-entrepreneur depuis 2026. Notre guide SIRET et URSSAF pour un Airbnb détaille ces démarches.

La carte : où la règle est la plus stricte

Chaque point est une commune publiée, colorée selon la réponse pour un logement qui n’est pas une résidence principale : vert, pas de changement d’usage ; orange, autorisation de la mairie ; rouge, compensation exigée ; gris, règle à vérifier. Cliquez sur une couleur de la légende pour l’afficher ou la masquer, et sur un point pour ouvrir la fiche de la commune.

Ce qui reste possible

Les communes sans changement d’usage

À la date de nos vérifications, 14 communes publiées n’appliquaient pas le changement d’usage : Arzon, Baden, Bénodet, Caen, Cagnes-sur-Mer, Grenoble, Île-aux-Moines, La Clusaz, Orléans, Ouistreham, Saint-Laurent-du-Var, Saint-Nazaire, Tours et Villeurbanne. Un logement acheté pour louer s’y met en location avec une déclaration et un numéro d’enregistrement, sous réserve du règlement de copropriété et des obligations nationales, dont le DPE de 2034. Une délibération peut changer la donne : vérifiez la date de la fiche.

Les autorisations temporaires ouvertes

Dans 106 communes, une autorisation temporaire sans compensation reste accessible à une résidence secondaire classique, parfois sous conditions de surface ou de secteur. Le tableau ci-dessous en donne la durée et la limite par propriétaire relevées dans nos fiches.

Voir les 106 communes, durée et limite par propriétaire

Commune	Durée	Limite par propriétaire	Sociétés
Aix-en-Provence	3 ans, renouvelable cinq fois (15 ans au maximum)	Non précisée dans nos sources	Non
Ajaccio	1 an renouvelable ; l'autorisation devient caduque sans renouvellement	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Andernos-les-Bains	3 ans, reconduction sur nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Non
Annecy	4 ans (5 ans pour les autorisations délivrées avant le 01/06/2025)	1 autorisation par propriétaire, personne physique ou morale (règlement communal d'Annecy, art. 5.2 et 6.2)	Oui
Annemasse	3 ans, sans renouvellement tacite (nouvelle demande au plus tôt 2 mois avant le terme)	2 autorisations par personne physique ou morale propriétaire (règlement, art. 7)	Oui
Arcachon	Non précisée	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Arès	Non précisée	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Arles	3 ans, non renouvelable tacitement (nouvelle demande à l'échéance)	Non précisée dans nos sources	Oui
Arradon	3 ans à compter de la décision pour les personnes physiques, renouvelable sur nouveau dossier. Dérogation « location mixte » : 1 an renouvelable chaque année. Personnes morales : autorisation liée à l'activité (art. L631-7-1 CCH), pour la durée de l'activité professionnelle.	2 autorisations par propriétaire (par foyer fiscal pour les personnes physiques, ou par personne morale) sur la commune ; jusqu'à 4 si le 3e ou le 4e bien est en location mixte (bail mobilité au moins 9 mois par an).	Oui
Arromanches-les-Bains	4 ans ; toute reconduction exige une nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Oui
Ars-en-Ré	3 ans à compter de la décision, renouvelable par reconduction expresse (demande au plus tôt 4 mois avant l'échéance)	2 autorisations simultanées maximum par propriétaire (foyer fiscal ou personne morale) sur l'ensemble de l'île de Ré (règlement, art. 6)	Non
Asnières-sur-Seine	Pas de durée fixée par le règlement : autorisation personnelle, qui cesse quand le bénéficiaire met fin définitivement à l'activité	1 logement sans compensation par personne physique ; compensation au-delà	Non
Auray	3 ans à compter du 01/06/2025 (délibération du 06/05/2025) ; une nouvelle demande est nécessaire à l'issue selon l'office de tourisme.	1 autorisation par foyer fiscal sur la commune.	Non
Avignon	3 ans, non renouvelable tacitement (nouvelle demande à l'échéance)	2 autorisations maximum par personne bénéficiaire effective (physique ou morale)	Oui
Aytré	3 ans	3 autorisations temporaires maximum par propriétaire sur les 10 communes en zone tendue de l'Agglo	Non précisé
Bagnolet	3 ans ; une nouvelle demande est nécessaire à l'issue	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Bandol	5 ans (arrêté municipal individuel de 2023 ; confirmé par un blog de conciergerie)	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Bastia	3 ans, reconductible sur demande expresse (demande de reconduction 2 mois avant l'échéance)	Dans le périmètre renforcé, 1 autorisation temporaire sans compensation par foyer fiscal ; au-delà, compensation. Pas de limite hors périmètre (une autorisation par bien).	Non
Bayeux	4 ans ; toute reconduction exige une nouvelle demande	2 autorisations maximum par demandeur (personne physique ou morale)	Oui
Bois-Colombes	Pas de durée fixée par le règlement : autorisation personnelle, qui cesse quand le bénéficiaire met fin définitivement à l'activité	1 logement sans compensation par personne physique ; compensation au-delà	Non
Bonifacio	2 ans ; toute reconduction exige une nouvelle demande	Aucune limitation du nombre d'autorisations « à cette heure » (page Déclaloc de la commune)	Oui
Bourg-Saint-Maurice	3 ans, renouvelable	1 autorisation par personne physique ou foyer fiscal	Non précisé
Calvi	2 ans ; toute reconduction exige une nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Oui
Carnac	3 ans ; toute reconduction nécessite une nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Non
Chamonix-Mont-Blanc	3 ans ; 1 an pour le régime dérogatoire de location mixte avec un travailleur saisonnier	1 autorisation par propriétaire personne physique et 1 par personne morale (Chamonix et Les Houches). Les autorisations dérogatoires de location mixte ne sont pas plafonnées.	Oui
Charenton-le-Pont	2 ans ; nouvelle demande à déposer dans les 2 mois précédant l'expiration (le règlement détaillé dit aussi « non reconductible » : contradiction interne)	1 logement (hors résidence principale) par personne physique ou foyer fiscal	Non
Châtelaillon-Plage	3 ans	3 autorisations temporaires maximum par propriétaire sur les 10 communes en zone tendue de l'Agglo	Non précisé
Chaville	3 ans ; toute reconduction exige une nouvelle demande	1 logement sans compensation par personne physique sur la commune ; compensation au-delà	Non
Clichy	Pas de durée fixée par le règlement : autorisation personnelle, qui cesse quand le bénéficiaire met fin définitivement à l'activité	1 logement sans compensation par personne physique ; compensation au-delà	Non
Colmar	7 ans (autorisation personnelle et non cessible)	1 logement sans compensation par personne physique ; compensation dès le 2e logement	Non
Concarneau	3 ans reconductibles ; 1 an à renouveler chaque année pour la location mixte avec bail mobilité	1 autorisation par propriétaire dans un périmètre au sud-ouest de la commune (sections cadastrales BA, BB, BC, BD, BE, BH, BI, BK, BL, BM, BN, BO, BP, BR, BS, BT, BV, BW, BX, BY, BZ, CA, CB, CC, CD, CE, CH, CI, CK, CL, CM, CN, YC, YD). Dérogation possible pour un 2e logement loué 10 mois par an en bail mobilité : il n'est alors louable en meublé de tourisme que 2 mois par an. Hors de ce périmètre, pas de limite par propriétaire.	Non précisé
Deauville	3 ans, non reconductible tacitement : toute reconduction exige une nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Non
Dieppe	3 ans, sans reconduction tacite : toute reconduction exige une nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Dinan	3 ans	Non précisée dans nos sources	Oui
Dolus-d'Oléron	4 ans à compter de la décision, renouvelable pour la même durée par reconduction expresse (demande au plus tôt 6 mois avant l'échéance)	4 autorisations maximum par propriétaire (foyer fiscal ou personne morale) et par commune (règlement, art. 6 ; FAQ de la CdC)	Oui
Évian-les-Bains	3 ans, expressément renouvelable	Non précisée dans nos sources	Non
Gassin	3 ans, temporaire et renouvelable	Non précisée dans nos sources	Oui
Granville	3 ans ; toute reconduction par nouvelle demande, déposable au plus tôt 2 mois avant l'échéance, traitée par ordre d'arrivée	1 autorisation par propriétaire personne physique et 1 par personne morale	Oui
Grimaud	3 ans, renouvelable	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Honfleur	3 ans, renouvelable expressément une fois (6 ans maximum par bien, y compris en cas de changement de propriétaire) ; au-delà, compensation obligatoire	1 seul bien par propriétaire sous le régime temporaire	Non
L'Île-d'Yeu	3 ans, renouvelable sur nouvelle demande instruite selon le règlement en vigueur	1 meublé de tourisme par foyer fiscal et par personne morale ; pas de cumul d'une autorisation en personne physique et d'une autre en personne morale. Régime transitoire : les meublés déclarés en mairie avant le 31/12/2024 peuvent obtenir plusieurs autorisations pour 3 ans.	Oui
L'Isle-sur-la-Sorgue	4 ans à compter de la notification ou de l'autorisation tacite (les autorisations de 2 ans déjà délivrées ont été prolongées à 4 ans), puis nouvelle demande	3 autorisations maximum par personne (art. 3.1 du règlement)	Oui
La Baule-Escoublac	3 ans, renouvelable par une nouvelle demande	2 logements par foyer fiscal et/ou personne morale (article 8 du règlement municipal)	Oui
La Ciotat	3 ans à compter de la notification ou de l'autorisation tacite, puis nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Oui
La Flotte	3 ans à compter de la décision, renouvelable par reconduction expresse (demande au plus tôt 4 mois avant l'échéance)	2 autorisations simultanées maximum par propriétaire (foyer fiscal ou personne morale) sur l'ensemble de l'île de Ré (règlement, art. 6)	Non
La Teste-de-Buch	3 ans, reconduction sur nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Non
La Trinité-sur-Mer	3 ans ; toute reconduction nécessite une nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Non
Lagord	3 ans	3 autorisations temporaires maximum par propriétaire sur les 10 communes en zone tendue de l'Agglo	Non précisé
Larmor-Baden	3 ans à compter de la décision pour les personnes physiques, renouvelable. Personnes morales : autorisation liée à l'activité (art. L631-7-1 CCH), pour la durée de l'activité professionnelle. Autorisation à caractère réel et perpétuel possible moyennant compensation.	2 autorisations sans compensation par propriétaire (par foyer fiscal pour les personnes physiques, ou par personne morale) ; au-delà, compensation obligatoire.	Oui
Le Bois-Plage-en-Ré	3 ans à compter de la décision, renouvelable par reconduction expresse (demande au plus tôt 4 mois avant l'échéance)	2 autorisations simultanées maximum par propriétaire (foyer fiscal ou personne morale) sur l'ensemble de l'île de Ré (règlement, art. 6)	Non
Le Château-d'Oléron	4 ans, renouvelable pour la même durée par reconduction expresse	4 autorisations maximum par propriétaire (délibération communale ; règlement, art. 6)	Oui
Le Palais	3 ans, renouvelable une seule fois, puis 6 ans d'attente avant une nouvelle demande sur le même local ; renouvellement sans limite pour un meublé classé hors hypercentre. Location mixte : 1 an, renouvelable sans limite.	1 autorisation par propriétaire ; une 2e possible si au moins un des logements est hors hypercentre et classé, ou fait l'objet d'une location mixte ; jamais plus de 2.	Oui
Le Touquet-Paris-Plage	Aucune durée fixée : autorisation à titre personnel, non cessible, qui prend fin quand le bénéficiaire cesse l'activité ou change (vente, changement de titulaire)	1 autorisation sans compensation par propriétaire ; compensation obligatoire à partir de la 2e	Oui
Lège-Cap-Ferret	3 ans, reconduction sur nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Oui
Les Allues	3 ans, reconductible trois fois (par tacite reconduction selon la procédure ; le règlement demande de refournir les pièces à chaque renouvellement)	Non précisée dans nos sources	Oui
Les Portes-en-Ré	3 ans à compter de la décision, renouvelable par reconduction expresse (demande au plus tôt 4 mois avant l'échéance)	2 autorisations simultanées maximum par propriétaire (foyer fiscal ou personne morale) sur l'ensemble de l'île de Ré (règlement, art. 6)	Non
Les Sables-d'Olonne	3 ans ; renouvellement automatique (deux fois maximum) si le meublé est classé en étoiles, sinon nouvelle demande soumise aux plafonds	2 logements secondaires maximum affectés à la location saisonnière par personne physique ou SCI	Non précisé
Locmariaquer	3 ans ; toute reconduction nécessite une nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Non
Lorient	3 ans, non reconductible automatiquement (nouvelle demande à l'échéance)	2 autorisations de changement d'usage par propriétaire (règlement applicable au 01/01/2026)	Non précisé
Lyon	9 ans non renouvelable	Non précisée dans nos sources	Non
Mandelieu-la-Napoule	3 ans, non renouvelable et non fractionnable ; une nouvelle autorisation doit être demandée ensuite	2 autorisations maximum par propriétaire, sur des logements distincts (art. 7 du règlement)	Oui
Menton	2 ans, reconductible deux fois (6 ans au maximum)	3 autorisations maximum par propriétaire, sur des logements distincts	Non précisé
Meudon	3 ans ; toute reconduction exige une nouvelle demande	1 logement sans compensation par personne physique sur la commune ; compensation au-delà	Non
Montpellier	4 ans maximum, sans renouvellement	1 autorisation temporaire par commune et par foyer fiscal	Non
Montreuil	3 ans ; une nouvelle demande est nécessaire à l'issue	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Nantes	4 ans, renouvelable une fois	1 autorisation sans compensation par personne physique	Non
Nice	5 ans non renouvelable et non fractionnable	1 autorisation temporaire sans compensation par propriétaire (foyer fiscal)	Non précisé
Nieul-sur-Mer	3 ans	3 autorisations temporaires maximum par propriétaire sur les 10 communes en zone tendue de l'Agglo	Non précisé
Noirmoutier-en-l'Île	3 ans, renouvelable sur demande écrite déposée 3 mois avant l'échéance (pas de renouvellement tacite)	Non précisée dans nos sources	Oui
Pantin	3 ans ; une nouvelle demande est nécessaire à l'issue	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Périgny	3 ans	3 autorisations temporaires maximum par propriétaire sur les 10 communes en zone tendue de l'Agglo	Non précisé
Pléneuf-Val-André	7 ans	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Plouharnel	3 ans ; toute reconduction nécessite une nouvelle demande.	Non précisée dans nos sources	Non
Pornichet	3 ans, non reconductible : toute reconduction passe par une nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Oui
Porto-Vecchio	Jusqu'au 31/12/2026 à compter de la délivrance ; toute reconduction exige une nouvelle demande	Non précisée dans nos sources	Oui
Puilboreau	3 ans	3 autorisations temporaires maximum par propriétaire sur les 10 communes en zone tendue de l'Agglo	Non précisé
Quiberon	3 ans ; toute reconduction nécessite une nouvelle demande	Barème par foyer fiscal (hors résidence principale) : 1 logement → 1 autorisation ; 2 → 2 ; 3 → 2 ; 4 → 3 ; 5 → 3 ; 6 → 4 ; 7 → 4 ; 8 → 5 ; 9 → 5 ; puis même logique	Non
Rennes	4 ans non reconductible (toute reconduction = nouvelle demande)	1 autorisation par foyer fiscal hors résidence principale ; aucune autorisation pour une personne morale	Non
Rivedoux-Plage	3 ans à compter de la décision, renouvelable par reconduction expresse (demande au plus tôt 4 mois avant l'échéance)	2 autorisations simultanées maximum par propriétaire (foyer fiscal ou personne morale) sur l'ensemble de l'île de Ré (règlement, art. 6)	Non
Romainville	3 ans ; une nouvelle demande est nécessaire à l'issue	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Roquebrune-Cap-Martin	10 ans (renouvellement non précisé par la mairie)	3 autorisations maximum par propriétaire, sur des logements distincts	Non précisé
Royan	3 ans, à renouveler	Aucune à ce jour : la ville indique qu'il n'y a pas de limitation du nombre de biens.	Oui
Rueil-Malmaison	3 ans, non reconductible	1 logement sans compensation par personne physique (3 ans non reconductibles) ; compensation au-delà	Non
Saint-Georges-d'Oléron	4 ans, renouvelable pour la même durée par reconduction expresse	4 autorisations maximum par propriétaire (délibération communale ; règlement, art. 6)	Oui
Saint-Gildas-de-Rhuys	3 ans à compter de la décision pour les personnes physiques, renouvelable sur nouvelle demande. Personnes morales : autorisation liée à l'activité (art. L631-7-1 CCH), pour la durée de l'activité professionnelle.	1 autorisation par propriétaire (par foyer fiscal pour les personnes physiques, ou par personne morale) sur la commune.	Oui
Saint-Malo	3 ans à compter de la notification, personnelle et incessible ; renouvellement par nouvelle demande (prioritaire si déposée 4 à 2 mois avant l'échéance)	1 seule autorisation par propriétaire (personne physique calculée par foyer fiscal, ou personne morale) pour l'ensemble des biens détenus à Saint-Malo	Oui
Saint-Martin-de-Ré	3 ans à compter de la décision, renouvelable par reconduction expresse (demande au plus tôt 4 mois avant l'échéance)	2 autorisations simultanées maximum par propriétaire (foyer fiscal ou personne morale) sur l'ensemble de l'île de Ré	Non
Saint-Pierre-d'Oléron	4 ans à compter de la décision, renouvelable pour la même durée par reconduction expresse (demande au plus tôt 6 mois avant l'échéance)	4 autorisations maximum par propriétaire (foyer fiscal ou personne morale) et par commune (règlement, art. 6 ; FAQ de la CdC)	Oui
Saint-Pierre-Quiberon	3 ans ; toute reconduction nécessite une nouvelle demande	1 autorisation par foyer fiscal (règlement, art. 5.2)	Non
Saint-Trojan-les-Bains	4 ans, renouvelable pour la même durée par reconduction expresse	4 autorisations maximum par propriétaire (délibération communale ; règlement, art. 6)	Oui
Sainte-Marie-de-Ré	3 ans à compter de la décision, renouvelable par reconduction expresse (demande au plus tôt 4 mois avant l'échéance)	2 autorisations simultanées maximum par propriétaire (foyer fiscal ou personne morale) sur l'ensemble de l'île de Ré (règlement, art. 6)	Non
Sainte-Maxime	3 ans, renouvelable	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Sarzeau	3 ans à compter de la décision pour les personnes physiques ; nouvelle demande à l'échéance (renouvellement exprès). Personnes morales : autorisation liée à l'activité (art. L631-7-1 CCH), pour la durée de l'activité professionnelle.	1 autorisation par propriétaire en secteur 1 (centre-ville : sections cadastrales CE, CH, CI, CK, CL, CM, CN ; bourg de Saint-Colombier : YA, YB), 2 en secteur 2 (reste de la commune), par foyer fiscal ou personne morale. Dépassement possible selon la règle du 1 pour 1 : un meublé de plus par logement loué à l'année sur la commune (bail d'habitation à justifier à chaque renouvellement).	Oui
Sauzon	3 ans ; toute reconduction passe par une demande de renouvellement (article 10 du règlement, non lu en détail). Location mixte : 1 an.	1 autorisation par foyer fiscal sur la commune. Les autorisations délivrées à une personne morale sont réputées accordées à ses bénéficiaires effectifs : impossible de cumuler une autorisation en nom propre et une via une société. Exception : une autorisation supplémentaire d'un an pour une location mixte (logement loué au moins 4 mois, de juin à septembre, à un travailleur saisonnier).	Oui
Seignosse	3 ans	Non précisée dans nos sources	Non précisé
Séné	3 ans à compter de l'arrêté pour les personnes physiques ; renouvellement à demander au moins 2 mois avant l'échéance. Autorisation dérogatoire « mixte » : 1 an renouvelable. Personnes morales : autorisation liée à l'activité (art. L631-7-1 CCH), pour la durée de l'activité professionnelle.	2 autorisations par propriétaire personne physique (par foyer fiscal), plus 4 autorisations dérogatoires « mixtes » (bail étudiant ou mobilité au moins 9 mois par an) ; 2 autorisations par personne morale.	Oui
Sèvres	3 ans ; toute reconduction exige une nouvelle demande	1 logement sans compensation par personne physique sur la commune ; compensation au-delà	Non
Strasbourg	6 ans (prolongeable jusqu'à 9 ans selon la page officielle)	1 autorisation sans compensation par personne physique, hors centre élargi	Non
Suresnes	3 ans, non reconductible	1 logement sans compensation par personne physique (3 ans non reconductibles) ; compensation au-delà	Non
Toulouse	2 ans, renouvelable (demande de renouvellement dans les 2 mois avant l'échéance)	2 autorisations temporaires sans compensation par propriétaire personne physique	Non
Trouville-sur-Mer	3 ans maximum, sans reconduction tacite ; renouvellement à demander au plus tard 2 mois avant l'échéance	Non précisée dans nos sources	Oui
Vannes	Personne physique : 3 ans, renouvelable une fois, puis délai de carence de 6 ans sur le même bien. Personne morale : pour la durée de l'activité d'hébergement touristique. Location mixte (bail mobilité 9 mois + 3 mois max en meublé de tourisme) : 1 an, renouvelable chaque année.	2 autorisations sans compensation simultanées par propriétaire (foyer fiscal ou personne morale), dont 1 seule dans le périmètre du centre-ville (sections cadastrales AN, AO, BP, BO, BR, BS, BT, BY, BV, BW, BX) ; jusqu'à 3 autorisations pour les locations mixtes avec bail mobilité	Oui
Vanves	3 ans ; toute reconduction exige une nouvelle demande	1 logement sans compensation par personne physique sur la commune ; compensation au-delà	Non
Versailles	9 ans	1 autorisation temporaire par personne physique (premier logement en résidence secondaire)	Non
Villefranche-sur-Mer	6 ans, non renouvelable et non fractionnable	1 autorisation temporaire sans compensation par propriétaire personne physique (foyer fiscal), une seule fois	Non
Vincennes	2 ans, renouvelable	2 biens sans compensation par particulier ; compensation obligatoire au-delà	Non

Une autorisation temporaire n’est pas un droit acquis : elle prend fin à son échéance, et une nouvelle demande est soumise aux règles et aux quotas alors en vigueur. Un investissement calculé sur vingt ans de location touristique repose, dans ces communes, sur une autorisation de quelques années.

Où puis-je investir ? Le module

Choisissez votre mode de détention et, si vous le voulez, une région : le module range les communes publiées en quatre groupes et renvoie vers chaque fiche.

Carte des possibles

Où un investisseur peut-il encore louer en courte durée ?

Le logement serait détenu

En nom propre Via une société (SCI, SARL…)

Région (facultatif) Toutes les régions Auvergne-Rhône-AlpesBourgogne-Franche-ComtéBretagneCentre-Val de LoireCorseGrand EstHauts-de-FranceÎle-de-FranceNormandieNouvelle-AquitaineOccitaniePays de la LoireProvence-Alpes-Côte d'Azur

Classement établi pour un logement qui n'est pas une résidence principale, à partir des fiches publiées et de leur date de vérification. Il décrit la réglementation, pas la rentabilité d'un projet ; le règlement en vigueur dans la commune fait foi.

La liste des communes donne l’accès à toutes les fiches, et les pages régionales, comme celle de la région Nouvelle-Aquitaine, résument les règles d’un territoire.

Le meublé classé

Le classement en meublé de tourisme, de 1 à 5 étoiles, est facultatif et valable 5 ans. Il ne dispense d’aucune autorisation, mais il rétablit l’abattement de 50 % au micro-BIC et garde l’accès au régime micro-entrepreneur. Notre guide du classement en meublé de tourisme décrit la visite et les critères ; un guide pratique de la location saisonnière^aff. aide à préparer l’équipement et l’accueil qu’elle évalue.

La location mixte

Plusieurs communes ouvrent une autorisation temporaire, parfois au-delà de la limite par propriétaire, à la location mixte : un bail étudiant, un bail mobilité ou un bail de saisonnier une partie de l’année, et quelques mois de meublé de tourisme. Notre guide de la location mixte compare les durées exigées.

La résidence principale, qui n’est pas un investissement

Louer votre propre résidence principale jusqu’au plafond reste possible partout, sans autorisation. C’est un complément de revenu, pas un investissement : dès que vous n’y vivez plus huit mois par an, le logement bascule dans le régime de la résidence secondaire.

Et la location à l’année ?

Un logement loué avec un bail d’habitation, nu ou meublé, ou avec un bail mobilité n’est pas un meublé de tourisme (Guide pratique du ministère, § 1.1). Les verrous décrits plus haut ne le concernent pas : ni changement d’usage, ni compensation, ni plafond de nuits, ni numéro d’enregistrement. Dans une ville où la compensation ferme la courte durée, un investisseur peut donc toujours louer à l’année.

La location à l’année a ses propres règles, que HostRules ne détaille pas. Deux points vérifiés suffisent à les situer. D’abord, son calendrier de performance énergétique n’est pas celui du meublé de tourisme : un logement classé G ne peut plus être proposé en location longue durée depuis 2025, un logement classé F ne le pourra plus en 2028, et un logement classé E en 2034. Ensuite, la location nue relève du micro-foncier jusqu’à 15 000 € de loyers, avec un abattement de 30 %. Pour comparer ces régimes avec le meublé avant d’arbitrer, un livre sur l’investissement locatif^aff. pose les bases.

Certaines communes appliquent aussi un encadrement des loyers ou un permis de louer. Ces dispositifs existent, mais HostRules ne les couvre pas : renseignez-vous auprès de la mairie.

Entre les deux, la location mixte combine un bail une partie de l’année et quelques mois de courte durée, là où la commune la prévoit.

Les questions à régler avant de signer

Avant d’acheter pour louer en courte durée, cinq vérifications évitent l’essentiel des mauvaises surprises. La commune applique-t-elle le changement d’usage, et à quelles conditions : autorisation temporaire, compensation, quotas, limite par propriétaire ? Le DPE du logement est-il classé A à E ? Le règlement de copropriété permet-il l’activité, et un vote est-il à l’ordre du jour ? La détention en nom propre ou en société change-t-elle la réponse ? Et le calcul tient-il avec un micro-BIC à 30 %, ou seulement avec un meublé classé ou au réel ?

Pour une commune sans fiche, notre guide Airbnb interdit : ce qui reste permis explique les situations qui ferment la porte, et le service urbanisme de la mairie reste la seule source qui fait foi.

Où lire les textes ?

• Articles L631-7 à L631-10 du code de la construction et de l’habitation : changement d’usage, autorisation temporaire, compensation, quotas, DPE.
• Article L324-1-1 du code du tourisme, version en vigueur depuis le 20 mai 2026 : résidence principale, enregistrement, sanctions.
• Article 50-0 du code général des impôts : micro-BIC.
• Loi de finances pour 2025, article 84 : réintégration des amortissements.
• Les locations meublées, impots.gouv.fr.
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique.