Louer en Airbnb via une SCI : 120 jours, changement d'usage et fiscalité

Une SCI peut-elle louer en Airbnb ?

Oui, une SCI peut louer un logement en Airbnb, mais pas avec les règles d’un particulier qui loue sa résidence principale. Une SCI n’a pas de résidence principale : elle ne profite donc pas du plafond de 120 nuits, et relève du régime de la résidence secondaire, avec une autorisation de changement d’usage dans les communes qui l’exigent. Côté impôts, une société civile qui loue en meublé devient en principe passible de l’impôt sur les sociétés.

Ce guide fait partie de notre dossier sur la réglementation de la location courte durée. Il répond à la question que les forums d’hôtes laissent presque toujours sans réponse nette, « une SCI est-elle soumise aux 120 jours ? », puis détaille ce qui change réellement : le changement d’usage, l’accès des sociétés à l’autorisation temporaire, commune par commune, et la fiscalité de la société.

Une SCI qui loue en courte durée accumule les pièces : statuts, procès-verbaux d’assemblée, autorisation de la mairie, DPE, attestations de copropriété, déclarations de taxe de séjour. Mieux vaut les ranger par logement dès le départ.

En tant que Partenaire Amazon, HostRules réalise un bénéfice sur les achats remplissant les conditions requises.

Une SCI est-elle soumise aux 120 jours ?

Non. Le plafond de 120 nuits est écrit pour une seule situation. L’article L324-1-1 du code du tourisme, dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, vise « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ». La résidence principale, pour toute la réglementation des meublés, est le logement « occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure » (article 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Une société n’occupe pas de logement. Le bien qu’elle possède et qu’elle loue ne peut donc pas être « sa » résidence principale. Il en découle deux conséquences, que le guide sur la règle des 120 nuits décrit du côté du particulier :

• aucun plafond de nuits ne s’applique au logement de la SCI : ni 120, ni le plafond abaissé que certaines communes fixent entre 90 et 119 nuits ;
• mais la SCI perd aussi la dispense d’autorisation dont bénéficie la résidence principale. Dans une commune qui applique le changement d’usage, l’autorisation est exigée dès la première nuit, quelle que soit la durée de location.

La logique est donc l’inverse de celle que beaucoup d’associés espèrent : l’absence de plafond ne libère pas la SCI, elle la fait basculer dans le régime le plus encadré, celui de la résidence secondaire.

Le régime fiscal de la société n’y change rien. Une SCI à l’impôt sur le revenu et une SCI à l’impôt sur les sociétés sont logées à la même enseigne : les règles d’urbanisme regardent le local et son usage, pas la façon dont les bénéfices sont imposés.

Un cas reste délicat : celui de l’associé qui vit à l’année dans le logement de la SCI et voudrait le louer quelques semaines comme sa résidence principale. Les textes consultés ne le règlent pas expressément ; avant toute annonce, faites valider ce montage par la mairie et par un avocat ou un notaire.

Le changement d’usage, vraie question pour une SCI

Dans les communes qui appliquent le régime des articles L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH), louer en meublé de tourisme un logement qui n’est pas une résidence principale revient à changer son usage. La transformation est soumise à l’autorisation préalable du maire. Depuis le 21 novembre 2024, le régime vise les communes de la taxe sur les logements vacants, et toute autre commune peut l’adopter par délibération (article L631-9). Notre guide du changement d’usage détaille la mécanique.

Deux types d’autorisation coexistent :

Autorisation	Durée	Contrepartie	Ouverte à une SCI ?
Temporaire (CCH L631-7-1 A)	fixée par le règlement local ; avec quotas, identique pour toutes et inférieure à cinq ans	aucune compensation possible ; quotas possibles	selon le règlement local
Définitive (CCH L631-7-1)	attachée au local	compensation, si la commune l’exige	oui, dans les conditions de la délibération

L’autorisation temporaire est la voie la plus accessible, parce qu’elle ne demande pas de compensation. La loi permet de l’accorder à une personne physique ou à une personne morale, mais le règlement local peut la réserver aux personnes physiques. C’est là que tout se joue pour une SCI : dans une commune qui ferme la voie temporaire aux sociétés, il ne reste que l’autorisation définitive, souvent assortie d’une compensation, c’est-à-dire la transformation en logement d’un local qui n’en était pas un, ou l’achat de droits de commercialité.

Dans une commune qui n’applique pas le changement d’usage, une SCI loue comme un particulier propriétaire d’une résidence secondaire : déclaration, numéro d’enregistrement affiché sur l’annonce, taxe de séjour, et aucune autorisation à demander.

Quelles communes ouvrent l’autorisation temporaire aux sociétés ?

Nos fiches relèvent, commune par commune, si l’autorisation temporaire est ouverte aux personnes morales. Ce champ est lu dans le règlement, jamais déduit. À la date de leur vérification, sur les 159 communes publiées qui appliquent le changement d’usage :

• 39 ouvrent l’autorisation temporaire aux sociétés ;
• 36 la réservent aux personnes physiques : une société y relève du régime permanent ;
• 5 n’accordent aucune autorisation, même définitive, à une personne morale ;
• 26 ne précisent pas le point dans les sources que nous avons lues : il faut le demander à la mairie ;
• les autres n’ont pas d’autorisation temporaire accessible à une résidence secondaire classique : une société y relève du régime permanent.

Quelques exemples montrent l’éventail. À Annecy, l’autorisation temporaire est ouverte aux personnes morales (SCI, SARL…) depuis le 1er juin 2025, sans compensation, dans la limite des quotas par zone. À Saint-Malo, la demande peut être faite par un propriétaire personne physique ou morale, avec une seule autorisation par propriétaire pour l’ensemble de ses biens dans la commune. À Chamonix-Mont-Blanc, l’autorisation est obligatoire depuis le 1er mai 2026 pour les personnes morales, à raison d’une par personne morale.

À l’inverse, à Lyon, l’autorisation temporaire ne vise qu’une personne physique, hors hypercentre, pour un logement de moins de 35 m² ; une SCI relève de l’autorisation définitive avec compensation. Toulouse, Nantes et Montpellier réservent aussi la voie temporaire aux personnes physiques ; à Montpellier, le règlement exclut même l’indivision qui comprend une personne morale. Et à Rennes, le règlement n’accorde aucune autorisation à une personne morale : un logement détenu par une SCI ne peut pas y être loué en meublé de tourisme.

Le comparateur ci-dessous applique à chaque commune la même logique que nos fiches, pour une société puis pour une détention en nom propre, et signale quand la SCI change la réponse.

Comparateur SCI

Ma SCI peut-elle louer ici ?

Ajouter une commune (4 au plus) Aix-en-ProvenceAjaccioAlbiAndernos-les-BainsAngletAnnecyAnnemasseAntibesArbonneArcachonArcanguesArèsArlesArradonArromanches-les-BainsArs-en-RéArzonAscainAsnières-sur-SeineAurayAvignonAytréBadenBagneuxBagnoletBandolBassussarryBastiaBayeuxBayonneBénodetBiarritzBidartBiriatouBois-ColombesBonifacioBordeauxBoucauBoulogne-BillancourtBourg-Saint-MauriceCaenCagnes-sur-MerCalviCambo-les-BainsCancaleCapbretonCarnacCassisChamonix-Mont-BlancCharenton-le-PontChâtelaillon-PlageChavilleCiboureClermont-FerrandClichyCollioureColmarColombesConcarneauCourbevoieCourchevelDeauvilleDieppeDijonDinanDolus-d'OléronEspeletteÉvian-les-BainsFontenay-sous-BoisGassinGranvilleGrenobleGrimaudGuétharyHendayeHonfleurHyèresÎle-aux-MoinesIssy-les-MoulineauxIvry-sur-SeineJoinville-le-PontL'Île-d'YeuL'Isle-sur-la-SorgueLa Baule-EscoublacLa CiotatLa ClusazLa FlotteLa RochelleLa Seyne-sur-MerLa Teste-de-BuchLa Trinité-sur-MerLagordLarmor-BadenLe Bois-Plage-en-RéLe Château-d'OléronLe Grau-du-RoiLe HavreLe LavandouLe PalaisLe Touquet-Paris-PlageLège-Cap-FerretLes AlluesLes LilasLes Portes-en-RéLes Sables-d'OlonneLevallois-PerretLilleLocmariaquerLorientLyonMalakoffMandelieu-la-NapouleMarseilleMentonMeudonMontpellierMontreuilMouguerreNancyNanterreNantesNeuilly-sur-SeineNiceNieul-sur-MerNîmesNogent-sur-MarneNoirmoutier-en-l'ÎleOrléansOuistrehamPaimpolPantinParisPauPérignyPerros-GuirecPléneuf-Val-AndréPlouharnelPoitiersPornicPornichetPorto-VecchioPuilboreauPuteauxQuiberonRamatuelleRennesRivedoux-PlageRomainvilleRoquebrune-Cap-MartinRoubaixRouenRoyanRueil-MalmaisonSaint-Georges-d'OléronSaint-Gildas-de-RhuysSaint-Jean-de-LuzSaint-Laurent-du-VarSaint-MaloSaint-MandéSaint-Martin-de-RéSaint-Maur-des-FossésSaint-NazaireSaint-Pierre-d'IrubeSaint-Pierre-d'OléronSaint-Pierre-QuiberonSaint-Rémy-de-ProvenceSaint-Trojan-les-BainsSaint-TropezSainte-Marie-de-RéSainte-MaximeSanary-sur-MerSarzeauSauzonSeignosseSénéSèteSèvresSoorts-HossegorStrasbourgSuresnesThéoule-sur-MerToulonToulouseToursTrouville-sur-MerUrrugneUstaritzValenceVannesVanvesVersaillesVieux-Boucau-les-BainsVillefranche-sur-MerVillefranqueVilleurbanneVincennes Comparer

Toutes les communes publiées, selon la situation d'une société

Verdict pour un logement qui n'est pas une résidence principale, détenu par une société (SCI, SARL…) et comparé à une détention en nom propre. Il résume la fiche de chaque commune à la date de vérification indiquée ; le règlement en vigueur fait foi.

Pour une commune absente de nos fiches, le questionnaire puis-je louer ? propose le statut « via une société », et la liste des communes indique celles que nous avons vérifiées.

Une SCI à l’IR qui loue en meublé bascule-t-elle à l’IS ?

C’est le risque fiscal principal, et il est écrit noir sur blanc dans la doctrine de l’administration. Le BOFiP consacré à la location meublée (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40) indique qu’une société civile donnant « occasionnellement, de manière saisonnière (période de vacances par exemple) ou habituellement en location des locaux garnis de meubles » exerce une profession commerciale au sens des articles 34 et 35 du code général des impôts (CGI), et qu’elle est « par suite » passible de l’impôt sur les sociétés, par application du 2 de l’article 206 du CGI.

Autrement dit, une SCI restée à l’impôt sur le revenu qui se met à louer en Airbnb ne reste pas pour autant une SCI « transparente » : c’est l’activité de location meublée qui la fait entrer dans le champ de l’impôt sur les sociétés.

L’administration admet une tolérance. Selon le BOI-IS-CHAMP-10-30 (§ 320), une société civile qui exerce une activité commerciale accessoire n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés « tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ». Un dépassement ponctuel n’entraîne pas à lui seul le basculement : le § 330 retient aussi la moyenne de l’année en cause et des trois années antérieures.

Un exemple chiffré montre à quel point la marge est étroite. Une SCI qui encaisse 30 000 € de loyers nus par an ne peut réaliser, pour rester sous 10 % de ses recettes totales, qu’environ 3 300 € de recettes de location meublée (3 300 € sur 33 300 €). Un seul studio loué 95 € la nuit dépasse ce montant en 35 nuits. Pour une SCI qui ne détient qu’un logement loué en Airbnb, la tolérance ne joue tout simplement pas.

Et si la SCI est déjà à l’IS ?

Une SCI à l’impôt sur les sociétés reste soumise aux mêmes règles d’urbanisme que les autres, on l’a vu. Côté impôts, deux points sont certains.

D’abord, le micro-BIC n’est pas accessible. L’article 50-0 du CGI, dans sa version en vigueur au 1er juillet 2026, exclut du régime micro les sociétés imposées selon le régime des sociétés de personnes de l’article 8 et « les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés ». Les abattements de 30 % (meublé non classé, jusqu’à 15 000 € de recettes) et de 50 % (meublé classé) décrits dans notre guide classé ou non classé sont réservés aux loueurs qui déclarent en leur nom propre. Une SCI, qu’elle soit à l’IR ou à l’IS, ne peut pas en bénéficier.

Ensuite, les règles du loueur en meublé non professionnel ou professionnel, et le seuil de 23 000 € de recettes qui déclenche les cotisations sociales, sont pensés pour une personne physique : notre guide LMNP, LMP et cotisations sociales les détaille. Leur articulation avec une société relève d’un expert-comptable ; nous ne la tranchons pas ici.

Les obligations qui ne changent pas avec une SCI

Passer par une société ne dispense d’aucune des obligations du meublé de tourisme.

L’enregistrement. Tout meublé de tourisme doit être déclaré et porter un numéro affiché sur chaque annonce (article L324-1-1, III, du code du tourisme). Le téléservice national d’enregistrement n’est pas encore ouvert : sa mise en service est annoncée par la DGE au quatrième trimestre 2026 ; en attendant, suivez la procédure de votre commune. La déclaration indique si le logement est une résidence principale : pour une SCI, la réponse est non.

Le DPE. Depuis le 21 novembre 2024, une autorisation de changement d’usage, temporaire ou définitive, n’est accordée qu’à un logement classé A à E en métropole (article L631-10 du CCH). Au 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront être classés A à D, ce qui inclut d’office ceux d’une SCI. Le guide DPE et meublé de tourisme détaille ces deux jalons.

La copropriété. Si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise, l’assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des deux tiers des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Le logement d’une SCI est précisément dans le champ de ce vote : voyez notre guide copropriété et meublé de tourisme.

L’autorisation est personnelle. Là où elle est temporaire, elle est délivrée au demandeur, ici la société, et ne suit pas le bien. Notez sa date de fin, par exemple sur un planning annuel mural^aff. ou dans l’agenda de la gérance : une nouvelle demande sera soumise aux règles alors en vigueur, quotas compris.

Que risque une SCI qui loue sans autorisation ?

Les mêmes sanctions qu’un particulier, appliquées à la société qui loue. L’article L651-2 du CCH prévoit une amende civile de 100 000 € au plus par local transformé sans autorisation, et le juge peut ordonner le retour à l’habitation sous astreinte de 1 000 € au plus par jour et par mètre carré utile. La conciergerie ou l’intermédiaire qui aide à commettre l’infraction encourt le même plafond (article L651-2-1).

Le code du tourisme ajoute 10 000 € au plus pour un manquement à l’obligation de déclaration et d’enregistrement, et 20 000 € en cas de fausse déclaration, par exemple si le logement de la SCI a été déclaré comme une résidence principale. Notre guide contrôles et sanctions explique comment les communes repèrent ces situations, et l’outil amendes calcule le plafond de chaque manquement.

Ne cherchez pas non plus dans la société un moyen d’échapper à une règle locale : l’obligation d’autorisation vise le local, quel que soit son propriétaire, et plusieurs règlements comptent déjà les autorisations « par personne morale ». Notre guide Airbnb interdit : ce qui reste permis détaille pourquoi ces montages ne tiennent pas, et notre article investir en Airbnb en 2026 indique, commune par commune, où une société peut encore obtenir une autorisation.

Créer ou utiliser une SCI pour louer : les points à vérifier

Avant d’apporter un bien à une SCI ou d’en acheter un par son intermédiaire pour le louer en courte durée, quatre vérifications évitent l’essentiel des mauvaises surprises.

1. La commune. Applique-t-elle le changement d’usage ? L’autorisation temporaire est-elle ouverte aux personnes morales ? Y a-t-il des quotas, une limite par propriétaire ? Le comparateur ci-dessus répond pour les communes que nous couvrons.
2. Le logement. Un DPE classé F ou G bloque toute autorisation de changement d’usage. Le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée disent si l’activité est menacée.
3. Les statuts. L’objet social de la société doit permettre l’activité envisagée, et les associés doivent savoir qu’une location meublée peut faire passer la société à l’impôt sur les sociétés.
4. Le chiffrage fiscal. Pas de micro-BIC, résultat au réel, tolérance de 10 % difficile à tenir : faites les comptes avec un expert-comptable avant de signer. Pour préparer cet échange, un guide pratique sur la SCI^aff. dans une édition récente aide à comprendre les options de la société.

Ce guide explique les règles ; il ne tranche pas un cas particulier. Pour un montage précis, le service urbanisme de la mairie, un notaire, un avocat ou un expert-comptable sont les bons interlocuteurs. Pour être prévenu quand le règlement de votre commune change, créez une alerte.

Où lire les textes ?

• Article L324-1-1 du code du tourisme, version en vigueur depuis le 20 mai 2026 (plafond de la résidence principale, enregistrement, sanctions).
• Articles L631-7 à L631-10 du code de la construction et de l’habitation, version du 21 novembre 2024 (changement d’usage, autorisation temporaire, DPE).
• BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40 : société civile qui loue en meublé, passible de l’impôt sur les sociétés.
• BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et 330 : tolérance de 10 % de recettes commerciales.
• Article 50-0 du code général des impôts : exclusion des sociétés du micro-BIC.
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique.