Louer sa résidence secondaire sur Airbnb en 2026 : autorisation, compensation, quotas

Que change le statut de résidence secondaire ?

Louer sa résidence secondaire sur Airbnb en 2026 obéit à une logique inverse de celle de la résidence principale. Cette dernière se loue sans autorisation mais sous un plafond de nuits ; la résidence secondaire n’a aucun plafond, mais peut avoir besoin d’une autorisation dès la première nuit. Le panorama complet des obligations est dans notre page sur la réglementation de la location courte durée ; ce guide se concentre sur le cas qui concentre les contraintes locales.

Le statut ne se choisit pas. Pour la réglementation des meublés de tourisme, la résidence principale est le logement « occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure » (article 2 de la loi du 6 juillet 1989), et les périodes louées ne comptent pas comme occupation. Tout logement qui ne remplit pas cette condition relève du régime de la résidence secondaire : la maison de famille, l’appartement acheté pour la location, le studio hérité, mais aussi la résidence principale louée plus de 120 nuits, qui perd ce statut. Si vous hésitez, le test de notre guide sur la règle des 120 nuits tranche la question.

Trois obligations s’appliquent partout, quelle que soit la commune : déclarer le logement et afficher son numéro d’enregistrement sur chaque annonce, collecter la taxe de séjour, déclarer les recettes. Tout le reste dépend de la commune, et d’abord d’une question : applique-t-elle le changement d’usage ?

Chacune de ces démarches laisse des pièces à conserver d’une année sur l’autre, tout comme l’autorisation si votre commune en exige une.

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Quand faut-il une autorisation de changement d’usage ?

Dans les communes qui appliquent le régime des articles L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, louer un logement en meublé de tourisme revient à changer son usage. Cette transformation est soumise à l’autorisation préalable du maire, ou du maire d’arrondissement à Paris, Lyon et Marseille. Pour une résidence secondaire, le Guide pratique 2025 du ministère est explicite : l’autorisation est exigée quelle que soit la durée de location. Une semaine en août suffit.

Quelles communes sont concernées ? Depuis le 21 novembre 2024, l’article L631-7 vise les communes de la taxe sur les logements vacants, celles des zones tendues. Les autres peuvent adopter le régime par délibération (article L631-9), motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le guide du ministère ajoute que la décision d’appliquer la procédure revient désormais à chaque commune, y compris en zone tendue ; dans les faits, c’est toujours une délibération locale qui fixe les conditions. Notre guide du changement d’usage détaille cette mécanique et propose un arbre de décision.

Dans une commune qui n’applique pas le régime, louer une résidence secondaire ne demande aucune autorisation : la déclaration et le numéro suffisent. C’est encore le cas de nombreuses petites communes, mais la carte bouge vite sur le littoral et en montagne, où les intercommunalités délibèrent les unes après les autres.

Quels sont les quatre régimes locaux ?

Les règlements municipaux varient beaucoup, mais ils se rangent en quatre familles. Les connaître permet de lire n’importe quelle délibération.

Régime	Ce que vous obtenez	Exemples dans nos fiches
Pas de changement d’usage	aucune autorisation, numéro seulement	communes qui n’ont pas délibéré
Autorisation temporaire sans compensation	une autorisation de quelques années, souvent une par propriétaire	Chamonix-Mont-Blanc, Vannes, Quiberon
Autorisation temporaire contingentée	la même, dans la limite d’un quota par secteur	Annecy, Saint-Malo, Nice
Compensation obligatoire	une autorisation définitive, contre la transformation d’un autre local en logement	Paris, Bordeaux, Marseille

Les deux premières familles laissent un accès relativement ouvert. La troisième dépend du rang dans la file. La quatrième rend l’opération coûteuse au point de la réserver, en pratique, à des investisseurs qui disposent d’un local à transformer ou achètent des droits de commercialité. Certaines villes combinent plusieurs régimes : à Nice, une première autorisation temporaire sans compensation par foyer fiscal, puis compensation dès le deuxième logement.

L’autorisation temporaire : pour qui, combien de temps ?

L’autorisation temporaire est prévue par l’article L631-7-1 A du CCH. La commune qui la crée en fixe la durée ; si elle plafonne le nombre d’autorisations (quotas), cette durée est identique pour toutes et inférieure à cinq ans, et les renouvellements passent par la même sélection publique. Elle ne peut pas être assortie d’une compensation. La loi permet de l’accorder à une personne physique ou à une personne morale, mais le règlement local peut la réserver aux personnes physiques. Une société, qui n’a pas de résidence principale, obéit à une logique propre, détaillée dans notre article SCI et location courte durée.

Les communes s’en servent pour doser l’offre. Quelques exemples tirés de nos fiches, qui montrent l’éventail :

• à Annecy, l’autorisation dure 4 ans, une seule par propriétaire, personne physique ou morale, sans compensation ;
• à Vannes, elle dure 3 ans pour une personne physique, renouvelable une fois, puis un délai de carence de 6 ans s’impose sur le même bien ; deux autorisations sans compensation au plus par propriétaire, dont une seule en centre-ville ;
• à Chamonix-Mont-Blanc, elle dure 3 ans, nominative et incessible, une par propriétaire ;
• à Nice, 5 ans non renouvelables, une par foyer fiscal.

Deux règles reviennent partout. L’autorisation est personnelle : elle ne suit pas le bien en cas de vente ; à Saint-Malo, le règlement la déclare caduque à la cession. Et elle a une date de fin : notez-la, car une nouvelle demande sera soumise aux conditions alors en vigueur, quotas compris. Reportée sur un planning annuel mural^aff. ou dans votre agenda, elle ne vous surprendra pas. Dans le Pays basque, les autorisations de trois ans délivrées avant le 1er mars 2023 sont toutes arrivées à expiration au plus tard le 1er mars 2026.

Certaines communes réservent l’autorisation temporaire à des cas particuliers. À Biarritz comme dans les autres communes de la zone tendue du Pays basque, ou à La Rochelle, elle ne vise que la location mixte et le meublé attenant à la résidence principale : une résidence secondaire classique y relève de la compensation. Notre guide de la location mixte détaille ces régimes, qui combinent un bail à l’année et quelques mois de tourisme.

Comment fonctionne la compensation ?

La compensation est la contrepartie d’une autorisation définitive. Pour chaque logement retiré du marché de l’habitation, la commune exige qu’un autre local devienne un logement. Deux voies existent : transformer soi-même en logement un local qui avait un autre usage, bureau, commerce ou atelier (compensation « au réel »), ou acheter des « droits de commercialité » à un tiers qui réalise cette transformation. La délibération en fixe les modalités : surface, secteur, qualité du logement créé.

Les exigences montent dans les villes les plus tendues. À Paris, le règlement municipal de février 2025 soumet toute transformation en meublé de tourisme à compensation, dans le même quartier administratif, à hauteur de trois mètres carrés pour un dans les arrondissements les plus denses en meublés, du double dans le secteur de compensation renforcée, à l’identique ailleurs. À Bordeaux, l’autorisation d’une résidence secondaire est toujours soumise à compensation, et la surface à créer est doublée dans le secteur A du centre depuis le 1er avril 2026. À Marseille, le règlement de 2025 n’autorise plus de meublé de tourisme hors résidence principale sans compensation ; selon l’élu au logement cité par la presse locale, les demandes seraient passées de plus de 800 à moins de 100 par an.

Concrètement, compenser un studio de 25 m² à Paris dans un arrondissement « au triple » suppose de transformer 75 m² de bureaux ou de commerces en logement dans le même quartier, ou d’acheter l’équivalent en droits. Pour la plupart des particuliers, l’opération n’est pas envisageable : la compensation agit comme un frein bien plus que comme un prix.

Une compensation se prépare avec un notaire et le service urbanisme ; le chiffrage conditionne toute la rentabilité du projet.

Que se passe-t-il quand le quota est atteint ?

Une commune qui applique le changement d’usage peut plafonner les autorisations temporaires, sur tout ou partie de son territoire, soit en nombre, soit en part des logements (article L631-7-1 A du CCH). La délibération fixe le périmètre, le plafond et une procédure de sélection publique et transparente. Quand le plafond est atteint, les nouvelles demandes sont refusées. Les quotas ne concernent ni les résidences principales ni les chambres chez l’habitant.

Nos fiches montrent comment les communes s’y prennent :

Commune	Plafond	Quand il est atteint
Annecy	2 660 autorisations en trois zones (460, 1 000 et 1 200)	liste d’attente chronologique, à reconfirmer chaque printemps
Saint-Malo	1 760 autorisations en quatre secteurs, dont 370 intra-muros	liste d’attente chronologique, tirage au sort en cas d’égalité
Nice	691 autorisations pour 2026 dans quatre zones	dépôts en zone à quota du 1er septembre au 31 décembre 2026
Saint-Martin-de-Ré	2 781 meublés sur les dix communes de l’île	quota de la commune atteint, liste d’attente

Un refus pour quota atteint n’ouvre aucune tolérance. Louer sans autorisation expose à l’amende civile de 100 000 € par logement, même si le dossier était complet. Si votre projet repose sur une autorisation contingentée, déposez la demande avant d’acheter, ou achetez en sachant que le bien pourra devoir être loué en bail d’habitation, qui ne relève pas de ce régime.

Comparez votre commune

Le comparateur ci-dessous affiche le verdict « résidence secondaire » de trois à cinq communes que nous couvrons, côte à côte : faut-il une autorisation, est-elle temporaire, y a-t-il compensation, quotas, limite par propriétaire. Il reprend les données de nos fiches, vérifiées à la date indiquée.

Comparateur

Résidence secondaire : la règle, commune par commune

Ajouter une commune (5 au plus) Aix-en-ProvenceAjaccioAlbiAndernos-les-BainsAngletAnnecyAnnemasseAntibesArbonneArcachonArcanguesArèsArlesArradonArromanches-les-BainsArs-en-RéArzonAscainAsnières-sur-SeineAurayAvignonAytréBadenBagneuxBagnoletBandolBassussarryBastiaBayeuxBayonneBénodetBiarritzBidartBiriatouBois-ColombesBonifacioBordeauxBoucauBoulogne-BillancourtBourg-Saint-MauriceCaenCagnes-sur-MerCalviCambo-les-BainsCancaleCapbretonCarnacCassisChamonix-Mont-BlancCharenton-le-PontChâtelaillon-PlageChavilleCiboureClermont-FerrandClichyCollioureColmarColombesConcarneauCourbevoieCourchevelDeauvilleDieppeDijonDinanDolus-d'OléronEspeletteÉvian-les-BainsFontenay-sous-BoisGassinGranvilleGrenobleGrimaudGuétharyHendayeHonfleurHyèresÎle-aux-MoinesIssy-les-MoulineauxIvry-sur-SeineJoinville-le-PontL'Île-d'YeuL'Isle-sur-la-SorgueLa Baule-EscoublacLa CiotatLa ClusazLa FlotteLa RochelleLa Seyne-sur-MerLa Teste-de-BuchLa Trinité-sur-MerLagordLarmor-BadenLe Bois-Plage-en-RéLe Château-d'OléronLe Grau-du-RoiLe HavreLe LavandouLe PalaisLe Touquet-Paris-PlageLège-Cap-FerretLes AlluesLes LilasLes Portes-en-RéLes Sables-d'OlonneLevallois-PerretLilleLocmariaquerLorientLyonMalakoffMandelieu-la-NapouleMarseilleMentonMeudonMontpellierMontreuilMouguerreNancyNanterreNantesNeuilly-sur-SeineNiceNieul-sur-MerNîmesNogent-sur-MarneNoirmoutier-en-l'ÎleOrléansOuistrehamPaimpolPantinParisPauPérignyPerros-GuirecPléneuf-Val-AndréPlouharnelPoitiersPornicPornichetPorto-VecchioPuilboreauPuteauxQuiberonRamatuelleRennesRivedoux-PlageRomainvilleRoquebrune-Cap-MartinRoubaixRouenRoyanRueil-MalmaisonSaint-Georges-d'OléronSaint-Gildas-de-RhuysSaint-Jean-de-LuzSaint-Laurent-du-VarSaint-MaloSaint-MandéSaint-Martin-de-RéSaint-Maur-des-FossésSaint-NazaireSaint-Pierre-d'IrubeSaint-Pierre-d'OléronSaint-Pierre-QuiberonSaint-Rémy-de-ProvenceSaint-Trojan-les-BainsSaint-TropezSainte-Marie-de-RéSainte-MaximeSanary-sur-MerSarzeauSauzonSeignosseSénéSèteSèvresSoorts-HossegorStrasbourgSuresnesThéoule-sur-MerToulonToulouseToursTrouville-sur-MerUrrugneUstaritzValenceVannesVanvesVersaillesVieux-Boucau-les-BainsVillefranche-sur-MerVillefranqueVilleurbanneVincennes Comparer

Verdict pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, détenu en nom propre. Il résume la fiche de chaque commune, à la date de vérification indiquée ; la délibération en vigueur fait foi.

Le comparateur lit les règlements tels que nous les avons relevés ; il ne remplace pas la délibération en vigueur. Pour une commune qui n’y figure pas, le questionnaire puis-je louer ? et la liste des communes indiquent ce que nous savons, et vous pouvez recevoir une alerte quand une règle change.

Le DPE et la copropriété peuvent-ils bloquer le projet ?

Oui, l’un comme l’autre, indépendamment de l’autorisation.

Le DPE conditionne l’autorisation. Depuis le 21 novembre 2024, l’article L631-10 du CCH impose, en métropole, un logement classé A à E pour obtenir un changement d’usage, temporaire ou définitif ; le seuil passera à A à D au 1er janvier 2034. Et à cette date, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront respecter ce niveau, changement d’usage ou non (article L324-2-2 du code du tourisme). Un appartement classé F est donc bloqué aujourd’hui dans toute commune qui applique le régime, et un logement classé E devra être rénové avant 2034. Le guide DPE et meublé de tourisme détaille ces deux jalons.

La copropriété peut interdire l’activité. Si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise, l’assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). La résidence secondaire est précisément visée. Plusieurs communes demandent d’ailleurs une attestation de conformité au règlement de copropriété avec la demande d’autorisation. Le guide copropriété et meublé de tourisme explique la procédure.

Acheter pour louer : quels points vérifier avant de signer ?

Le moment de vérifier, c’est avant l’achat. Après, les marges de manœuvre sont faibles.

Commencez par la commune : applique-t-elle le changement d’usage, avec quel régime, quels quotas et quelle limite par propriétaire ? Une autorisation déjà délivrée au vendeur ne vous sera pas transmise : elle est personnelle. Vérifiez ensuite le DPE : un logement classé F ou G ne pourra pas obtenir d’autorisation sans travaux. Lisez le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée, à la recherche d’une clause d’habitation bourgeoise ou d’un projet d’interdiction.

Pour un logement neuf, un dernier point : dans les communes de la taxe sur les logements vacants ou celles où les résidences secondaires dépassent 20 % des logements, le plan local d’urbanisme peut imposer que les constructions nouvelles soient exclusivement des résidences principales, y compris à la revente (article L151-14-1 du code de l’urbanisme). La mention figure alors dans l’acte de vente.

Enfin, faites vos comptes avec la fiscalité de 2026 : un meublé non classé ne bénéficie du micro-BIC que jusqu’à 15 000 € de recettes, avec 30 % d’abattement. Un studio loué 95 € la nuit pendant 150 nuits rapporte 14 250 € : juste sous le seuil. Le guide fiscalité : classé ou non classé compare les options. Pour affiner ce chiffrage, un livre sur la fiscalité LMNP^aff. dont l’édition intègre les revenus 2025 aide à comparer micro-BIC et régime réel.

Que risquez-vous en louant sans autorisation ?

L’article L651-2 du CCH prévoit une amende civile de 100 000 € au plus par local transformé sans autorisation, prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune. Le juge peut aussi ordonner le retour du local à l’habitation, sous astreinte de 1 000 € au plus par jour et par mètre carré utile. La conciergerie ou l’intermédiaire qui vous aide encourt le même plafond (article L651-2-1).

À ces montants s’ajoutent ceux du code du tourisme : 10 000 € au plus sans numéro d’enregistrement, 20 000 € en cas de fausse déclaration, par exemple si le logement a été déclaré comme résidence principale pour échapper à l’autorisation. Les communes disposent désormais des données d’activité transmises par les plateformes, ce qui rend ces situations visibles : notre guide sur les contrôles et sanctions explique comment elles s’y prennent, et l’outil amendes calcule le plafond de chaque manquement.

Ce guide explique les règles ; pour un dossier précis, compensation ou achat en particulier, le service urbanisme de la mairie, un notaire ou un avocat sont les bons interlocuteurs.

Où lire les textes ?

• Articles L631-7 à L631-10 du code de la construction et de l’habitation, version du 21 novembre 2024.
• Article L631-9 du CCH, extension du régime par délibération.
• Sanctions du changement d’usage, articles L651-1 et suivants du CCH.
• Article L324-1-1 du code du tourisme, version en vigueur depuis le 20 mai 2026.
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique, p. 27 à 30.